行政書士として一人でも多くの人の力になりたい！！

不動産契約のクーリングオフ

今日は、マンション契約のクーリングオフの通知を出しました。

不動産の購入契約にもクーリングオフ制度の適用があります。

通常の訪問販売やアポイントメントセールス等の場合のクーリングオフの根拠法は特定商取引法ですが、不動産の場合のクーリングオフ制度の根拠法は宅地建物取引業法（宅建業法）です。

宅建業法では、契約を事業者の事務所やモデルルーム、買主が申し出た場合の買主の自宅や勤務先以外の場所で契約をした場合には、契約から８日間はクーリングオフが出来ることになっています。

でも、私は不動産業界で働いて来てマンション販売営業（日○総○地所）、賃貸仲介営業（倒産しました）、売買仲介営業（○○のリ○ウス[m:58]）で不動産の契約を色々経験してきましたが、一度もクーリングオフによる契約は経験したことも、見たこともありませんでした。不動産での契約後の解約と言えば手付け解約（買主の手付け放棄・売主の手付け倍返し）かローン特約による解約（買主のローン申込の審査不承認を理由とする解約）がほとんどで、まれに合意解約による解約があるくらいです。

と言うのも、契約は店舗事務所等かお客様の都合でお客様の自宅へ訪問して行うかしかしないからです。

でも今回のご相談のお客様は、電話で勧誘され、良い投資話として上手いこと言われてファミレスであってそこで契約したとのこと。

まさか不動産業界にいた時には一度も経験の無い不動産のクーリングオフを業界を辞めてから経験するとは[m:205]

ちなみに、送っていただいた契約書・重要事項説明書を確認してみたところクーリングオフ制度の適用の有無の表示はありましたが、宅建業法で規定されている説明をした宅地建物取引主任者の表示と押印がなされておらず、契約金額等や専有部分を特定する為の不動産の表示が無いなど非常にいい加減な物でした。

都庁に持っていったら最悪１年の業務停止処分ものです。相手の対応が悪ければ懲らしめてやろうかと思いますよ[m:210]。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ クーリングオフ・内容証明・相続相談・遺言作成・成年後見・契約書作成・敷金返還請求・不動産調査・会社設立・建設業許可・宅地建物取引業許可・古物商許可・飲食店営業許可・風俗営業許可・入管関係（在留許可・帰化申請・永住許可）の事なら行政書士藤沼法務事務所
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政書士藤沼法務事務所
東京都日野市程久保３−５−１４
http://fujinumaoffice.good.cx

クーリングオフ・中途解約代行相談センター
http://coolingoff.jpn.cx/

遺言作成相続問題相談所
http://igonsakusei.howto.cx/

ＮＰＯ法人多摩市民法務支援センター
http://blog.npo-tama.net/

マンション契約のクーリングオフ

今日は、マンション契約のクーリングオフの通知を出しました。

不動産の購入契約にもクーリングオフ制度の適用があります。

通常の訪問販売やアポイントメントセールス等の場合のクーリングオフの根拠法は特定商取引法ですが、不動産の場合のクーリングオフ制度の根拠法は宅地建物取引業法（宅建業法）です。

宅建業法では、契約を事業者の事務所やモデルルーム、買主が申し出た場合の買主の自宅や勤務先以外の場所で契約をした場合には、契約から８日間はクーリングオフが出来ることになっています。

でも、私は不動産業界で働いて来てマンション販売営業（日○総○地所）、賃貸仲介営業（倒産しました）、売買仲介営業（○○のリ○ウス[m:58]）で不動産の契約を色々経験してきましたが、一度もクーリングオフによる契約は経験したことも、見たこともありませんでした。不動産での契約後の解約と言えば手付け解約（買主の手付け放棄・売主の手付け倍返し）かローン特約による解約（買主のローン申込の審査不承認を理由とする解約）がほとんどで、まれに合意解約による解約があるくらいです。

と言うのも、契約は店舗事務所等かお客様の都合でお客様の自宅へ訪問して行うかしかしないからです。

でも今回のご相談のお客様は、電話で勧誘され、良い投資話として上手いこと言われてファミレスであってそこで契約したとのこと。

まさか不動産業界にいた時には一度も経験の無い不動産のクーリングオフを業界を辞めてから経験するとは[m:205]

