サラリーマン大家さんの不労所得

不動産競売

Wed, 16 Jan 2008 11:08:02 +0900

今回は競売のプロの秘策を伝授いたします。
この秘策は今までベールに包まれていて、公開されることはなかったノウハウです。

今、利回りの良い中古アパートは市場からほとんど消えてしまいました。
不良債権処理がひと段落、景気が上昇気流となり、不動産価格が上昇しているのが主な原因です。
それでも、不動産投資を始めたいという方は後を絶ちません。ところが、良い物件が無いので、未だ「大家さん」になれないという人ばかりです。

では、本当に市場に良い物件は無くなってしまったのでしょうか？
いいえ、違います。不動産競売市場には、実はまだまだ「お宝物件」が埋もれているのです。

「ちょっと待った！確かに一昔前、競売が流行った時期があって、自分も入札してみたけど、全然落札できなかったぞ！しかも競売は占有者などのトラブルが多いから、初心者なんかが手を出すもんじゃないと思うんだけど・・・」

あなたがそう考えるのもごもっとも！
ほとんどの人は「競売は危険」「競売は落札できない」「競売は根性が必要だ」と思っているのではないでしょうか？
しかし、私の周りには、競売で利回り２０％を超す物件を年に何棟も落札している人たちが存在しているのです。

その１人は、すでに某大手版元から出版が内定している、鈴木ゆり子さん。

彼女はごくごく普通の主婦だったにもかかわらず、不動産投資をはじめてからわずか５年で年収１億になった「金持ち大家さん」です。その購入した不動産のほとんどが実は「競売」によるものなのです。

周りの投資家が「競売は難しい」とあきらめムードのなか、彼女は「競売」で不動産を着々と増やし続けています。

あなたは競売についてどのような印象をもっていますか？

●競売には興味はあるけど、なんか怖い感じがするし・・・
●占有屋や巨額の立退き料など落札してから経費がかかるかもしれない・・・
●不動産の知識や経験がないと難しそう・・・

あなたがこのように思われるのも不思議ではありません。
確かに、分からないことが分からない状態の時は不安もたくさんあり、マイナスばかりイメージしてしまいますよね。そんな、状態の時は人間なかなか行動できないものです。

競売は不動産を極めて安く購入できる方法ではありますが、正しい知識が無いばかりに通常の不動産市場と同じように考えてしまいます。

競売とはご存知の通り、一番高い金額を入れた人が落札します。
仮に、物件を落札したと喜んでも、その後かかる経費を予測できなかったために、余計な費用がかかり、結局、「安物買いの銭失い」になることも少なくありません。

また、占有者との交渉が思うようにできずなかなか立ち退いてもらえなかったり、多額の費用を請求されたりと様々なトラブルが起きているのも事実です。

競売は誰でも参加することはできますが、本当に儲けている人は極めて少数なのです。

そこで、私は素人でも儲かる不動産を探し出し、そして確実に落札するためのノウハウをすべて公開します。

ご覧いただきたい人は次のような方です。

・頑張っているけど、未だに不動産が買えない方
・既に不動産投資はしているが、更に利回りの良い物件を買い増していきたい方
・競売で実際に落札できる本物ノウハウを身につけたい方
・自己資金のレベルで儲かる物件を競売で仕入れたい方
・競売物件でも、銀行から融資を引き出すテクニックを知りたい方

もし、あなたがこのいずれかに当てはまるのなら、ご覧ください。
パートのおばちゃんでも、競売物件の公告から⇒価格算出⇒入札⇒立退までをもできるようになる極秘ノウハウを分かりやすくステップバイステップで説明していきます。

もちろん、競売の諸手続きについても解説をしていきます。
しかし、それよりも、その物件をいくらで買えば儲かるのか、そして買ったあとの見えないリスク費用がいくらかかるのか？実は、競売では、そこが一番重要なのです。

