サラリーマン大家さんの不労所得

不動産競売

今回は競売のプロの秘策を伝授いたします。
この秘策は今までベールに包まれていて、公開されることはなかったノウハウです。

今、利回りの良い中古アパートは市場からほとんど消えてしまいました。
不良債権処理がひと段落、景気が上昇気流となり、不動産価格が上昇しているのが主な原因です。
それでも、不動産投資を始めたいという方は後を絶ちません。ところが、良い物件が無いので、未だ「大家さん」になれないという人ばかりです。

では、本当に市場に良い物件は無くなってしまったのでしょうか？
いいえ、違います。不動産競売市場には、実はまだまだ「お宝物件」が埋もれているのです。

「ちょっと待った！確かに一昔前、競売が流行った時期があって、自分も入札してみたけど、全然落札できなかったぞ！しかも競売は占有者などのトラブルが多いから、初心者なんかが手を出すもんじゃないと思うんだけど・・・」

あなたがそう考えるのもごもっとも！
ほとんどの人は「競売は危険」「競売は落札できない」「競売は根性が必要だ」と思っているのではないでしょうか？
しかし、私の周りには、競売で利回り２０％を超す物件を年に何棟も落札している人たちが存在しているのです。

その１人は、すでに某大手版元から出版が内定している、鈴木ゆり子さん。

彼女はごくごく普通の主婦だったにもかかわらず、不動産投資をはじめてからわずか５年で年収１億になった「金持ち大家さん」です。その購入した不動産のほとんどが実は「競売」によるものなのです。

周りの投資家が「競売は難しい」とあきらめムードのなか、彼女は「競売」で不動産を着々と増やし続けています。


あなたは競売についてどのような印象をもっていますか？


●競売には興味はあるけど、なんか怖い感じがするし・・・
●占有屋や巨額の立退き料など落札してから経費がかかるかもしれない・・・
●不動産の知識や経験がないと難しそう・・・


あなたがこのように思われるのも不思議ではありません。
確かに、分からないことが分からない状態の時は不安もたくさんあり、マイナスばかりイメージしてしまいますよね。そんな、状態の時は人間なかなか行動できないものです。

競売は不動産を極めて安く購入できる方法ではありますが、正しい知識が無いばかりに通常の不動産市場と同じように考えてしまいます。

競売とはご存知の通り、一番高い金額を入れた人が落札します。
仮に、物件を落札したと喜んでも、その後かかる経費を予測できなかったために、余計な費用がかかり、結局、「安物買いの銭失い」になることも少なくありません。

また、占有者との交渉が思うようにできずなかなか立ち退いてもらえなかったり、多額の費用を請求されたりと様々なトラブルが起きているのも事実です。

競売は誰でも参加することはできますが、本当に儲けている人は極めて少数なのです。

そこで、私は素人でも儲かる不動産を探し出し、そして確実に落札するためのノウハウをすべて公開します。


ご覧いただきたい人は次のような方です。


・頑張っているけど、未だに不動産が買えない方
・既に不動産投資はしているが、更に利回りの良い物件を買い増していきたい方
・競売で実際に落札できる本物ノウハウを身につけたい方
・自己資金のレベルで儲かる物件を競売で仕入れたい方
・競売物件でも、銀行から融資を引き出すテクニックを知りたい方


もし、あなたがこのいずれかに当てはまるのなら、ご覧ください。
パートのおばちゃんでも、競売物件の公告から⇒価格算出⇒入札⇒立退までをもできるようになる極秘ノウハウを分かりやすくステップバイステップで説明していきます。

もちろん、競売の諸手続きについても解説をしていきます。
しかし、それよりも、その物件をいくらで買えば儲かるのか、そして買ったあとの見えないリスク費用がいくらかかるのか？実は、競売では、そこが一番重要なのです。

これが分かるようになると、仮に競売でなくても、一般の不動産投資も「プロの目利き」ができるようになります。
ですから、競売に興味が無い方でも十分なノウハウが得られることができると思います。


■ 単に投資することを目的にしない！


競売にかかわらず不動産投資なら何でもそうですが、いかに儲かる不動産を見つけるか？これに尽きると思います。

なぜかというと、競売に限らず、不動産投資で失敗する人は単に投資をすることが目的になってしまっている人がとても多いのです。

「えっ、どういうこと？」
「不動産投資をしたいから購入するんじゃないの？」

いいえ、不動産投資はあくまでも手段です。
だいたい、このような人の傾向として価格の安いものを購入しようとします。
確かに価格が安いとメリットがあるような気がしますよね？

