フクちゃんの不動産投資帝國北九州

住宅型有料老人ホームその後

Sat, 13 Apr 2013 17:43:55 +0900

昨年９月に○億の借り入れをして
５４床のホームを作りました。現在満室。
医療依存度が高く介護度が高い方専門で入れました。

現在６０床増築中です。

立ち上げは正直つらかった。肺炎になって点滴しながら併設のクリニックの外来をしたり、ヘルパーがいきなり来なくなり（結構これが多かった）私や事務のお姉さんと居室の掃除をしたり毎日が苦労の連続でした。

ここまで頑張ってこれたのもスタッフのがんばりのたまものです。
（写真はパースです）

久しぶりですが

Sun, 03 Jun 2012 22:22:07 +0900

紆余曲折ありまして
現在、医療依存度の高い方専用の有料老人ホームを９月からオープンします。
ここまでいろいろありましたが

今後少しずつ書いていこうと思います。

以前仲良くしていただいたお友達のみなさん元気ですか？？

サービス付高齢者賃貸住宅

Thu, 21 Jul 2011 23:04:07 +0900

長らくお休みしてましたが

考えていました。

医療法人、病院を作っても今後はたして永らえていけるであろうか・・・介護療養病棟は削減方向は明らかであり２０１５年以降介護療養病棟は廃止方向、２００５年厚生労働省は介護療養型病床１５万床すべて医療療養型病床８万床廃止を打ち出していら日本医師会の抵抗などにより話が進まず・・・

方向性は変わっておりません。

さて
「サービス付高齢者賃貸住宅」
とは何でしょう？？

今回「高齢者すまい法」改正にて高円賃、高専賃、高優賃廃止して
サービス付き高齢者向け住宅』に一本化されます。

高円賃、高専賃、高優賃はすなわちいわるる高齢者が住むところです。
それは昔からあったのですが７割は失敗したといわれております。

一時期ブームのように建設ラッシュがあったみたいですが
ほとんど空室のところもあります。

どうして今までの高円賃、高専賃、高優賃は失敗したのでしょうか。

高齢者はどんなものでどんなことに困っているのかまったく考慮していなかった点だと思います。
ひとつ例を挙げますと、人は年をとると徐々に介護が必要となります。すると人の手を借りないと生活ができなくなります。それなりのスタッフをそろえることができないし方針の医学的判断をするものがいなければなりません。

実際問題として介護度が上がると退去を迫られるという本末転倒の事態がおこるのです。

今回はスタッフの常駐が義務づけられています。
以前は介護保険を使用したときのヘルパーや（これは賃貸住宅とは別）飲食店を入れて食事を出して田にすぎません。これらを包括して備え付けられているのがサービス付高齢者賃貸住宅です。