ちなみに、送っていただいた契約書・重要事項説明書を確認してみたところクーリングオフ制度の適用の有無の表示はありましたが、宅建業法で規定されている説明をした宅地建物取引主任者の表示と押印がなされておらず、契約金額等や専有部分を特定する為の不動産の表示が無いなど非常にいい加減な物でした。

都庁に持っていったら最悪１年の業務停止処分ものです。相手の対応が悪ければ懲らしめてやろうかと思いますよ[m:210]。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ クーリングオフ・内容証明・相続相談・遺言作成・成年後見・契約書作成・敷金返還請求・不動産調査・会社設立・建設業許可・宅地建物取引業許可・古物商許可・飲食店営業許可・風俗営業許可・入管関係（在留許可・帰化申請・永住許可）の事なら行政書士藤沼法務事務所
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政書士藤沼法務事務所
東京都日野市程久保３−５−１４
http://fujinumaoffice.good.cx

クーリングオフ・中途解約代行相談センター
http://coolingoff.jpn.cx/

遺言作成相続問題相談所
http://igonsakusei.howto.cx/

ＮＰＯ法人多摩市民法務支援センター
http://blog.npo-tama.net/

マンション購入契約のクーリングオフ

今日は、マンション契約のクーリングオフの通知を出しました。

不動産の購入契約にもクーリングオフ制度の適用があります。

通常の訪問販売やアポイントメントセールス等の場合のクーリングオフの根拠法は特定商取引法ですが、不動産の場合のクーリングオフ制度の根拠法は宅地建物取引業法（宅建業法）です。

宅建業法では、契約を事業者の事務所やモデルルーム、買主が申し出た場合の買主の自宅や勤務先以外の場所で契約をした場合には、契約から８日間はクーリングオフが出来ることになっています。

でも、私は不動産業界で働いて来てマンション販売営業（日○総○地所）、賃貸仲介営業（倒産しました）、売買仲介営業（○○のリ○ウス[m:58]）で不動産の契約を色々経験してきましたが、一度もクーリングオフによる契約は経験したことも、見たこともありませんでした。不動産での契約後の解約と言えば手付け解約（買主の手付け放棄・売主の手付け倍返し）かローン特約による解約（買主のローン申込の審査不承認を理由とする解約）がほとんどで、まれに合意解約による解約があるくらいです。

と言うのも、契約は店舗事務所等かお客様の都合でお客様の自宅へ訪問して行うかしかしないからです。

でも今回のご相談のお客様は、電話で勧誘され、良い投資話として上手いこと言われてファミレスであってそこで契約したとのこと。

まさか不動産業界にいた時には一度も経験の無い不動産のクーリングオフを業界を辞めてから経験するとは[m:205]

ちなみに、送っていただいた契約書・重要事項説明書を確認してみたところクーリングオフ制度の適用の有無の表示はありましたが、宅建業法で規定されている説明をした宅地建物取引主任者の表示と押印がなされておらず、契約金額等や専有部分を特定する為の不動産の表示が無いなど非常にいい加減な物でした。

都庁に持っていったら最悪１年の業務停止処分ものです。相手の対応が悪ければ懲らしめてやろうかと思いますよ[m:210]。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ クーリングオフ・内容証明・相続相談・遺言作成・成年後見・契約書作成・敷金返還請求・不動産調査・会社設立・建設業許可・宅地建物取引業許可・古物商許可・飲食店営業許可・風俗営業許可・入管関係（在留許可・帰化申請・永住許可）の事なら行政書士藤沼法務事務所
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政書士藤沼法務事務所
東京都日野市程久保３−５−１４
http://fujinumaoffice.good.cx

クーリングオフ・中途解約代行相談センター
http://coolingoff.jpn.cx/

遺言作成相続問題相談所
http://igonsakusei.howto.cx/

ＮＰＯ法人多摩市民法務支援センター
http://blog.npo-tama.net/

宅地建物取引主任者免許の更新の為の法定講習

今日は、宅建主任者免許の更新の為、更新時の法定講習を受けに行って来ました。

今の仕事では直接的に宅建主任者免許が必要になることはないのですが、不動産業者のクライアント様とお仕事をする際に、宅建業の免許関係の申請手続きだけのお付き合いではなく、前職・前々職が不動産業の営業で不動産の売買・賃貸両方の仲介を経験しており、宅建主任者の免許を持っていると言うことで、不動産の取引に関してのご相談や物件調査・契約書の作成、滞納家賃の支払請求内容証明の作成などをご依頼頂くこともあり、逆に消費者の方からも敷金精算や不動産取引に係るトラブルの相談を受ける事もあるので、不動産取引に係る法令改正や、トラブル事例、税法関係などの知識を確認し廃れさせない為に講習を受けて免許を更新して来ました。

