マンションあれこれ日誌

マンションの修繕について（その２）

Fri, 13 Apr 2007 19:14:13 +0900

長期修繕の主な内容としては構造、屋根、外壁などの建築関係、ポンプや配管などの設備関係、駐車場などの外構（建物以外の部分）です。

最も重要なのは当然、構造部分だと思います。

しかし、これを本格的にやり始めると、構造の再計算やコンクリートのコア抜きなどで実際の強度調査をした上で、耐震補強が必要となればどこを補強するかの構造計算と実際の補強工事費用が必要となるので時間や手間、そして何より費用がかかり、そうなると修繕積立金がほぼ確実に不足すると思います。

元々の長期修繕計画には当然入っていませんので。

修繕積立金に余裕がある場合や、どうしても行なう必要のある場合を除いて、現実的な内容としては、構造に詳しい設計事務所などで、全体のバランスを考慮してもらい、壁に面していない構造的に弱い露出した柱などを補強するなどの部分的にとどめておくのが良いかとは思います。

ただし、現行の耐震基準で設計されていない建物は費用がかかっても本格的に調査診断をするのがベストだとは思います。

先月末の新聞などで、国交省が築５年以内程度の中高層マンション３８９物件を調査して、その１割に強度不足の疑いがあるという報道がされていましたが、建築の知識の無い人が、実際にマンションの購入前にそれを知ることはほぼ不可能だと思います。

出来ることと言えば、建築士などの専門家に依頼して、工事の監理が確実に行われた上で建築された（もしくは、されている）ものかどうかを調べてもらう位ではないかと思います。

しかしそれでも、手抜かりの工事や設計上のミスは別にして、意図的に隠された手抜き工事や設計を見抜くことはかなり難しいでしょう。

また、デベロッパーや建設会社の過去の実績などもあまりアテにならないと思います。

マンションは基本的に１棟毎のオーダーメイドですから、これまでが大丈夫だからといってマンション毎に全て条件（コスト要件や、工期など）が違いますし、ましてやその都度、下請け業者も違いますから、品質や仕上がりはそれぞれ変わってきます。

疑えばきりがありませんが、結局はマンション建築に関する知識をある程度は持った上で、調査出来ることは行い、それからデベロッパーや建設会社を信用するしか無いのだとは思います。

余談ですが、デベロッパーがこちらのマンションと同じで隣にある築４年のマンションは、建築施工がこちらとは違う中堅？ゼネコンでＩＳＯを取得している会社だったのですが、先日、外壁のタイルが落ち、かなり大がかりに改修をしていました。

一応、デベロッパーか建設会社の保証で今回は無償工事だったようです。

建築中の現場管理は確かにしっかりしていると感じていましたが、ＩＳＯの証明を持っているからと言っても、建てたマンションはその程度の出来のようですね。

ところで、販売を担当する営業マンが信用出来るからといって、マンション自体の品質とは当然のことながら全く関係がありません。

営業マンは商品の知識はありますが、建築の知識はまず持っていません。

なので、どんなに営業マンの対応が良いからと言ってそれを購入動機にするのは避けるべきだと思います。

次回も修繕の続きを予定しています。

マンションの修繕について（その１）

Wed, 28 Mar 2007 23:55:32 +0900

今回は長期（大規模）修繕の話です。

大体どのような建物でも何も維持管理や修繕をせずに本来の建物寿命を全うすることは出来ません。木造は当然のこと、鉄骨造でも鉄筋コンクリート造でも程度や内容の差はありますが、必ず劣化しますので、建物の維持とはいかに劣化を遅らせるかという事になります。

分譲マンションの場合、予め長期修繕計画というものが作成されますが、これは、将来に渡ってどの程度の修繕費が必要で、各々の所有者にどの程度の金額を負担してもらわなければいけないのかの見込みを立て、月々に積み立てをしていくためです。

もしもそうしなければ、総額で一千万円単位、規模によっては億単位になる修繕費用を、その都度複数の所有者から徴収しなければなりません。しかし、そうすると実際には修繕費用を負担することが出来ない所有者が多く出てくることになり、必要な修繕が出来なくなりますので、それを避ける為に積み立てをします。

単独所有の戸建て住宅などであれば、所有者の資金状況や思いつき次第でいかようにも修繕などが出来ますが、分譲マンションの場合、実際に修繕する際には管理組合の総会で合意形成（決議）しなければ修繕が出来ません。

実際の問題として、資金が不足しているとこの合意形成が取れないのが現実だと思います。

また、当初はデベロッパーサイドで長期修繕計画を作成しますが、実際の修繕がどの程度必要なのかは、建物の劣化状況によりますので、管理組合では最低でも１０年程度を目処とし、出来るならば５年毎に調査の上見直しをしていくと修繕積立金の見直しや修繕計画がよりうまく進むと思われます。

ところで、日常の細かな小規模な「小修繕」と区分されるものは年度毎の管理予算の範囲でまかなうことになります。

それから、前回の内容で「管理委託費」と記述したところは「管理費」と訂正しました。意味の違いはまた管理費の内訳を説明する際にしよう思います。上記の小修繕の話を書いていて間違いに気がついてしまいました。謹んでお詫びいたします。

