マンション管理

先日、東京のマンションの管理組合の理事会があった。

理事が輪番制になっており、ついに私の順番が廻ってきた。

いくつかの議題を進める中で、ひとりの理事から管理会社と管理人の問題が提起された。

費用の問題と管理人のレベルの問題である。

半年くらいで、ころころと管理人が変わっている。また、掃除をしている姿をみることは稀である。

これには、私も日ごろから非常に強い不満を持っていた。

よくよく話を聞いてみると、実は管理会社は管理業務を下請けの清掃会社に丸投げをしているようである。

なんと、管理組合→管理会社→清掃会社と二重の委託契約になっていた。

住人が知らないうちに二重委託をしているのもひどいが、構造上【偽装請負】になっているじゃないかｗ

この契約は、新築時にデベロッパーからそのまま受け継いだものであった。

その場で、この契約の違法性を指摘、現状を否認して管理会社に以下のような善処を求めた。

１、管理人を直接雇用に切り替えること。
２、住民にこの事実を知らせ、住民から直接管理人に指示させないこと。
３、労働局に確認して、適正な契約形態に切り替えること。

この状況で住民が管理人に直接何かを指示した場合、明確な【偽装請負】になってしまう。
もし、住民の指示で事故が起きた場合、その責任は住民と管理組合が負わされることになる。

例えば、住民が高いところの汚れの清掃を管理人に依頼し、その過程で労災が起きたら治療費や休業補償などを依頼した住民が払わなくてはならない。死亡事故が起きた場合も同様である。

住民が管理人に直接指示できないことは、どう考えても異常な状態であると思います。

現状では、いちいち管理会社に電話をして、管理会社→清掃会社→管理人と伝達しないといけない訳です。

念のため、知人の労働局の職員に確認をしましたが、やはりこの判断は正しかったようです。

適正にすすめるには、管理会社が人材派遣の登録をして、管理組合との間で人材派遣契約を結ぶ必要があるとのことでした。

管理会社にこのことを伝え、早急に善処するように強く依頼しました。

対応出来なければ、残念ながら早速管理会社を変えなくてはならないでしょう。

[経済神弟子見習い]

おはようございます。戸締先生は日々、様々な事柄に熱心に
取り組んでおられますねー。本当に頭が下がりますです＾＾
今回は「偽装請負」ですか。言葉は聞いたことがありますが、
具体的な違法性については、今回、初めて知りましたよ。

ググってみると「請負契約」というのは、「完遂された仕事」
に対して対価を支払う契約であり、「労働力」に対して給与を支払う、
言わば、間接的な雇用契約である「人材派遣契約」とは、根本的に
異なる契約なんですね。つまり、この場合、労働者を指揮監督するのは
清掃会社でなければ、完成した仕事を提供した事にはならない。

実質的に「派遣労働」であると見なされた場合、職業安定法違反と
労働者派遣法違反により派遣元は罰せられ、受け入れ側（マンション住民）も
派遣労働者の安全上の責任を共有していることになる。＞労災

請負契約は「労働法」が適用されない為、会社は保険や有給休暇等の負担を
免れるんで、こういった契約形態の偽装が行われる訳ですか。
なるほどー。面倒な事になっているようですが、頑張って是正してくださいｗ

[渡邉哲也]

お弟子さん、おはようございます。
理事になるまで、このようなずさんな契約であることを知りませんでした。
組合員として気を配らなくてはいけないのですが、何も考えずに管理会社に任せておりました。
このような形態のマンションは多いように思います。

[tak**kimit*uh*shi]

お早うございます、戸締役様。
実は私は購入したマンションの初代理事長を勤めたのですが、管理契約はまともだったんですが、費用があまりにも「ボラれ」ていたため、翌年の総会で管理会社を変えました。（何と四割も年間の管理費が下がりました。下がった分は修繕積立金の方に振り替えています。）
ちなみにそのとき参考にした本が「マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他 (文春文庫PLUS) 福崎 剛 」です。
基本的に、マンション販売時に契約されている（特にデベロッパー系）の管理会社は費用を割増しているケースが多いと思います。（契約締結に競争原理が働かないので、当たり前なのですが）
独立系は、比較的まともなところが多かったです。

[渡邉哲也]

三橋様、おはようございます。
良い本のご紹介ありがとうございます。
私の場合、東京になかなかいませんので管理会社変更の件も他の理事の方と相談してみたいと思います。

マンション管理組合全国ブログ連盟！
代表のsatoruです。はじめまして！
管理員さんの問題は、難しいですよ！！
管理組合の考え方次第だと思われますが、
１、安さを求める管理組合
２、管理の質を求める管理組合
３、何も考えていない管理組合
それぞれの管理組合が独自の考え方を持って活動していますので、
正解・不正解はないと私は思っております。
今後のご活躍を応援させて頂きます。
私のブログにも遊びにきて下さいね！！