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【ビンテージマンション特集 その1】

〜広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか?〜



 最近ビンテージマンションという言葉をよく耳にするようになりました。もともとビンテージとはワイ

ン用のぶどうの収穫年をあらわす言葉です。

 最近は時代を経ることに、味わいやこくがでて、その価値や評価が更に高まるものに対して付けられる

ようになりました。

 ビンテージマンションについて考える場合

「家は所有した時から、全てが始まる。理想の家は時間と手間をかけ、作り上げていくもの」

とうい英国人の思想や哲学が参考になります。

 英国の住宅事情に詳しい、作家でコラムニストである井形慶子さんによれば、英国人は

「古い家」ではなく「成熟した家に対して最大の敬意を払うと言われています。普遍的な価

値を持つビンテージマンションとは、まさに「成熟した家」に他なりなりません。

 以前、わたしはビンテージマンションの一つであるペアシティルネッサンス高輪80につい

て、山口百恵さんをキーワードにお話しました。

 今回は建築されてから20数年を経過したにも関わらず、いまだにまったく資産的価値の下がらない

(逆に上がっている)、ビンテージマンションを代表する、広尾ガーデンヒルズの魅力を分析し、

改めてマンションという建物の価値について考えてみたいと思います。


1 ビンテージマンションとは?


 ビンテージマンションとは立地・デザイン・管理等に優れ、築年数が経過しても、価格が下がらない資

産価値を持ったマンションです。

 都心には日本を代表するようなマンションがいくつか存在します。ビンテージマンションに共通する

事、それは立地と管理がずば抜けて良いということです。

「良質な素材」「優良なメンテナンス」「建物の管理について意識が高い住人の思想や哲学」が入

りまじり合って、初めてビンテージマンションと呼ばれるようになります。

 人も年齢を重ねるごとに味が出てくる人がいます。たとえば、俳優さんでいえば、

高倉健さんや吉永小百合さんなどです。

 別な表現をすれば普通のマンションとビンテージマンションの差は風格と品格の違いといえます。

わたしは、マンションの住み替えを考える場合、購入後の価格が不透明な新築マンションよりも、築年

数が経過し「建物の評価が安定している」優良な中古マンションを購入することは、大切な資産を

目減りさせないためにとても賢い選択だと思っています。


2 最近の高級マンションとは?


 バブルの頃の高級マンションはどちらかというと、「お屋敷」・「大豪邸」をイメージさせ、

また、扉や取手や水道の蛇口などの小物にも高級品を使用した、豪華でどっしりとした存在感のある建物

が主流でした。

 しかし、最近の高級マンションは「都市型シティーホテル」のスイートルームをイメージさせる

高層タワー型の建物が多くなっています。ここ数年で分譲された高額マンションの代表格としては「パー

クマンション千鳥が淵」「広尾フィオーレ」「元麻布ヒルズ」などがあげられます。

 これらの物件は一戸当りの平均価格が2億から3億程度(坪単価は478万円〜856万円)、販売価

格は最高でも12億〜13億程度でした。

 バブル期の1991年に分譲された「有栖川ヒルズ」が平均分譲価格20億円(坪単価2714万円)

だったのに比べると、販売価格・平均坪単価ともだいぶ小型になりました。


「有栖川ヒルズ」は史上最大の暴落をしたマンションとして、マンションの歴史にその名を残して

しまいました。下落率はなんと80%です。


 近頃の高級マンションの傾向について書かれた面白い記事を見つけましたので、下記にそのまま掲載し

ます。


Nikkeibp.jp(2003年10月24日)の記事一部掲載

『東京カンテイの中山登志朗氏によると「車にたとえると、バブル期の高額マンションはロールスロ

イス、現在の高額マンションはベンツ」ですねと話している。

 ロールスロイスは、自分が運転するのではなく運転手を雇って運転させるタイプの車だ。排気量、見た

目、内装など、全てに高級車というイメージがある。これに対して、ベンツは高級車ではあるが自ら運転

するタイプの車で、高性能だから高額というイメージが強い。

 大邸宅型から都市ホテル型へ、あるいはロールスロイスからベンツへ。時代の気分、ニーズをそのまま

反映したような結果ではある。』


 今回は、ビンテージマンションとは、どのようなマンションなのか?そして、最近の高級マンションは

どのようなマンションなのか?についてお話しました。

次回は

本題の「広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか?」

というテーマでお話します。

                   つづく

閉じる コメント(19)

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長倉さん、今晩は。最近マンションの価格が値上がりしていますね。現在の不動産市場について、どう思っていますか?意見を聞かせてください。 削除

2006/10/18(水) 午後 5:36 [ 不動産子 ] 返信する

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広尾は憧れの土地です。同じ住宅地でも、田園調布とは違う、ちょっと危険な大人の雰囲気が好きです。

2006/10/18(水) 午後 8:14 [ zab**1987 ] 返信する

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最近は高層マンションがたくさん建設され、人気になっていますが、将来的にどの様な評価を受けると思いますか?個人的には資産的な価値に疑問を持っています。 削除

