ナニワ大家道ー私の逆説的不動産投資論

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賃貸住宅の空室対策 改修費補助
2012年(平成24年)5月7日[月曜日]
NHKニュースweb
 
民間の賃貸住宅で、空き部屋が増加している一方で、高齢者や障害者が入居を断られるケースが多いことから、国土交通省は、高齢者や障害者を優先的に入居させることを条件に、バリアフリーや耐震の改修工事の費用を補助することを決めました。
平成20年に行われた国の調査では、全国におよそ2200万戸あるマンションなどの賃貸住宅のうち、空き部屋になっているのは400万戸余りで、5年前の調査のときより45万戸増えています。
一方で、高齢者や障害者は経済的な理由などで入居を断られるケースが多いということで、空き部屋が増えているのに賃貸住宅に入れずに困っている人が増えているという問題が起きています。
このため、国土交通省は、高齢者や障害者を優先的に入居させることや、家賃を公営住宅と同じ程度にすることを条件に、空き部屋を改修する費用を補助することを決めました。
対象となる改修工事は、手すりを付けたり段差をなくしたりするバリアフリー工事と、廊下や階段など共用部分の耐震工事です。
また、補助を受けるには、災害時に被災者が入居できるように協定を結んでおくことも条件になっています。
補助されるのは、工事費用の3分の1、空き部屋1戸当たり最高で100万円までで、近く募集を始めることにしています

 上記のNHKニュースwebの記事から次の事柄が伺えます。
1、民間賃貸住宅は全体で18%も供給過剰である。
2、しかし入居者属性によっては供給不足であり、入居者セグメントによって著しく需給に偏りがある。
3、賃貸住宅が供給不足なのは、いわゆる賃貸弱者と言われる高齢者や障害者などである。
 
 3、の理由については、私は先の記事で述べました。「賃貸弱者である高齢者や障害者への賃貸住宅供給が不足しているのは、オーナーが彼らにふさわしい設備投資をしない、資力がないからではなく、オーナーが賃貸弱者の入居を望んでいないから。だから国が賃貸弱者の賃貸住宅の供給を増やすため、賃貸住宅の賃貸弱者向けの設備投資の補助を行なっても効果はない」です。

 マーケティングにおいては、需要>供給のマーケットに参入するのがセオリーです。需要<供給のマーケットだと供給者間の競争が激しく、利益を得ることが難しいからです。ではなぜ、賃貸住宅市場においては需要>供給の賃貸弱者マーケットに参入が少ないのしょうか。今回はその点について述べたいと思います。
 
 賃貸弱者=なかなか賃貸住宅を借りられない人たちのことを言います。NHKニュースwebの記事にある高齢者、障害者のほかに、非正規労働者、外国人(研修実習生や単純労働目的の語学留学者等)なども含みます。一般に賃貸弱者は、・家賃の滞納が多い、・トラブルが多い、・(所得が低いので)家賃等が安い物件しか借りられない、という問題があります。
 
 もし家賃の未払で賃貸借契約を解除し、入居者を退去させようとすれば、弁護士に依頼すれば弁護士費用だけで50万円はかかります。さらには賃貸借契約の解除と明け渡し裁判の提訴〜明け渡し判決の確定〜強制執行、まで平均10ヶ月を要します。その他に、明け渡し強制執行のためには、入居者の家財を保管する倉庫や運搬費をオーナーが立て替えなければなりません。最終的には、家財を差し押さえ売却もしなければなりません(今時中古の家財なんて買う人がいません。実務ではオーナーが落札して処分します)。
 家賃をとことん滞納して明け渡し請求訴訟まで起こされる人は資力がありませんから、明け渡し完了までの家賃は回収できません。また弁護士費用はオーナー持ちです。
 家賃を滞納されて明け渡し訴訟をせざるを得ない状況までになれば、数年分の家賃に匹敵する費用が生じ大赤字になるのです。ですからオーナーが家賃を滞納するリスクが少しでも高い属性の入居者を避けるのは合理性があります。
 
 賃貸弱者の内、高齢者が入居を断られる理由は孤独死のリスクが高いということです。孤独死して発見が遅れれば、その部屋は瑕疵(キズモノ)物件となり、次の入居者を探すのに苦労します。また家賃を下げなければなりません。一棟のアパートマンションであれば、すべての部屋に影響が及びます。

 また低所得者層は、自殺や犯罪のリスクが高いです。自殺や犯罪が発生しても、その物件はキズモノになります。私は所有するアパートの入居者で覚せい剤使用者がいました。その入居者の異常行動で大変苦労しました。
 その他、身障者特に精神障害者が起こすトラブルは尋常ではありません。そのような人が一人でもいれば、アパート全ての入居率に悪影響が及びます。
 
 それと賃貸弱者は概して低所得層です。彼らが借りられるようにするには家賃や礼金敷金等の初期費用を安く設定しなければなりません。彼らはもともとハイリスクです。そのリスクに対応するためには、予め高目の利益率を確保する必要があります。
 「賃料等は安く、かつ高利益率」を達成するためには、物件を相当安く取得しなければなりません。それには人脈や競売物件の取得等のノウハウが必要です。
 