これが分かるようになると、仮に競売でなくても、一般の不動産投資も「プロの目利き」ができるようになります。
ですから、競売に興味が無い方でも十分なノウハウが得られることができると思います。

■ 単に投資することを目的にしない！

競売にかかわらず不動産投資なら何でもそうですが、いかに儲かる不動産を見つけるか？これに尽きると思います。

なぜかというと、競売に限らず、不動産投資で失敗する人は単に投資をすることが目的になってしまっている人がとても多いのです。

「えっ、どういうこと？」
「不動産投資をしたいから購入するんじゃないの？」

いいえ、不動産投資はあくまでも手段です。
だいたい、このような人の傾向として価格の安いものを購入しようとします。
確かに価格が安いとメリットがあるような気がしますよね？

例えば、５００万円の安い物件があったとします。あなたは安いことに魅力を感じ、「これは買いだ」と思うかもしれません。

しかし、「安い」ということが「儲かる」ということにならないのです。

収益物件ともなれば投資額に見合った賃料がなければ、投資する意味はありません。
いくら価格が安いからと言っても、リターンが見込めないものは、最初から買わない方がマシです。

ひょっとしたらあなたは、その不動産の本来の価値が分からず購入してしまうかもしれないのです。５００万円で購入できたとしても、これがもし４００万円、３００万円の価値しかなかったとしたら・・・。悲惨ですね。

得られる内容をまとめてみると・・・

・内見しなくても競売物件のリフォーム代が把握できる驚きの方法とは？

・入札する前に立退きがスムーズにできる相手かどうかを確認する「カンタン占有者覗き見法」とは？

・競売専門業者が入札する価格が事前に予測できる「必殺入札額予測法」とは？

・競売物件一覧表を見た他だけで、儲かる不動産かどうかを一瞬で見分ける方法とは？

・いくらで入札すれば儲かる物件になるのか？業者顔負け入札判定法とは？

・不動産投資（競売）に絶対失敗しないための８つのチェック項目とは？

・落札してからカンタンに占有者を退去させる「立退きらくらく実践法」とは？

・競売では難しいといわれている銀行から融資を引き出す方法とは？

・リフォームを依頼する際、質を落とさず見積額を下げる「中村式値引交渉術」とは？

・不動産業者も知らない、築年数から必要な利回りを計算する方法とは？

いかかでしょうか？

もし、不動産投資初心者のあなたがこのスキルを身につけることができたらどうでしょうか？しかも、プロしか手が出せないと思い込まれている「競売」のテクニックをマスターすることができるのです。

あなたも、この極秘ノウハウがあれば、私と同じようにプロの競売業者に負けず劣らないレベルで物件選定を行い、確実に儲かる物件だけを落札することができるようになります。

大家さんの悩み

Wed, 16 Jan 2008 11:07:20 +0900

入居の決まらない大家さんの悩み、迷いは次のようなものがあります。

・複数の不動産業者に募集依頼をして、広く募集しなければいけないのはわかる。しかし、昔からの付き合いがあるので、募集はその業者を通さなければならない。

・専任で募集・管理を委託しているから、他の業者に募集を依頼できない。

・そもそも、業者を二股をかけるようなことをしてもいいのだろうか？

・複数の業者に募集依頼する場合、内見、カギの貸しだし、実際の契約は誰がするのか？契約書の書式は？契約場所は？

・広告費は業者へ必ず支払わなければならないのか？

・成約してくれたお礼に、謝礼を出すといったら、店長に「そんなことはしないでくれ」と注意された。そもそも、裏金を渡すような行為をしちゃっていいのだろうか？

このような悩み、迷いが足かせになり、なかなか空室がなくならない大家さんがいらっしゃいます。
そこで私は、これらの悩みが１００％解消され、全ての大家さんが満室経営を早期に実現できるように、業界の裏のウラ側をこのセミナーでお話しました。

