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敷金トラブル予防のために３ ガイドライン

原状回復のガイドラインとは
　敷金精算時のガイドラインとは、賃貸住宅の退去時における原状回復について、その範囲や費用負担をめぐってトラブルが急増し、大きな問題となっていたため、原状回復に係る契約関係、費用負担のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図っていく為に、旧建設省が財団法人不動産適正取引推進機構に委託して取りまとめを行い、平成１０年３月に初版を公表し、平成１６年２月に改訂版が公表された『賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン』のことです。
　ガイドラインでは、裁判例や取引などの実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、トラブルの未然防止の観点から妥当と考えられる一般基準を取りまとめています。
　ガイドラインについては、強制力があるものではありませんが、裁判所での判断が概ねガイドラインに沿った内容で下される場合が増えてきており、現実には法律と同じような効果を持ってきています。

ガイドラインのポイント
　建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すればよいとすることが学説・判例などの考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものでは無いということを明確にしています。
　また、賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗などであっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用しています。

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敷金トラブル予防のために２〜原状回復〜

原状回復義務（借主の負担）とは
原状回復とは、借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失や注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。
入居当時の状態にまで回復するということではありません。

貸主の費用負担となるもの
賃貸住宅の契約においては、通常の使用による損耗や経年変化などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。

原状回復に関する特約について
貸主と借主の合意によって原則とは異なる特約を定めることができます。
但し、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、すべてが認められるわけではありません。
一般住宅の賃貸借契約においては、事業者である貸主と借主との契約に関しては消費者契約法が適用されるため、一方的に借主に不利な特約は無効と判断されることもあります。
判例などによれば、特約が有効と認められるためには以下の３つの要件が必要であるとされています。

賃貸人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識していること
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

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敷金トラブル予防のために１〜敷金とは〜

敷金とは
　敷金とは賃貸借契約によって賃借人（借主）が賃貸人（貸主）に対して負担することになる一切の債務（主なものは賃料債務（家賃の未払い、延滞）・原状回復費用など）を担保することを目的として賃借人から賃貸人に交付される金銭です。
　敷金がその担保する債務に充当される時期は、賃貸人が契約期間中に充当しない限り、賃貸借契約が終了し、目的物（借りていた部屋）の返還をした時です。契約期間中に充当するかしないかは賃貸人の自由ですから、賃借人の方から敷金を未払い賃料に充当してくれと請求する権利はありません。また敷金は契約の目的物の返還があった後、はじめて返還請求ができるものですので、賃借人は敷金を部屋の返還より前に返してくれということはできません。

敷金はあくまでも賃借人が負担すべき債務の担保の為に賃貸人に預けておくお金ですので、負担すべき債務以外は基本的には全て返ってくるのが原則です。

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