 以上が、賃貸弱者への賃貸住宅供給が圧倒的に不足している理由です。かと言って、家賃の取りはぐれが少ない安定した収入があり、トラブルの発生が少なく、比較的高い家賃で貸せる入居者セグメントには、大多数の賃貸住宅供給者が参入して供給過剰です。供給過剰ということは、それだけで供給者にとっては大きなリスクです。
 まず空室のリスク(大手ハウスメーカー等が謳っている「○十年一括借り上げ」は欺瞞であることをすでに述べました)。それと競争が激しいが故に、設備投資などにお金がかかる割には利回りが低いのです。リスクを避けるが故に、別の大きなリスクを負うことになるのです。

 ある事業でどのマーケットセグメントに参入するかは事業者の自由です。私はあえて他の賃貸業者が参入しない「賃貸弱者」セグメントをターゲットとしています。私は競合のリスクを回避する方が事業として将来性があると思っているからです。また賃貸弱者セグメントは、唯一需要が増えるセグメントです。
 家賃滞納リスク、トラブル発生リスク、物件を安く取得しなければならないノウハウの取得が必要であってもです。
 
 私は、不動産賃貸経営に関してSNSで記事にしています。私は、表面利回り40%超の自分の賃貸物件の実例等を紹介しました。それをご覧になった読者様の反応で「なぜあなたのような高収益の賃貸不動産マーケットに大手業者が参入してこないのか」「それはうまい話だ。歳を取ったらしてみたい」等という反応がありました。
 不動産賃貸業は与信商売です。日本は日銀の量的緩和により市中に通貨が大量に溢れています。銀行は1%台で貸したくても、大手企業は設備投資等を控えており貸出は増えません。
 対して、法定限度の年利20%でも借りたい個人は掃いて捨てるほどいます。でも貸し手は圧倒的に不足しています。大手企業の借り入れは、需要<供給。サラ金から借入するような属性の個人の資金需要は需要>供給。不動産賃貸業は与信商売です。貸金業と同じです。「なぜあなたのような高収益の賃貸不動産マーケットに大手業者が参入してこないのか」と言う方の方が市場経済感覚がおありでしょうね。「サラ金では金利が20%だ。うまい商売だ。私もしたい」という方はいないでしょう。賃貸弱者セグメントは表面上の利回りが高く競合も少ないのに参加する事業者が少ない理由と同じです。
 
・画像は神戸市垂水区内、JR垂水駅から徒歩10分の私の物件の室内です。
二戸一の連棟の一戸で、約40平米です。
買値は120万円、家賃は3万9千円で募集してから一週間で決まりました。
表面利回りは39%です。
 

閉じる コメント(7)

利回りが高く、自己管理・リフォ−ム発注・場合によっては自己工事をして出費を押さえることで、滞納リスクと相殺しているということでしょうか?
いくら取り立てても、無いソデは振れませんので…。
滞納を取り立てることより、早期退去のほうかな?
表面利回りとはいえ、40%は凄いです。今の時代、会社が倒産すればたちまち失業者で、賃貸弱者に転落しないともかぎりませんし。
家賃高い分、滞納リスクも高くなる。

2012/5/11(金) 午前 10:25 ARC3391

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物件ですが、設備・間取りも不明ですが、ボロ家のイメ−ジは払拭されていて、清潔感がありますね。

2012/5/11(金) 午前 10:27 ARC3391

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>利回りが高く、自己管理・リフォ−ム発注・場合によっては自己工事をして出費を押さえることで、滞納リスクと相殺しているということでしょうか?

そのつもりでしています。
でも私はいままで述べ3桁の入居者様で、一回も家賃を踏み倒されたことはありません。
取引先業者さんが驚きます。

2012/5/11(金) 午後 0:19 [ eggmeg ]

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>ボロ家のイメ−ジは払拭されていて、清潔感がありますね。

そのうち外見や間取りも画像をアップします。
私の物件は築年は古いですが、こ綺麗です。
それは宅建業者さんも褒めてくれます。
ロウアー層で家賃の安い物件でも、不潔っぽい、どうしようもなく古臭いのは決まりません。
安い割にこざっぱりした感じ、が大事です。

2012/5/11(金) 午後 0:24 [ eggmeg ]

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「でも私はいままで述べ3桁の入居者様で、一回も家賃を踏み倒されたことはありません。」
それは奇跡ですね。それはテクニックとかノウハウでしょうか?
それとも、運が良いとか人徳のなせる技か、それとも???
何です?知ってマネできることですか?

2012/5/11(金) 午後 0:45 ARC3391

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運もありますが、マメな努力と苦労して身に付けたスキルでしょうね。
賃貸経営は思われているより楽じゃないですよ。

2012/5/11(金) 午後 1:14 [ eggmeg ]

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久しぶりに、eggmegさんのブログを読みました。
それなりの努力をして身に着けたスキルがあるから、できる事ですね。
それは、どの業界にも通じることだと思います。
先日も、へーベルハウスが新聞一面に広告を出していました。
ああなると、もうヤクザ顔負けの商売です。
中国の企業のまねをしたのかも知れません。

2012/6/6(水) 午前 8:42 [ いのさん ]


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