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節税について

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まずは確定申告だろ

毎年苦しんでいる確定申告。
マンションの件で手が込んでいるんで

リフォームの合間に。

打ち込みます。

そしてとうとう完成。控除の書類と、１５枚（？？）の源泉徴収。

不動産収益はゼロで給与所得から少し税金を払うことになると思います。

最近、昼間の副業（？）が忙しく

また、夜間のアルバイトが毎日入っており

なかなか更新ができませんでした。

７月分の家賃も順調に集まり

現在のところ回収率９７％です。

回収できていない３％はアパートを購入する前からはいっていた人で

４０代の看護婦さん。

一ヶ月づつ遅れています。

家賃保証が入っていないと数人支払いが遅れる人がいます。

ただし、家賃保証が入っている場合は違いますね。

間違いなく入居者から支払われます。

以前、家賃保証に入っている入居者の支払いが遅れたことがありました。

一ヶ月目はのらりくらりとかわされましたが

家賃保証会社が入った二ヶ月目は

きちんと振り込み始めました。

不動産屋は言います「彼らの取り立ては我々の比じゃないです。」

以前は私も自主管理をしていた時代がありました。

辛かったです（思い出したくもありません）

このご時世

我々の商売は家賃保証がなければ成り立ちません。

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３月１２日

覚醒剤焼き鳥屋が少し恋しくなってきました。

今日は仕事の合間に中古車検索して大体の目星をつけました。

事故車でなくても１０～２０万円台で結構あるもんですね。

中には６００００万キロ、車検６ヵ月付き、状態良好、５ドア、車種秘密　１０万円

なんかあります。（結構キレイ）

走るだけなら車を所有して維持するのにはそんなにコストが

かからないんですね。

実際、不動産業でガソリン代なんて月１万円も使わないです。

時々タイヤ交換しますが１個６０００円ぐらいのを前の車輪だけ。

オイルも１年に１、２回一回３０００円ぐらい。

経費としてはあまり落とせないですね。

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個人所有物件を法人所有へ

ひさしぶりです。

最近やってたことと言えば物件の名義変更です。

方法として
①売買（個人物件を法人が買い取る）
②現物出資（資本金に入れる引き換えに株式をいただく）

二通り考えてましたが

最初は②で行おうと思ったのですが

②のほうがコストがかかるようです。

というのも立ち上げたばかりで法人自体が赤字で借入金もあり
株式自体は純資産評価がマイナスです。

その場合譲渡所得がかかります。
譲渡額全額にかかりまた、その査定に不動産鑑定士代もかかります。

そういうわけで①がお得というわけです。
その場合法人に不動産取得税、司法書士代がかかります。
価格は不動産屋さんに頼んで査定書を作ってもらうだけでOK。

ローンが残っているのもあり一括で払ってきれいな物件から順次売買していきます。

今日は難しいことを書きましたが私もよくわかりません。

あまり突っ込まないでくださいね（笑）。