例えば、５００万円の安い物件があったとします。あなたは安いことに魅力を感じ、「これは買いだ」と思うかもしれません。

しかし、「安い」ということが「儲かる」ということにならないのです。

収益物件ともなれば投資額に見合った賃料がなければ、投資する意味はありません。
いくら価格が安いからと言っても、リターンが見込めないものは、最初から買わない方がマシです。

ひょっとしたらあなたは、その不動産の本来の価値が分からず購入してしまうかもしれないのです。５００万円で購入できたとしても、これがもし４００万円、３００万円の価値しかなかったとしたら・・・。悲惨ですね。


得られる内容をまとめてみると・・・


・内見しなくても競売物件のリフォーム代が把握できる驚きの方法とは？

・入札する前に立退きがスムーズにできる相手かどうかを確認する「カンタン占有者覗き見法」とは？

・競売専門業者が入札する価格が事前に予測できる「必殺入札額予測法」とは？

・競売物件一覧表を見た他だけで、儲かる不動産かどうかを一瞬で見分ける方法とは？

・いくらで入札すれば儲かる物件になるのか？業者顔負け入札判定法とは？

・不動産投資（競売）に絶対失敗しないための８つのチェック項目とは？

・落札してからカンタンに占有者を退去させる「立退きらくらく実践法」とは？

・競売では難しいといわれている銀行から融資を引き出す方法とは？

・リフォームを依頼する際、質を落とさず見積額を下げる「中村式値引交渉術」とは？

・不動産業者も知らない、築年数から必要な利回りを計算する方法とは？


いかかでしょうか？


もし、不動産投資初心者のあなたがこのスキルを身につけることができたらどうでしょうか？しかも、プロしか手が出せないと思い込まれている「競売」のテクニックをマスターすることができるのです。

あなたも、この極秘ノウハウがあれば、私と同じようにプロの競売業者に負けず劣らないレベルで物件選定を行い、確実に儲かる物件だけを落札することができるようになります。

大家さんの悩み

入居の決まらない大家さんの悩み、迷いは次のようなものがあります。


・複数の不動産業者に募集依頼をして、広く募集しなければいけないのはわかる。しかし、昔からの付き合いがあるので、募集はその業者を通さなければならない。

・専任で募集・管理を委託しているから、他の業者に募集を依頼できない。

・そもそも、業者を二股をかけるようなことをしてもいいのだろうか？

・複数の業者に募集依頼する場合、内見、カギの貸しだし、実際の契約は誰がするのか？契約書の書式は？契約場所は？

・広告費は業者へ必ず支払わなければならないのか？

・成約してくれたお礼に、謝礼を出すといったら、店長に「そんなことはしないでくれ」と注意された。そもそも、裏金を渡すような行為をしちゃっていいのだろうか？


このような悩み、迷いが足かせになり、なかなか空室がなくならない大家さんがいらっしゃいます。
そこで私は、これらの悩みが１００％解消され、全ての大家さんが満室経営を早期に実現できるように、業界の裏のウラ側をこのセミナーでお話しました。

この業界の裏側は、そんじょそこいらの情報とはわけが違います。

ハッキリいって、これで不動産業者の収益構造は丸裸。このセミナーを公開すれば、私はまた、多くの業者さんを敵に回してしまうことになるはずです。

しかし、あえて、このセミナーをあなたに公開します。
なぜ、業界の反発を予測しながらも、このセミナーを公開するのか？
それには理由があります。

あなたがこのことを理解すれば、どのようにすれば、不動産業者があなたの物件を優先的に紹介するようになるのかが、手に取るように分かるようになるからです。

少し、想像してみてください。

もし、不動産業者にあなたの物件を誰よりも先に紹介してもらうことができれば、内見者の数は確実に増えますね。
内見者の数が増えれば、当然、成約する確率もグンと増えるわけです。

いくら素晴らしい物件でも内見者がいないことには、入居者は決まりません。
つまり、入居者を決めるためには、まず、内見者を増やさなければなりません。そのためには、絶対に不動産業者の協力が不可欠なのです。

ところが、多くの物件が、その他大勢の中に埋もれてしまっています。
折角、考え抜いて作った募集広告も、お客さんに紹介されず、数千件の在庫情報の中に埋もれていては、意味がありません。

しかし、実は、ある方法で業者があなたの物件を紹介せずにはいられなくなる、募集依頼の方法があるのです。
多くの大家さんは、この募集依頼の方法を知らないために、大損をしています。

