消費者契約・敷金問題

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賃貸住宅紛争防止条例とは
賃貸住宅紛争防止条例(正式名称:東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)とは、住宅の賃貸借に伴い、あらかじめ明らかにすべき事項を定めることにより、住宅の賃貸借上のトラブルを防止するために、平成16年3月31日に公布され、同年10月1日に施行された東京都独自のルールです。

宅地建物取引業者の義務
 賃貸住宅紛争防止条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明することを義務付けています。

宅地建物取引業者の説明事項
1.退去時の原状回復の費用負担の原則(退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること)
2.入居中の修繕の費用負担の原則(入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること)
3.実際の賃貸借契約の中で借主の負担とされている具体的な事項
4.修繕及び維持管理に関する連絡先

賃貸住宅紛争防止条例の適用対象
 宅地建物取引業者が媒介(仲介)・代理を行う東京都内にある居住用の賃貸住宅で平成16年10月1日の新規賃貸借契約が対象。
(店舗・事務所などの事業用の賃貸借契約や貸主との直接契約は対象外)

違反者に対する処分
 宅地建物取引業者が説明義務に違反した場合には、知事は指導・勧告・公表を行うことができます。


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損害賠償の請求を内容証明で出したい。

そんな問合せが先日ありました。

内容証明を出しただけでは、証拠は残せますけど法的は強制力までは無いので、相手が納得できなければ最終的には裁判所の力を借りなければ解決できないかもしれませんよ。裁判などの場合には弁護士でなければ代理人にはなれないので私は出来ませんけどそれでも良ければ良いですよ。とりあえずお話をお伺いしましょう。

と言う事で受任を前提にお話を伺いに行って来た。受任することが前提であった為、報酬を聞かれた時には電子内容証明郵便の作成・提出代行料金と郵便実費の目安を伝え、相談料は依頼を頂ける場合には無料ですと案内をしていた。

私の所では相談料はその後の業務の報酬から割引します。と言うことにしているのでほぼ実質的には無料になることが多い為、業務依頼を頂く場合には相談料は無料と案内しています。

でも今回は1〜2時間位で終わると思っていた相談が、お話をじっくり聞いていたら半日潰れてしまった[m:79]。

これだったら、相談料を頂いて書類作成代金を無料にした方が儲かったな[m:56]。

他の先生からも私の所の内容証明代金は安いと言われる。私はクーリングオフがメインではあるが他の先生方に比べると内容証明の業務を行っている件数が多いためか、内容の定型的なところの利用が出来る為、基本料を安くしてしまっている。
でも、やはり定型処理できない案件だと、文面を作るのに色々な条文を確認したり、文の構成を考えたり、こちらの都合の良いことをなるべく入れて、不都合なところは間違って入れて不利な証拠を残さないように心配りをしたり等、場合によっては会社設立の書類を作るよりも頭を使うこともある。そういうものはやはりそれなりの値段でも良いのかも[m:204]。

でも、損害賠償請求も交通事故などは被害者がはっきりしているケースが多く、過失割合や損害金額・慰謝料などが過去の判例などの蓄積である程度定型化できる部分もあり請求金額を出しやすいが、ビジネス上のトラブルの問題はどっちが悪いか一方的には決めづらい。

依頼者の依頼内容を聞いてそれを文書にするのが仕事なので、依頼者にも落ち度があるし人間的にどうかと思ってもその人の利益になるような内容だけを文書にして請求するが、相手から依頼されていれば逆に損害賠償の請求するな・・・。
あまりこういうのはやりたくないのが正直なところ。

売掛金の未払いや借金の未返済などは金額も確定しているし、どちらが非があるかもはっきりしているのでやりやすいけど・・・。
場合よっては内容証明で駄目でも訴訟の前のワンクッションで、また書面の通知で済む支払督促から強制執行という手続があることも紹介できるし(支払督促手続は司法書士に依頼しますが)。

内容証明だけで確定的な効果があるのは
1.クーリングオフによる契約の解除
2.遺留分の減殺請求
3.債権譲渡の通知
4.債権の時効の一時中断
ですかね。

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原状回復のガイドラインとは
 敷金精算時のガイドラインとは、賃貸住宅の退去時における原状回復について、その範囲や費用負担をめぐってトラブルが急増し、大きな問題となっていたため、原状回復に係る契約関係、費用負担のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図っていく為に、旧建設省が財団法人不動産適正取引推進機構に委託して取りまとめを行い、平成10年3月に初版を公表し、平成16年2月に改訂版が公表された『賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン』のことです。
 ガイドラインでは、裁判例や取引などの実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、トラブルの未然防止の観点から妥当と考えられる一般基準を取りまとめています。
 ガイドラインについては、強制力があるものではありませんが、裁判所での判断が概ねガイドラインに沿った内容で下される場合が増えてきており、現実には法律と同じような効果を持ってきています。

ガイドラインのポイント
 建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すればよいとすることが学説・判例などの考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものでは無いということを明確にしています。
 また、賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗などであっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用しています。

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原状回復義務(借主の負担)とは
原状回復とは、借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失や注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。
入居当時の状態にまで回復するということではありません。

貸主の費用負担となるもの
賃貸住宅の契約においては、通常の使用による損耗や経年変化などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。

原状回復に関する特約について
貸主と借主の合意によって原則とは異なる特約を定めることができます。
但し、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、すべてが認められるわけではありません。
一般住宅の賃貸借契約においては、事業者である貸主と借主との契約に関しては消費者契約法が適用されるため、一方的に借主に不利な特約は無効と判断されることもあります。
判例などによれば、特約が有効と認められるためには以下の3つの要件が必要であるとされています。

賃貸人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識していること
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

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敷金とは
 敷金とは賃貸借契約によって賃借人(借主)が賃貸人(貸主)に対して負担することになる一切の債務(主なものは賃料債務(家賃の未払い、延滞)・原状回復費用など)を担保することを目的として賃借人から賃貸人に交付される金銭です。
 敷金がその担保する債務に充当される時期は、賃貸人が契約期間中に充当しない限り、賃貸借契約が終了し、目的物(借りていた部屋)の返還をした時です。契約期間中に充当するかしないかは賃貸人の自由ですから、賃借人の方から敷金を未払い賃料に充当してくれと請求する権利はありません。また敷金は契約の目的物の返還があった後、はじめて返還請求ができるものですので、賃借人は敷金を部屋の返還より前に返してくれということはできません。

敷金はあくまでも賃借人が負担すべき債務の担保の為に賃貸人に預けておくお金ですので、負担すべき債務以外は基本的には全て返ってくるのが原則です。

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