敷金トラブル予防のために２〜原状回復〜

原状回復義務（借主の負担）とは
原状回復とは、借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失や注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。
入居当時の状態にまで回復するということではありません。

貸主の費用負担となるもの
賃貸住宅の契約においては、通常の使用による損耗や経年変化などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。

原状回復に関する特約について
貸主と借主の合意によって原則とは異なる特約を定めることができます。
但し、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、すべてが認められるわけではありません。
一般住宅の賃貸借契約においては、事業者である貸主と借主との契約に関しては消費者契約法が適用されるため、一方的に借主に不利な特約は無効と判断されることもあります。
判例などによれば、特約が有効と認められるためには以下の３つの要件が必要であるとされています。

賃貸人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識していること
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

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