でも、もう安心です。

このセミナーのノウハウを駆使すれば、不動産業者はこぞって真っ先にあなたの物件からお客様に紹介してくれることになるでしょう。

しかも、このノウハウは、未だ世にでていないノウハウです。多くの大家さんがこのことを知りません。だから効果があるのです。

土地活用の目的

私はコンサルティングスタッフとして毎日のように土地活用の相談を受けています。

その中で最も多いのが、所有地をどう活用していきたいのか考えが定まっていないにもかかわらず業者から提案されるがままになってしまうパターンです。
実はこれが一番最悪なパターンなのです。

このパターンの共通点には、


たくさんのプランを提案されるので、どれにしたらいいのか分からない・・・

現状のままだと何が問題であるのか、明確に把握できていない・・・

所有地をどうしたいのかがはっきりと決まっていない・・・

忙しくて土地活用について考えているひまがない・・・

アパートを建てると税金対策になると言われるが、その理由が分らない・・・


といったものがあります。



こういった問題を抱えてしまうのは、何もあなたが怠けものだからではありません。

それは、建築会社側の方に責任があることなのです。
建築会社は、あなたの土地の状況や資産背景に関係なく、営業成績をあげるために建物の建設を提案するしかないのです。

通常、建築会社があなたに現状を把握・確認させるようなことはありません。

建築会社の営業マンは、社内で、「寝た子を起こすな！」とよく言われています。
なぜなら、地主さんに余計な知恵をつけさせてしまうと、契約がとりずらくなるばかりか、利益までも減ってしまう、と考えられているからです。

仮に所有地に１億円規模のマンションが建築できるとしましょう。ただし、あなたにとって相続対策の観点から必要な建築規模は６，０００万円だったとします。

あなたは相続対策について勉強し、必要な投資規模を把握しているので６，０００万円程度の建築にとどめようと考えました。

ところが、１億円の建築がとれるはずの予定が６，０００万円に減ってしまったのでは、建築会社はたまったものではありません。

相続についてなど余計な知識をつけられたのでは、建築会社は、営業しにくくて仕方がないのです。
そのため、建築会社の営業マンはなるべくあなたに知識を与えないようにするのです。

試しに今まであなたが提案されたプランを見てみてください。

おそらく、あなたの手元には土地に対して目いっぱい建物を建築する、というような提案書が多いのではないでしょうか？


そのような提案書は、あなたの資産状況を無視して作られています。
それなのに、提案されるがままに、計画を進めてしまい、失敗される方が後を絶たないのです。

その原因は、「あなたにとってベストな土地活用は何か？」を考えることからスタートしていないのが一番の原因です。

病気に例えていうならば、ろくに診察や検査もせずにいきなり手術をするようなものです。治療計画が何も決定されていないまま手術されることほど恐ろしいものはありません。


あなたが土地活用をしていく上でもっとも重要なことは、「いかに長期的に安定した賃貸経営ができるか？」ということであるはずです。

そのためにはどんな建物を建てるべきか、というようなことだけを考えていてはいけないのです。建物を建てることは土地活用の目的を達成する上での一つの手段にすぎません。

あなたは、どんな企画をするべきか、ということに集中する必要があるのです。
もっといえば、オーナーとなるあなた自身がどうしたいのかを考えることが一番重要だといえるのです。

「自分がどうしたいのかを考える？それはとても難しいことではないですか？」


おっしゃるとおり土地活用の目的を決定していくのは、それなりの知識も必要となりますし、なかなか簡単にできるものでもありません。

不動産投資のマーケティング

　サラリーマン投資家から購入を検討している物件の事前マーケティングを私が依頼された場合、私はどの様なマーケティング方法を取るのかを実例等をご紹介しながらお話したいと思います。

　サラリーマン投資家が購入する収益不動産は、おそらくレジデンシャル（居住）系が中心になると思います。そしてそれを更に大きく分けると以下の３つのタイプに分類されると思います。


　１．更地を購入し新築アパートや新築賃貸マンションを建てる。

　２．既存の中古アパートや賃貸マンション等を購入する。

　３．新築又は中古の分譲マンションの1室（区分所有建物の1室）を購入する。


　本来は、上記タイプ毎に詳細なお話をしたいのですが紙面の都合上、今回は、上記３つに共通する内容を中心にお話します。その後、事前マーケティングを十分に行い戦略をしっかりとたてた上で新築された物件とオフィスの一部を住宅にコンバージョン（用途転換）した物件の2例を紹介します。この2例は両方ともプロが行ったものですが、プロの実例を垣間見ることにより、事前のマーケティングとそれに伴った戦略がいかに重要であるかという事が肌で実感出来ると思います。

　言い忘れましたが私の本業はプロパティマネージャー（以下、PM）でPMとは「不動産の価値を最大化するために不動産を総合的に経営管理する職業」です。今回は、全体的なPM業についての話ではなく、将来を見据えた初期のマーケティング戦略がいかに不動産運用において重要であるかをご理解して頂くための話をしていきたいと思います。