この業界の裏側は、そんじょそこいらの情報とはわけが違います。

ハッキリいって、これで不動産業者の収益構造は丸裸。このセミナーを公開すれば、私はまた、多くの業者さんを敵に回してしまうことになるはずです。

しかし、あえて、このセミナーをあなたに公開します。
なぜ、業界の反発を予測しながらも、このセミナーを公開するのか？
それには理由があります。

あなたがこのことを理解すれば、どのようにすれば、不動産業者があなたの物件を優先的に紹介するようになるのかが、手に取るように分かるようになるからです。

少し、想像してみてください。

もし、不動産業者にあなたの物件を誰よりも先に紹介してもらうことができれば、内見者の数は確実に増えますね。
内見者の数が増えれば、当然、成約する確率もグンと増えるわけです。

いくら素晴らしい物件でも内見者がいないことには、入居者は決まりません。
つまり、入居者を決めるためには、まず、内見者を増やさなければなりません。そのためには、絶対に不動産業者の協力が不可欠なのです。

ところが、多くの物件が、その他大勢の中に埋もれてしまっています。
折角、考え抜いて作った募集広告も、お客さんに紹介されず、数千件の在庫情報の中に埋もれていては、意味がありません。

しかし、実は、ある方法で業者があなたの物件を紹介せずにはいられなくなる、募集依頼の方法があるのです。
多くの大家さんは、この募集依頼の方法を知らないために、大損をしています。

でも、もう安心です。

このセミナーのノウハウを駆使すれば、不動産業者はこぞって真っ先にあなたの物件からお客様に紹介してくれることになるでしょう。

しかも、このノウハウは、未だ世にでていないノウハウです。多くの大家さんがこのことを知りません。だから効果があるのです。

土地活用の目的

Wed, 16 Jan 2008 11:06:37 +0900

私はコンサルティングスタッフとして毎日のように土地活用の相談を受けています。

その中で最も多いのが、所有地をどう活用していきたいのか考えが定まっていないにもかかわらず業者から提案されるがままになってしまうパターンです。
実はこれが一番最悪なパターンなのです。

このパターンの共通点には、

たくさんのプランを提案されるので、どれにしたらいいのか分からない・・・

現状のままだと何が問題であるのか、明確に把握できていない・・・

所有地をどうしたいのかがはっきりと決まっていない・・・

忙しくて土地活用について考えているひまがない・・・

アパートを建てると税金対策になると言われるが、その理由が分らない・・・

といったものがあります。

こういった問題を抱えてしまうのは、何もあなたが怠けものだからではありません。

それは、建築会社側の方に責任があることなのです。
建築会社は、あなたの土地の状況や資産背景に関係なく、営業成績をあげるために建物の建設を提案するしかないのです。

通常、建築会社があなたに現状を把握・確認させるようなことはありません。

建築会社の営業マンは、社内で、「寝た子を起こすな！」とよく言われています。
なぜなら、地主さんに余計な知恵をつけさせてしまうと、契約がとりずらくなるばかりか、利益までも減ってしまう、と考えられているからです。

仮に所有地に１億円規模のマンションが建築できるとしましょう。ただし、あなたにとって相続対策の観点から必要な建築規模は６，０００万円だったとします。

あなたは相続対策について勉強し、必要な投資規模を把握しているので６，０００万円程度の建築にとどめようと考えました。

ところが、１億円の建築がとれるはずの予定が６，０００万円に減ってしまったのでは、建築会社はたまったものではありません。

相続についてなど余計な知識をつけられたのでは、建築会社は、営業しにくくて仕方がないのです。
そのため、建築会社の営業マンはなるべくあなたに知識を与えないようにするのです。