なにを高齢者が求めており、
厚労省が地域包括ケアの方針を打ち出して終の棲家としての住宅を提案しております。

具体的に何をしていけばいいのかわかりませんが１年後の開設までを少しずつ記載していこうと思います。

病院を買うためには・・・・相続物件・新規開業

Fri, 17 Jun 2011 11:32:43 +0900

病院を買うためには情報を集めなければなりません。

どこからその情報を手に入れるのでしょうか？？

ヽ業支援の業者さんから（インターネットのサイト）
院外薬局のチェーン
６箙
ぬ品会社の営業

私は　銑にお願いして情報を集めています。

医療法人の売買は不動産と違って法律などありません。

慣例的に土地・建物・設備＋１ベッド２００万円程度が一般的だそうです。

しかしこれもあくまで一つの目安であって実際には売り手と買い手の駆け引きで値段は

いくらでも変わるのが実情だそうです。

極端な話、売り手が納得すれば医療法人の理事長の交代するだけで

タダで受け取ることもできるわけです。
（病院の世襲はこうして行われるわけです）

もちろんその場合、相続税、不動産取得税、贈与税はかかりません。

株式会社の売買とは違い株式の授受を介さないため非常に金銭的なロスを

抑えて売買ができるのです。

医療法人Ｍ＆Ａ

Fri, 10 Jun 2011 11:51:57 +0900

さて、「医療法人Ｍ＆Ａ」と題をつけましたが

何からしていいかわかりません（笑）

有床診療所か１００床以下の病院の経営を目標とします。

開業ビジネスという医者の開業までのマネージメントを行う業種が存在しますが

そういうものに頼らずやってみようと思います。

そもそも医療とは体質がいまだに古く競争があまりありません。

医療費の問題、社会の構造の変化などかなり大きな問題も含んでいます。

今後この計画が頓挫することもあるかもしれませんが

恐らくこのテーマでのブログは珍しいかもしれません。

興味のある方は読んでみてください。

納税してきました～不動産取得税～

Tue, 31 May 2011 11:14:05 +0900

昨日、昨年１１月に購入したマンションの不動産取得税を支払いました。

いつも不動産の購入後は悩まされます。

この半年夜も寝ずに働いてプールしたのに。

今回は３００万円以上納税。

すりの銀次にスラれた気分です（泣）

払ってもどうせ役人の飲食代になるだけでしょうか。

消費税も増税するみたいですが

早くこの国から逃げ出したいと思うのは私だけでしょうか。

小倉北区マンション　テナントのリフォーム

Sun, 29 May 2011 20:25:36 +0900

住居部分は埋まりましたが

テナントが埋まりません。

地道にリフォームをすることにしました。

やっとローンよりも収入が上まわる（やっとです。疲れた。）ので

少しは気が楽です。

４つのテナントのうち２つが終了しておりますが

写真は３つ目です。

虫食い状の天井はクロスが直接貼れず（貼ってもはがれやすい）ので

今回は塗装をします。

ペンキはホームセンターで売っている白いペンキ一斗缶８，０００円ですが

ローラーと延長する棒（正式名称がわかりません）を使い塗ります。

一日塗ると

もれなく次の日上半身が動かなくなりますのでお試しあれ（笑）

無職となりました。

Sat, 28 May 2011 23:39:42 +0900

先日、無職となりました。

病院をタンカを切ってやめてしまい

内科医を卒業しました。（一時的に）

この度療養型の収益構造や外来患者の増やし方など

いい勉強をさせていただきました。

恐らくこの知識は今後役に立つと思います。

短期的にはしばらくは当直のバイトや
　
テナント部分のペンキ塗りをしつつ生計を立てたいと思います。

今後はどうしようか・・・・・。

今回の開業医のもとで働いて一番思ったことは

開業医って儲かるってことです。

いやいや、自分のしたい良心的な医療をすれば患者が増えて・・・

という意味です。

病院のＭ＆Ａってどうだろう。

やり方によってはうまくいくと思う。

小倉北区田町マンション満室（ただし住居部分）

Fri, 27 May 2011 01:20:56 +0900

ながらく更新しておりませんでしたが

その間もクソまじめに働いておりました。

先日、なぜか当マンションの融資の担当をしてくれた

方が入居者を紹介してくれました。

実際部屋を見ていただき

気に入っていただいたとのことで即決定でした。

ただし二ケ月だけ。

しかし同時に他の業者さんが別の方を紹介していただき同時に申し込みが入ったとのことです。

タッチの差で涙を流しお断りしましたが

退去後８月から入っていただけるとのこと。

こんなこともあるのですね。

紹介していただいた方々に感謝です。

門司区寺内（おそらく）激安一戸建て　体力の限界です。

Mon, 11 Apr 2011 08:34:01 +0900

小倉北区田町ビル

残り空室を掃除しました。

さらに

６０４（２DKタイプ）は先日クロス天井の張替を新品の照明を

２個取り付けました。ホームセンターで一個４５００円。

４０３（２LDKタイプ）は今週風呂をユニットに交換します。

購入の１１月以来馬車馬のように働いていましたが

ここまでくると少し余裕ができてきて

土日は若干の時間的余裕ができます
（空室を抱えたプレッシャーが辛かったです）

現在は時間があるごとに・・

寝ていますが。

天気がいいので門司区の一戸建て（写真）を見に行ってきましたが

補修費がかかりそうなことでスルーします。

ただ、売主は早く売りたいようでいくらでも指値を入れてほしいそうです。

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