■　NOI利回りが全ての基本


　マーケティングのお話しをする前にひとつだけ皆さんに理解しておいて頂きたい事があります。それは収益不動産の購入には「NOI利回り」を使用するということです。

　「NOI」とは「Net Operating Income」の略で不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。日本語では「純収益」と言われています。この「NOI」を「不動産の売り出し価格」で割ったものがその物件の「NOI利回り」となります。
　これは物件の力を示す非常に大切な指標です。これに対して「NOI」を「不動産の運用利回りに対するご自身の最低欲しい利回り（ハードルレート）」で割ったものが「自分の求める理想の収益不動産の最高価格（購入希望価格）」となります。

　そしてこの２つの価格を比較して、自分の求めた購入希望価格よりも安ければ「買い」ですし、高ければ「購入は断念する」という判断を行います。それでも、どうしても自分が気に入った物件等の場合に、初めて、自己のハードルレートを下げたり、金融テクニックを使うことになります。

　この金融テクニックの代表選手がLTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。最近、サラリーマンで100億円を稼いだファンドマネージャーや村上ファンド等がメディアで注目される様になり世間一般に知れ渡る様になったテクニックですが、どんなにこの様な金融テクニックを駆使した所で、物件自体の力であるNOIは、不動産運営のプロであるＰＭや所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることはないのです。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する局面は別ですが・・・。ちなみに今のハワイはそんな状態です。



■　購入検討物件の価格とは・・・


　この物件の力を示すNOIをベースにした後で初めて、金融テクニックを駆使することにより、より多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさにコインの表裏一体、ハイリスク・ハイリターンのテクニックなのです。

　これらを考慮すると何度も繰り返しになりますが、購入検討物件の価格は

　「NOI÷ご自身のハードルレート」

　の公式を使わないといけません。それと皆さんの購入意欲に水をさす様で申し訳ありませんが、初めて収益不動産を購入する場合には、出来れば全額自己資金で購入するかLTV比率を少なくとも50%以下。すなわち自己資金50%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。

　「この金利が低い時代になにとんちんかんな事を言っているんだ！」と怒られそうなので、もうひとつのやり方をご紹介します。この手法は主として区分所有建物の購入に限定されてしまいますが、最低でも3物件以上まとめて購入するという方法です。LTV比率は上限で70%以下。すなわち自己資金30%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。



■　プロパティマネージャーが見る失敗しない投資家の共通項


　１棟ものであれば空室リスクはある程度まで吸収可能ですが、区分所有物件1室の場合、空室は致命傷になります。家賃収入が空室期間中ゼロですからローンを組んでいる場合にはその支払いは全て自己資金からの持ち出しになってしまいます。長期の安定収入を目指すためにポートフォリオに収益不動産を組み入れてもその不動産投資が逆に手持ち資金の減少につながってしまうのです。勿論、有り余った資金力がある方なら別ですが・・・。

　3物件以上あれば、1物件が空室になってもローンは残りの家賃収入で払えますし、あまりに長く空室が続く場合や金利の上昇時にはリスクヘッジとして物件の売却による対応も可能となります。現実に私の知っている方の何人かは、最初の物件は全額自己資金で購入しています。これらの人達は今現在、非常に優秀なサラリーマン投資家若しくはプロの不動産屋に成長しています。



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優良物件を見つけるコツ

どのように優良物件を見つければよいのかという質問を受けることがあります。

今日はそのヒントを言います。

物件を取得して、あるいは取得する前から価値を上げることを考えておられますでしょうか？
価値を上げるには、物件の見栄えをよくするためのリフォームをするというのも一つですが、私は賃料を上げるための投資を考えます。

どのようにすれば賃料を今より上げて貸せるかということです。

賃料が上がりますと、利回りは上がりますので、買ったときと同じ利回りで売却できるとするなら、

利回りの上がった分だけ資産価値が上がったこととなり、
売却益がでるということになります。仮に1億円の物件の利回りが1％上がれば、１０００万円の価値があがったことになります。

そう考えますと、追加投資額が５００万円かかったとしても、その投資を「するべき」ということになります。
すなわち、資産価値を上げるには、利益を生むための投資を考えればよいということです。マンション敷地に空地があればそこを利用して収益を上げるとか、何らかのサービスを提供して、収益を上げるとかその物件でできることを考えるのです。

そのことが人の見えないところの価値を見るということです。そこが見えますと、高いと見えた物件価額が高くはないと見えてきます。そのときは購入検討しても良い物件になります。これが物件を見つけるコツの一つです。


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