試しに今まであなたが提案されたプランを見てみてください。

おそらく、あなたの手元には土地に対して目いっぱい建物を建築する、というような提案書が多いのではないでしょうか？

そのような提案書は、あなたの資産状況を無視して作られています。
それなのに、提案されるがままに、計画を進めてしまい、失敗される方が後を絶たないのです。

その原因は、「あなたにとってベストな土地活用は何か？」を考えることからスタートしていないのが一番の原因です。

病気に例えていうならば、ろくに診察や検査もせずにいきなり手術をするようなものです。治療計画が何も決定されていないまま手術されることほど恐ろしいものはありません。

あなたが土地活用をしていく上でもっとも重要なことは、「いかに長期的に安定した賃貸経営ができるか？」ということであるはずです。

そのためにはどんな建物を建てるべきか、というようなことだけを考えていてはいけないのです。建物を建てることは土地活用の目的を達成する上での一つの手段にすぎません。

あなたは、どんな企画をするべきか、ということに集中する必要があるのです。
もっといえば、オーナーとなるあなた自身がどうしたいのかを考えることが一番重要だといえるのです。

「自分がどうしたいのかを考える？それはとても難しいことではないですか？」

おっしゃるとおり土地活用の目的を決定していくのは、それなりの知識も必要となりますし、なかなか簡単にできるものでもありません。

不動産投資のマーケティング

Mon, 14 Jan 2008 02:10:05 +0900

サラリーマン投資家から購入を検討している物件の事前マーケティングを私が依頼された場合、私はどの様なマーケティング方法を取るのかを実例等をご紹介しながらお話したいと思います。

　サラリーマン投資家が購入する収益不動産は、おそらくレジデンシャル（居住）系が中心になると思います。そしてそれを更に大きく分けると以下の３つのタイプに分類されると思います。

　１．更地を購入し新築アパートや新築賃貸マンションを建てる。

　２．既存の中古アパートや賃貸マンション等を購入する。

　３．新築又は中古の分譲マンションの1室（区分所有建物の1室）を購入する。

　本来は、上記タイプ毎に詳細なお話をしたいのですが紙面の都合上、今回は、上記３つに共通する内容を中心にお話します。その後、事前マーケティングを十分に行い戦略をしっかりとたてた上で新築された物件とオフィスの一部を住宅にコンバージョン（用途転換）した物件の2例を紹介します。この2例は両方ともプロが行ったものですが、プロの実例を垣間見ることにより、事前のマーケティングとそれに伴った戦略がいかに重要であるかという事が肌で実感出来ると思います。

　言い忘れましたが私の本業はプロパティマネージャー（以下、PM）でPMとは「不動産の価値を最大化するために不動産を総合的に経営管理する職業」です。今回は、全体的なPM業についての話ではなく、将来を見据えた初期のマーケティング戦略がいかに不動産運用において重要であるかをご理解して頂くための話をしていきたいと思います。

■　NOI利回りが全ての基本

　マーケティングのお話しをする前にひとつだけ皆さんに理解しておいて頂きたい事があります。それは収益不動産の購入には「NOI利回り」を使用するということです。

　「NOI」とは「Net Operating Income」の略で不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。日本語では「純収益」と言われています。この「NOI」を「不動産の売り出し価格」で割ったものがその物件の「NOI利回り」となります。
　これは物件の力を示す非常に大切な指標です。これに対して「NOI」を「不動産の運用利回りに対するご自身の最低欲しい利回り（ハードルレート）」で割ったものが「自分の求める理想の収益不動産の最高価格（購入希望価格）」となります。

　そしてこの２つの価格を比較して、自分の求めた購入希望価格よりも安ければ「買い」ですし、高ければ「購入は断念する」という判断を行います。それでも、どうしても自分が気に入った物件等の場合に、初めて、自己のハードルレートを下げたり、金融テクニックを使うことになります。

　この金融テクニックの代表選手がLTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。最近、サラリーマンで100億円を稼いだファンドマネージャーや村上ファンド等がメディアで注目される様になり世間一般に知れ渡る様になったテクニックですが、どんなにこの様な金融テクニックを駆使した所で、物件自体の力であるNOIは、不動産運営のプロであるＰＭや所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることはないのです。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する局面は別ですが・・・。ちなみに今のハワイはそんな状態です。

