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賃貸住宅紛争防止条例とは
賃貸住宅紛争防止条例(正式名称:東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)とは、住宅の賃貸借に伴い、あらかじめ明らかにすべき事項を定めることにより、住宅の賃貸借上のトラブルを防止するために、平成16年3月31日に公布され、同年10月1日に施行された東京都独自のルールです。

宅地建物取引業者の義務
 賃貸住宅紛争防止条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明することを義務付けています。

宅地建物取引業者の説明事項
1.退去時の原状回復の費用負担の原則(退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること)
2.入居中の修繕の費用負担の原則(入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること)
3.実際の賃貸借契約の中で借主の負担とされている具体的な事項
4.修繕及び維持管理に関する連絡先

賃貸住宅紛争防止条例の適用対象
 宅地建物取引業者が媒介(仲介)・代理を行う東京都内にある居住用の賃貸住宅で平成16年10月1日の新規賃貸借契約が対象。
(店舗・事務所などの事業用の賃貸借契約や貸主との直接契約は対象外)

違反者に対する処分
 宅地建物取引業者が説明義務に違反した場合には、知事は指導・勧告・公表を行うことができます。


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損害賠償の請求を内容証明で出したい。

そんな問合せが先日ありました。

内容証明を出しただけでは、証拠は残せますけど法的は強制力までは無いので、相手が納得できなければ最終的には裁判所の力を借りなければ解決できないかもしれませんよ。裁判などの場合には弁護士でなければ代理人にはなれないので私は出来ませんけどそれでも良ければ良いですよ。とりあえずお話をお伺いしましょう。

と言う事で受任を前提にお話を伺いに行って来た。受任することが前提であった為、報酬を聞かれた時には電子内容証明郵便の作成・提出代行料金と郵便実費の目安を伝え、相談料は依頼を頂ける場合には無料ですと案内をしていた。

私の所では相談料はその後の業務の報酬から割引します。と言うことにしているのでほぼ実質的には無料になることが多い為、業務依頼を頂く場合には相談料は無料と案内しています。

でも今回は1〜2時間位で終わると思っていた相談が、お話をじっくり聞いていたら半日潰れてしまった[m:79]。

これだったら、相談料を頂いて書類作成代金を無料にした方が儲かったな[m:56]。

他の先生からも私の所の内容証明代金は安いと言われる。私はクーリングオフがメインではあるが他の先生方に比べると内容証明の業務を行っている件数が多いためか、内容の定型的なところの利用が出来る為、基本料を安くしてしまっている。
でも、やはり定型処理できない案件だと、文面を作るのに色々な条文を確認したり、文の構成を考えたり、こちらの都合の良いことをなるべく入れて、不都合なところは間違って入れて不利な証拠を残さないように心配りをしたり等、場合によっては会社設立の書類を作るよりも頭を使うこともある。そういうものはやはりそれなりの値段でも良いのかも[m:204]。

でも、損害賠償請求も交通事故などは被害者がはっきりしているケースが多く、過失割合や損害金額・慰謝料などが過去の判例などの蓄積である程度定型化できる部分もあり請求金額を出しやすいが、ビジネス上のトラブルの問題はどっちが悪いか一方的には決めづらい。

依頼者の依頼内容を聞いてそれを文書にするのが仕事なので、依頼者にも落ち度があるし人間的にどうかと思ってもその人の利益になるような内容だけを文書にして請求するが、相手から依頼されていれば逆に損害賠償の請求するな・・・。
あまりこういうのはやりたくないのが正直なところ。

売掛金の未払いや借金の未返済などは金額も確定しているし、どちらが非があるかもはっきりしているのでやりやすいけど・・・。
場合よっては内容証明で駄目でも訴訟の前のワンクッションで、また書面の通知で済む支払督促から強制執行という手続があることも紹介できるし(支払督促手続は司法書士に依頼しますが)。

内容証明だけで確定的な効果があるのは
1.クーリングオフによる契約の解除
2.遺留分の減殺請求
3.債権譲渡の通知
4.債権の時効の一時中断
ですかね。

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