2006/10/18(水) 午後 8:38 [ 不動産投資家 ] 返信する

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不動産子さん、おはようございます。一部地域における、最近の不動産価格の上昇にはビックリします。バブル時とは違い、全ての土地が上昇するのではなく、「収益が上がる」、「環境がいい」、物件は価格が上昇し、「収益が上がらない」、「立地が悪い」物件は価格が永遠に上がらない。すごく当然の経済論理ですよね。マンションに限って言えば、新築の都心部マンションは業者の売り惜しみもあり、かなり上昇しています。でも、金利も上昇局面にあり、景気が良くなったといっても、個人の所得は低下しています。

2006/10/19(木) 午前 7:04 コンサルタント長倉 返信する

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続きです。そんな現状で、強気な販売戦略は長続きしないと思います。また、優良中古マンションは新築マンションより、更に大きく価格が上昇しています。40%程度上昇している物件もあります。これは、有る意味では健全な事なのかなと思います。日本人は「新築神話」にとらわれ過ぎ。建物は新築されたら、次の日から即中古。建物の価値は常に下がりつづけ、後は、「ぼろ屋」になるのを待つだけ。そんな「日本人の住宅観」に大きな変化が出てきたような感じがします。

2006/10/19(木) 午前 7:16 コンサルタント長倉 返信する

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ざぼんさん、おはようございます。広尾・赤坂・六本木のエリは、他に比べることが出来ない、独特のエリアですね。都心にありながら緑に恵まれ、高級住宅地・世界各国の大使館・現在の日本経済の象徴「六本木ビルズ」など。少し奥の道に入り込めば、戦前のアパートも。また、夜の歓楽街のちっと怪しく・危険な雰囲気。街そのものが、日本の文化や、歴史を感じさせる素敵な地域です。都会育ちのわたしにとっても憧れの場所です。

2006/10/19(木) 午前 9:13 コンサルタント長倉 返信する

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不動産投資家さん、先日は有難うございました。大変参考になりました。高層マンションの最大の魅力は、眺望の良さで、数年前より、湾岸の工場・倉庫などの跡地に分譲され、その激しい販売合戦を評して「湾岸戦争」などと言われてきました。確かに、高層マンションについては、その歴史も浅いため、将来の資産的価値について色々な疑問や問題を指摘する専門家もいます。例えば、大地震が起きた時、本当に安全なのか?人間が長期間にわたり、高層階に住み続けることは、肉体的・精神的に悪い影響はないのか?などです。

2006/10/19(木) 午前 10:25 コンサルタント長倉 返信する

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続きです。日本の高層マンションや高層ビルは、大地震を経験していない為、また、高層階ほど大きく揺れる事は間違いなく、構造や非難その他の安全性については、現状では判断出来ないのではないでしょうか?(最近の地震で、EVが長期間停止し、30階まで階段で上り下りする生活を強いられたり、高層階の人が大きな揺れで恐怖を感じたりしました。)また、「高層マンション子育ての危険」(織田正昭 著 メタモル出版)などの出版物もありますので、参考にしてみて下さい。

2006/10/19(木) 午前 10:40 コンサルタント長倉 返信する

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なるほど・・・。建物も人も年を経るごとに味が出る・・・。そんな人になりたいですね。

2006/10/19(木) 午後 4:17 [ 康0113 ] 返信する

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yasuさん、おはようございます。マンションの場合、【年を経るごとに味が出てきている建物】とは、〃佛による外壁のタイルの汚れが、逆にタイルの色の深みを増している(人の顔に刻まれた「しわ」が、その人の歩んできた人生の重みを感じさせるように)、⊃恵枦時の植栽が、時間の経過とともに成長し建物全体になじんで、小さな森をイメージさせる、ような建物です。

2006/10/20(金) 午前 6:43 コンサルタント長倉 返信する

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最近会ったカナダ人が
日本の最近流行っている、ガラス張りの浴室。
トイレと浴槽がガラス一枚で丸見えは
僕たちの文化ではないといっていました。

一種のジャパニーズenglishの設計版なのか

でもパリのホテルなんか浴槽、トイレ、ビデの3点が一緒の
室でした。 なぜ自分たち文化ではないといったのか判らない。

ガラスで仕切らない事かな。

まあでも高級マンションでもbathroomが一つなのはどうかな。
2つあってもそろそろ良いのでは。

2008/6/14(土) 午前 4:53 harrdway_tokyojapan 返信する

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税制を変えて役員用の社宅として、全額社宅費を経費で認めても良いと思うのですが。

現在家賃の半額しか認めれない。100万円が家賃とすると50万円が個人負担ですが、50万家賃を払うのはちょっと大変です。役員は会社の危機の場合、歩いて20分ぐらいのとこに
住んで、危機対処をしなければならない時代と思うのですが。
一時間も電車で通勤のところに住んでいたいたら、電車がストップしたらお手上げです。