■　購入検討物件の価格とは・・・

　この物件の力を示すNOIをベースにした後で初めて、金融テクニックを駆使することにより、より多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさにコインの表裏一体、ハイリスク・ハイリターンのテクニックなのです。

　これらを考慮すると何度も繰り返しになりますが、購入検討物件の価格は

　「NOI÷ご自身のハードルレート」

　の公式を使わないといけません。それと皆さんの購入意欲に水をさす様で申し訳ありませんが、初めて収益不動産を購入する場合には、出来れば全額自己資金で購入するかLTV比率を少なくとも50%以下。すなわち自己資金50%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。

　「この金利が低い時代になにとんちんかんな事を言っているんだ！」と怒られそうなので、もうひとつのやり方をご紹介します。この手法は主として区分所有建物の購入に限定されてしまいますが、最低でも3物件以上まとめて購入するという方法です。LTV比率は上限で70%以下。すなわち自己資金30%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。

■　プロパティマネージャーが見る失敗しない投資家の共通項

　１棟ものであれば空室リスクはある程度まで吸収可能ですが、区分所有物件1室の場合、空室は致命傷になります。家賃収入が空室期間中ゼロですからローンを組んでいる場合にはその支払いは全て自己資金からの持ち出しになってしまいます。長期の安定収入を目指すためにポートフォリオに収益不動産を組み入れてもその不動産投資が逆に手持ち資金の減少につながってしまうのです。勿論、有り余った資金力がある方なら別ですが・・・。

　3物件以上あれば、1物件が空室になってもローンは残りの家賃収入で払えますし、あまりに長く空室が続く場合や金利の上昇時にはリスクヘッジとして物件の売却による対応も可能となります。現実に私の知っている方の何人かは、最初の物件は全額自己資金で購入しています。これらの人達は今現在、非常に優秀なサラリーマン投資家若しくはプロの不動産屋に成長しています。

【サラリーマン大家さんになって月収300万円】　⇒　http://keiei1.com/

優良物件を見つけるコツ

Mon, 14 Jan 2008 02:09:31 +0900

どのように優良物件を見つければよいのかという質問を受けることがあります。

今日はそのヒントを言います。

物件を取得して、あるいは取得する前から価値を上げることを考えておられますでしょうか？
価値を上げるには、物件の見栄えをよくするためのリフォームをするというのも一つですが、私は賃料を上げるための投資を考えます。

どのようにすれば賃料を今より上げて貸せるかということです。

賃料が上がりますと、利回りは上がりますので、買ったときと同じ利回りで売却できるとするなら、

利回りの上がった分だけ資産価値が上がったこととなり、
売却益がでるということになります。仮に1億円の物件の利回りが1％上がれば、１０００万円の価値があがったことになります。

そう考えますと、追加投資額が５００万円かかったとしても、その投資を「するべき」ということになります。
すなわち、資産価値を上げるには、利益を生むための投資を考えればよいということです。マンション敷地に空地があればそこを利用して収益を上げるとか、何らかのサービスを提供して、収益を上げるとかその物件でできることを考えるのです。

そのことが人の見えないところの価値を見るということです。そこが見えますと、高いと見えた物件価額が高くはないと見えてきます。そのときは購入検討しても良い物件になります。これが物件を見つけるコツの一つです。

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家賃交渉の考え方

Mon, 14 Jan 2008 02:09:01 +0900

交渉ごとですから、相手方の弱みをつかんでなおかつ相手にもメリットを感じさせるということが肝要です。

私が入居者であれば、募集のハイシーズンは外して交渉します。
また、現在支払っている家賃が高い＝減額するに値するという裏付けを用意します。周辺の賃料相場や他の物件と比較した設備・仕様など。このことによって出て行かれては困るという力関係になりますね。でも相場なりの家賃で、オーナーにも特に落ち度がないのに単に家賃を負けてくれというのはタカリみたいなもんです。人間としての品位を下げますからやめておいたほうが良いでしょう。

