マンションの修繕について（その２）

長期修繕の主な内容としては構造、屋根、外壁などの建築関係、ポンプや配管などの設備関係、駐車場などの外構（建物以外の部分）です。

最も重要なのは当然、構造部分だと思います。

しかし、これを本格的にやり始めると、構造の再計算やコンクリートのコア抜きなどで実際の強度調査をした上で、耐震補強が必要となればどこを補強するかの構造計算と実際の補強工事費用が必要となるので時間や手間、そして何より費用がかかり、そうなると修繕積立金がほぼ確実に不足すると思います。

元々の長期修繕計画には当然入っていませんので。

修繕積立金に余裕がある場合や、どうしても行なう必要のある場合を除いて、現実的な内容としては、構造に詳しい設計事務所などで、全体のバランスを考慮してもらい、壁に面していない構造的に弱い露出した柱などを補強するなどの部分的にとどめておくのが良いかとは思います。

ただし、現行の耐震基準で設計されていない建物は費用がかかっても本格的に調査診断をするのがベストだとは思います。

先月末の新聞などで、国交省が築５年以内程度の中高層マンション３８９物件を調査して、その１割に強度不足の疑いがあるという報道がされていましたが、建築の知識の無い人が、実際にマンションの購入前にそれを知ることはほぼ不可能だと思います。

出来ることと言えば、建築士などの専門家に依頼して、工事の監理が確実に行われた上で建築された（もしくは、されている）ものかどうかを調べてもらう位ではないかと思います。

しかしそれでも、手抜かりの工事や設計上のミスは別にして、意図的に隠された手抜き工事や設計を見抜くことはかなり難しいでしょう。

また、デベロッパーや建設会社の過去の実績などもあまりアテにならないと思います。

マンションは基本的に１棟毎のオーダーメイドですから、これまでが大丈夫だからといってマンション毎に全て条件（コスト要件や、工期など）が違いますし、ましてやその都度、下請け業者も違いますから、品質や仕上がりはそれぞれ変わってきます。

疑えばきりがありませんが、結局はマンション建築に関する知識をある程度は持った上で、調査出来ることは行い、それからデベロッパーや建設会社を信用するしか無いのだとは思います。

余談ですが、デベロッパーがこちらのマンションと同じで隣にある築４年のマンションは、建築施工がこちらとは違う中堅？ゼネコンでＩＳＯを取得している会社だったのですが、先日、外壁のタイルが落ち、かなり大がかりに改修をしていました。

一応、デベロッパーか建設会社の保証で今回は無償工事だったようです。

建築中の現場管理は確かにしっかりしていると感じていましたが、ＩＳＯの証明を持っているからと言っても、建てたマンションはその程度の出来のようですね。

ところで、販売を担当する営業マンが信用出来るからといって、マンション自体の品質とは当然のことながら全く関係がありません。

営業マンは商品の知識はありますが、建築の知識はまず持っていません。

なので、どんなに営業マンの対応が良いからと言ってそれを購入動機にするのは避けるべきだと思います。

次回も修繕の続きを予定しています。