危機管理の上からも税制を替えて、役員社宅制度を経費でまかなえるようにしたらどうだろうか。

そうすればどんどん広い賃貸マンションが作れるのですが。
今のままではstillウサギ小屋に住んでいます。
今は年金でもっとひどい状態です。

30年のローンは約2倍の金額を持ち家に払っている事はちょっと大変かも
インフレが始まれば得はしますが。

2008/6/14(土) 午前 4:56 harrdway_tokyojapan 返信する

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確かに、一種のジャパニーズenglishの設計版(偽)は多いのかもしてません。形だけを真似て、文化や思想、哲学が欠如していることが一因かと。

税制はあまり詳しくないのですが、《役員用の社宅として、全額社宅費を経費で認めても良いと思う》同感です。

《30年のローンは約2倍の金額を持ち家に払っていること。ちょっと大変かも》→いや〜。これは本当に大変なことです。私は住宅ローンをかなり早めに返済しました。お陰で、貯金は底を突きそうになりましたが。とっても気が楽にはなりました。(笑)

2008/6/14(土) 午前 9:46 コンサルタント長倉 返信する

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最近持ち家も
固定資産税、管理費、駐車場費等結構大変ですね。
マンションの話ですが。

一軒屋ですと
管理費と駐車場費はないですが、土地の固定資産税がその分高いのでは。また防犯対策も大変ですね。3,4人で押し入られたら防ぎ様がないですね。

地域防犯もそろそろ真剣に考える時ですね。

欧米で言うところのコミュニティの形成ですね。
結構わずらわしい面の出てきますし、プライバシーの
問題も発生しますね。

要約するとセキュリティ会社を使うか、自分たちでやるかですね。

ビバリーヒルズの市警察は地域も限定してますし、予算の豊富ですし、住民の意識も非常に高いので、結構防犯能力はすぐれているそうです。
結構頻繁にパトロールをするようです。
ビバリーヒルズ市は治安の悪いLAの中でも安全な地域になるようですよ。
とはいえ、車で通過すれば、5分ぐらいの広さですが。

2008/6/15(日) 午前 6:14 harrdway_tokyojapan 返信する

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高層マンションですが、
私も建築家の端くれですので、色々聞きました。
大地震の時はEVは止まるのか? ゆれが収まったらまた動くのか?
販売業者は誰も満足の行く答えをしてくれませんでした。

もしEVが1ヶ月も止まったら、
10階以上の方は水や食料を運ぶのはかなり大変と思いますよ。陸の孤島になるといっても良いと思います。

現在は長振幅動の解析は終わってないようです。
新しい不安要素です。 ゆっくりとしたゆれの巾が予想以上に大きいようで、テーブルなど2mも動くとか。はさまれてケガをしてしまいますね。
今回の岩手の地震で良いデーターが取れた事と思います。
解析及び解決が急がれます。
構造設計の先生方、頑張って下さい。

2008/6/15(日) 午前 6:38 harrdway_tokyojapan 返信する

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まあでも1,000mぐらいの超高層は技術的には可能だそうです。(清水建設によると)
そうなると、今度は土地が余ってしまうのでは。
1ビルあたり5万人ぐらい住んで、その中で生活が完結してしまい、外には出なくなる。仕事場、文化施設、住居が全てそろってしまう。なにかSFチックなイメージになりますね。
違う星であれば許せるというような。
それにしてもドバイの超高層は高いですね。

EVは今後改良して、完全チュウーブ化して、箱もカプセルのようなイメージにして、地震の後もするに復旧出来る様する必要が絶対必要に思います。これは技術的に可能と思います。

そうなったら、私も超高層マンションをセカンドハウスとしてなら持ちたいですね。自宅はやはり地上5階まで、地べた党で行きます。

2008/6/15(日) 午前 6:39 harrdway_tokyojapan 返信する

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マンションと一戸建。どちらが資産として見たら、どちらが価値があるか?或いは、住みやすいか?難しい問題ですね。

住宅は”資産”と考えるより、自分が「どのような住宅に住みたいか」・「自分の現在の立場で、どのような住宅に住むことができるか」を優先すべきだと思います。営業マンのセールストーク「今が買時です」はナンセンスだと。

防犯は、住宅の大きなキーワードですね。HARDAYさんがおっしゃるとおり、地域防犯もそろそろ真剣に考える時ですね。過去、防犯について投稿した記事です↓。参考に。。。
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/47432382.html

2008/6/15(日) 午前 10:28 コンサルタント長倉 返信する

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「長周期地震動問題」は深刻です。
過去、投稿した関連記事です。↓
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/42506289.html

2008/6/15(日) 午前 10:42 コンサルタント長倉 返信する

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21世紀中ごろには技術の発達で4000メートル(富士山より300mも高い)の超高層ビルが出来るといわれています。

ここまで規模が大きくなると、もう単なる建物ではなく人口100万人も居住する巨大都市になります。ちょっと私には、住むことは精神的に不可能です。 過去、投稿した関連記事です。↓
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/45808756.html

本日は貴重なコメント有り難うございました。

2008/6/15(日) 午前 10:44 コンサルタント長倉 返信する

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