逆にオーナーであれば、更新時に交渉のタイミングとなります。
出て行かれても募集に影響しない時期、あるいは求める賃料で新規で募集できるという自信がなければあえて波風は立てません。
賃料アップを申し出る場合はやはり、妥当性に対しての裏付けが必要です。引越しはおカネがかかりますから立場的には強く出られるはずです。ただ、入居者が納得するためにも何らかのアクションが事前に取られている必要はあるでしょう。
たとえばリフォーム・グレードアップ・設備の更新などです。

いずれにしても相手は自分に住まいを提供してくれている大家さんですし、自分の物件にお金を払って借りてくれている入居者さんですから相手に対しての尊重と思いやりを忘れずに誠意をもって交渉することが最も大事だと思います。

「あそこの大家は強欲だ」なんて変なうわさが立つと、その後の募集にも影響が出ますしね。

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ノンリコースローン

Sun, 13 Jan 2008 23:39:56 +0900

不動産投資市況の活況とともに「ノンリコースローン」が一般の投資家の間でも注目され始めています。「ノンリコースローン」とは直訳すると非遡及型融資とよばれ、不動産の収益性に着目し、担保として提供された不動産のみを担保に融資する商品です。かつてはプロの投資家や大きい資金で不動産を運用する私募ファンド、REITなどが、その運用形態の特殊性から活用していた資金調達手法でしたが近年は比較的小額の物件であってもノンリコースローンを扱う金融機関が登場したことから一般投資家の間で注目され始めました。

では、ノンリコースローンとはどのようなものなのか、通常の不動産担保融資と比較して考えてみましょう。

１．通常の不動産担保融資（リコースローン）

金融機関から融資を受ける場合、債権者である金融機関は、万一、借入金が返済されなかった場合に備え、連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を求めます。借入金の返済が約束どおりなされなかった場合は連帯保証人に返済を求めたり、担保として提供された不動産を強制的に売却（競売）して債権（融資金）の回収をします。
不動産価格の下落などにより債務者が不動産の売却をもってしても借入金を全額返済できない場合、残った債務は当然に返済義務を負うことになります。場合によっては自宅などの他の資産を売却し返済しなければなりません。通常の融資は「人」の信用に基づいているため、担保とは無関係にその「人」に対して返済義務を生じさせています。これを遡及型融資「リコースローン」と呼びます。

２．ノンリコースローン（非遡及型融資）

ノンリコースローンは通常の融資のように「人」や「会社」の信用に融資するのではなく、不動産事業そのものに融資しているのです。したがってあくまで、担保とする不動産の収益性に着目し、万一、返済不能に陥ったとしても、その不動産を売却する以外は返済義務は生じず、他の資産に責任は一切及びません（遡及しない）。このような事から非遡及型融資（ノンリコースローン）と呼ばれています。

このように借主のリスクがその不動産のみに限定されていることから、今後、ノンリコースローンが一般にも普及していくと思われます。しかし、通常の融資とは異なり貸し手である金融機関が資金回収のリスクを負うことから、金利などの条件は若干高くなることが多いようです。また、ノンリコースローンを受ける場合はSPC（不動産の保有のみを目的とするペーパーカンパニー）などを設立する必要がありますのでその分コストも発生します。

担保をその不動産のみに限定し、金融機関がリスクをとっているといえども、金融機関もバブルの反省と資金回収のリスクを最小限に抑えた上での金利設定、融資額の設定となりますので、状況によって、ノンリコースローンが有利であるかどうかは慎重に検討する必要がありそうです。