最近の法改正では個人情報保護法や犯罪収益移転防止法など不動産業者の取引に対する注意義務がますます増えています。

また、耐震偽装事件を受けて新築物件には売主に供託金を供託するか保険金を支払って保険を掛けることが義務付けられる予定になっていることなどもあり、建築基準法の改正と住宅ローン金利の上昇による不動産取引の低迷に加えて、さらに不動産業者の経営は困難になりそうに思えました。

不動産業者の営業方法も旧態依然としたやり方ではやっていけやくなって来ていると思います。

話は変わりますが、本日、法定講習を受けに行ってビックリ！！。
なんと前職の社長も講習を受けに来ていました。
こちらもすれ違ってみて気づいたし、社長にしてみれば会社も数店舗店舗があるうえに、時にはグループの別地域の別の不動産会社の社長も２・３兼任していたり、こっちの社長を退任して他の社長になったり、また戻ってきて社長になったりで、社員も相当数と会っているので、ごく平凡な一社員だった私のことは多分覚えていないだろうと思うのですが・・・。

それにしても、法定講習なんて免許更新の２・３ヶ月前から受けられる上に１月の間にも数回開催されていてこの日だけじゃないのにそこで会ってしまうなんて何か運がいいのか悪いのか不思議な感じでした。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ クーリングオフ・内容証明・相続相談・遺言作成・成年後見・契約書作成・敷金返還請求・不動産調査・会社設立・建設業許可・宅地建物取引業許可・古物商許可・飲食店営業許可・風俗営業許可・入管関係（在留許可・帰化申請・永住許可）の事なら行政書士藤沼法務事務所
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政書士藤沼法務事務所
東京都日野市程久保３−５−１４
http://fujinumaoffice.good.cx

クーリングオフ・中途解約代行相談センター
http://coolingoff.jpn.cx/

遺言作成相続問題相談所
http://igonsakusei.howto.cx/

ＮＰＯ法人多摩市民法務支援センター
http://blog.npo-tama.net/

定款を見直しましょう。（確認会社・特例有限会社の定款変更の必要性）

最低資本金規制の特例制度によって設立した、確認会社は設立から５年以内に資本金を正規の金額まで増資しないと解散しなければならないといった決まりがありました。

確認会社を放置しておくと会社が解散してしまうので注意が必要です。

会社法の施行により資本金の規制がなくなり、資本金１円でも株式会社が作れるようになりました。
これにともない、確認会社は「解散事由の廃止」をすれば増資をしなくても、そのまま存続することができます。

その際、確認会社から通常の株式会社への変更にあわせて定款も作り直すと良いです。
登記だけなら議事録で対応できますが、許認可その他で定款の写しを提出しなければならないときに、定款だけではなく現在の実態を証明するために、定款変更の議事録一式が必要になり面倒なので。

同じことは特例有限会社にも言えます。有限会社は会社法の成立に伴う整備法でそのままで会社法の規定にそった内容の定款と見なされて登記処理されてますが、役所に定款を出すときには記載内容が厳密には実態を表していないことになるので…。

ちなみに、特例有限会社は増資や役員の人数を増やさなくても、定款変更などの手続と登記手続きによって簡単に株式会社にすることもできるようになりました。

会社の定款を見直す際に、組織変更の検討もしてみては如何でしょうか？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ クーリングオフ・内容証明・相続相談・遺言作成・成年後見・契約書作成・敷金返還請求・不動産調査・会社設立・建設業許可・宅地建物取引業許可・古物商許可・飲食店営業許可・風俗営業許可・入管関係（在留許可・帰化申請・永住許可）の事なら行政書士藤沼法務事務所
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政書士藤沼法務事務所
東京都日野市程久保３−５−１４
http://fujinumaoffice.good.cx

クーリングオフ・中途解約代行相談センター
http://coolingoff.jpn.cx/

遺言作成相続問題相談所
http://igonsakusei.howto.cx/