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貸主の信用が問われる時代

Sun, 13 Jan 2008 23:39:05 +0900

ビル、アパート、マンションの貸主は安定した賃料収入を得るために、入居希望者の家賃の支払能力を審査する。それは、「約束どおりに家賃を支払うだけの収入、資力があるか」ということを判断するためである。
加えて、貸主は、借主が、約束を守らず家賃の不払いをした場合、また、貸室を破損したまま退去したような場合など、借主の債務不履行に備えて、敷金、保証金などの一時金を預かる場合が多い。このように家賃不払いのリスクを回避することは貸主の当然の対応ともいえる。
一方、借主の立場に立つと預けている敷金や保証金が退去時に確実に返還されるかどうか心配である。敷金や保証金などの預け入れ金は賃料の2か月ぶんくらいから、店舗や事務所になると十数ヶ月ぶんにのぼることもあり、借主にとっては非常に大きな負担である。その多額の敷金、保証金が確実に返還されるかどうかという問題は借主にとって非常に大切な問題である。

特に貸主が資力を失った場合、約束どおり保証金が返還されるか非常に不透明である。事実、バブル崩壊後は借主が預けた保証金が約束どおり返還されない事例が多く見受けられた。このような事から近年は物件を借りる際、家主の資力を客観的に判断する為に不動産登記簿などを通じて賃貸物件が借入金の担保に供されていないかを調査するようになってきている（宅建業者の重要事項説明義務事項になっている）。貸主が家賃の支払能力を審査するように、借主も貸主の資力を審査する時代になってきたのだ。
さらに平成15年に改正され平成16年4月に施行された改正民法、民事執行法では借りている物件が貸主の事情で競売に付された場合、その物件に設定されている抵当権よりあとに締結された賃貸借契約は、競売によってその物件を新たに買い受けた者に対抗できないこととなった。

つまり、新たな買受人は賃貸人の地位を引き継ぐ必要がなくなったのである。これにより、借りている物件が競売によって所有者が変わった場合、当初の貸主に預けた保証金を返還してもらえる可能性がほぼなくなってしまったどころか、場合によっては6ヶ月の猶予をもって物件を明け渡さなければいけなくなったのである。まさしく借主にとっては貸主の資力に左右される不安定な立場になってしまったのである。

法改正前は一定の要件を充たす（3年以内の建物賃貸借契約など）借主は保護され、競売による新たな買受人は賃貸人の地位を引き継ぐこととなっていたので、競売に付された場合でも新たな買受人は契約満了まで賃借することができ、借主は新たな買受人に対し敷金や保証金の返還を求める事ができた。

このようなことから最近では、店舗や事務所など多額の保証金を貸主に預けるような場合、借主の立場では、どのように保証金返還の権利を担保するかが重要となってきている。多額の保証金を預ける代わりに借りている物件を担保に抵当権を設定したり、保証金返還に関して連帯保証人をつけてもらう、ということが考えられるが、これまでの取引慣習を考えると実際にはまだまだ運用しづらい部分もあるようだ。
前述した民法、民事執行法の法改正や、普及しつつある定期借家制度（契約期間が満了したら確実に終了する賃貸借契約）そして昨今の賃貸物件の供給過多による競争激化を考えると、これからは多額の敷金、保証金などの預け入れ金は、あまり意味を成さなくなってきているのではないかと考えられる。
借主にとっては退去時まで動かせずに眠る効率の悪いお金、貸主にとっては必ず返すお金であり、金額が少ない方が互いのリスクは少ないといえるだろう。

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不動産の空室率

Sun, 13 Jan 2008 23:37:58 +0900

総務省が5年に一度行う「住宅・土地統計調査」が平成15年に実施され、翌平成16年に調査結果が報告された。注目されるのは住宅総数に対する世帯数の割合、いわゆる「空き家率」である。平成15年10月1日現在の住宅総数は全国で約5,387万戸、それに対し総世帯数は約4,722万世帯となり住宅数が世帯数を約664万戸うわまわっていることが明らかになった。

空き家率にすると12.2％である。前回（平成10年）の調査時には空き家率は11.5％だったので0.7％ポイント上昇したことになる。664万戸の中にはセカンドハウスや売却の為居住していないものも含まれるが、それでも無視できない数である。この数字をよそ目にマンションデベロッパーや戸建分譲業者は、どんどん住宅を供給している。今後の少子化を考えると住宅の供給量と世帯数の増加のバランスが取れるとは考えづらい。

ちなみに日本で最も人口の多い東京都の総世帯数は約584万世帯（平成17年5月1日現在）なので、全国の空き家を東京都1ヶ所に集めたと仮定すると、東京都の世帯数を越える数となる。

同じく住宅土地統計調査の結果をみると、全国の持ち家比率は61.2％になり、平成10年の調査から0.9％ポイント増加したことになる。これを考えると家をもっていない38％をターゲットに賃貸住宅を経営する事になる。今後も持ち家の人たちが増加することを考えれば、まさに賃貸住宅は大競争の時代に突入しているといえるだろう。

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賃貸経営の管理に潜むリスク

Sun, 13 Jan 2008 21:20:29 +0900

賃貸経営１１０番は、日常的な賃貸経営上の諸問題の解決をはじめ、貸家（アパート・マンション）・貸ビル・貸駐車場・貸地経営における、あらゆる問題解決を専門に扱っている大家さん・地主さんのための専門機関です。

　大家さん・地主さんの疑問や不安に対して〈賃貸経営１１０番〉が専門職顧問団と共に、詳細な調査と豊富な知識で解決に導きます。また借地借家法・定期借地権・定期借家権・東京ル－ルについての実務的な研究もおこなっております。専門職の顧問も、公認会計士・税理士・弁護士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー・司法書士・測量士・土地家屋調査士・一級建築士・金融機関（銀行、保険会社、証券会社）・不動産コンサルタント・インテリアコーディネーター・マンション管理士・賃貸管理士・住宅経営士他　約６０名の方がいらしゃいます。ご相談の方がいましたらご遠慮なく連絡ください。

　さて今回は、賃貸経営の管理に潜むリスクについて、日頃の賃貸経営上の管理の注意点と今後の安定経営に向けてご案内させていただきます。

　不動産経営をされている方々に是非お役に立てればと存じます。

■　潜むリスク　契約更新

　賃料滞納や不良入居者・建替えの為の立退きの相談の中で、以外に多いのが、契約更新をしていない若しくは簡単に済ませている事が多いようです。

　契約更新時の必須項目として

　　　１．必ず借主・保証人の直筆での署名・捺印

　　　２．出来れば保証人の捺印は実印で印鑑証明の再提出が望ましい

　　　３．借主と保証人の契約時の内容が変更している事が多いので、変更項目
　　　　　書（住所・電話番号・勤務先・メールアドレス・収入等の記載）を送
　　　　　付し記入をしてもらう

　　　４．建物内外の不便や不良箇所を参考に聞く

　　　５．契約の諸条件の変更が無くても必ず書面で契約更新をする

　以外に多いのは１の確認を怠っている事です。

　借主と保証人の署名が同じ人の字体であり、捺印も同じ印であったりします。その場合、どういう問題が起きるかと言うと、賃料滞納や契約違反が発生した時に保証人に連絡をすると、自分は更新後の保証人になった記憶は無いし、署名捺印もしていないと言い出す事があります。

■　契約更新の時に大切なこと・・・

　３については、最近は携帯電話とPCの普及で、部屋の電話を持たない人がかなり増えています。携帯電話は簡単に番号変更が出来ますので、大家さんは変更後の番号を必ず把握しなければなりません。

　それを怠ると、賃料滞納時・建物設備点検時・緊急時に連絡を取る事が出来なくなってしまいます。不思議な事に賃料滞納者や不良入居者ほど携帯電話の番号をコロコロ変えて、なかなか連絡が取れなくなって苦労をします。

　そして保証人が高齢者の場合は亡くなっていて、保証人が不在となっている事もしばしばあります。このような事態になる前に、必ず契約更新は書面で締結をしましょう。契約更新とは、賃料等の変更の為にやるものでは無く、賃貸経営を円滑、安定をさせる為にやるのです。

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