次回もこの続きの予定です。

ところで、投稿の間隔が開いてきてますが、出来るだけ分かり易く、間違いも少なくするために推考を重ねていますのでお許しを。

マンションの管理費について（その１）

Tue, 20 Mar 2007 20:56:03 +0900

さて、今回は一応予告どおり？で管理費の内容を。

一口に管理費と言われることが多いかと思いますが、内容的には一般的に管理費と、修繕積立金の二通りに分けられます。

簡単に言えば、その年度で使ってしまうお金と、将来に備えて貯めるお金の二通りですね。

ほとんどの場合、管理組合名義で通帳からの口座引き落としになると思いますので、単純に通帳を見るだけでは内訳が分かりにくいとは思います。しかし、販売中のマンションであれば営業担当者に説明や資料を請求することが出来るかと思いますし、既に購入された方はデベロッパーから引渡された契約書などの書類の中に内訳があるかと思います。それでも分からない場合は管理会社の担当者に問い合わせれば資料などを出してもらうことが出来るでしょう。

販売中の場合はその時期にもよりますが、いつまでも管理費の内訳が出てこないようなマンションは購入しない方が賢明です。また、管理会社の担当者の場合も同様に、いつまでたっても出てこない場合は、管理組合の経理内容のチェックをした上で、翌年度からは管理会社を変更すべきかもしれませんね。

個別に駐車場を借りている場合は、管理費と同時に駐車場代も引き落とされることになるかと思います。

管理費の内容や金額が適正かどうかというのは、大体の相場などもありますので、管理のグレードを考慮した上で調べてみれば、その判断はある程度出来るかと思います。また、管理の内容などは今後に触れていくとして、先に確認しておく必要性があるのは貯めていくお金である修繕積立金です。

ほぼ間違いなく、各マンションには販売するデベロッパーや管理会社で長期修繕計画書というのが作成されていると思います。

しかし、実際に大規模な修繕を行う場合、当初からの修繕積立金で十分だったというケースは非常にレアだと思います。途中で修繕積立金の負担額を増額していれば別かもしれませんが、そうで無い場合はまず不足です。なぜなら、デベロッパーは売りやすくするために、管理費や修繕積立金の金額を抑えて販売するからです。

別な言い方をすれば、マンション販売チラシ常套の売り文句「月々○○万円で購入出来ます！」ですね。その金額に管理費が含まれていればまだ良心的かもしれません。そうで無い場合は、月々のローンとは別に管理費が小さい文字？でしっかりとチラシに記載されているかと思います。

表示する金額は安ければ安いほど当然売り易くなりますよね？デベロッパーの気持ちはある意味良く分かります。（笑）

ただし、修繕積立金が不足していた場合は、積立金の範囲で修繕の内容を限るか、グレードを下げて修繕を行うか、一時金の徴収を行うかのどちらかになります。

いずれにしても、その時に何らかの負担するのは管理組合であり、各マンションの所有者で、販売したデベロッパーは全く金銭的な責任はありませんので、これは他人事ではありません。特に一時金の負担を避けたいと思う人は、購入前に何らかのチェックが望ましいと思います。

次回は修繕積立金に関する大規模（長期）修繕の内容についての予定です。

丁度、私の住むマンションもそろそろこの修繕の時期ですので、これは他人事ではありません。（笑）

マンション販売広告（その２）

Sat, 10 Mar 2007 02:07:43 +0900

だいぶんさぼってしまいましたね・・・

あやうく３日坊主です（笑）

　
さて、前回の販売広告編の続きになりますが、おかしいのはメンテナンス費用の表示についてです。

そもそも戸建てとの費用を比較すること自体に無理があるのではとも思いますが、デベロッパーとしては何としてもメリットを強調したいようです。

広告では３０年間の費用比較なんですが、戸建てが総額７５３万円に対して、マンションは５７６万円なので差額１７７万円少ないというものです。

しかし、ここで大きな間違い？をしています。マンションの試算方法は月々１．６万円の管理費をを積み上げているだけなんですね。

最初におかしな点は、当初に一時金として支払う約３０万円が含まれていないので、それだけでまず、差額が約１４７万円に縮まります。

次に、マンションの月々の管理費・修繕積立金は共用部分における管理や改修の費用であって、専用部分は含まれていません。

戸建ての試算にどれだけのものが含まれているかわかりませんが、マンションは所有する専用部分の維持修繕費を３０年のスパンで追加して考えると、１５０万円弱の差は更に少なくなります。

前提として、戸建ては元々１００％専用部分ですからね・・・

おそらく、リフォーム等の費用までを考えると戸建てとの違いは広告で宣伝する程には間違いなくありません。

大体、戸建ては多くの場合、マンションでは管理費として一般的に支出される管理会社に支払う清掃費や設備管理費（管理会社の利益も含めてです）が発生しませんので、その分を考慮しても通常はメンテナンス費用の比較では本来、不利になると思われます。

また、今回の広告では月々１．６万円が管理費、修繕積立金、駐車場代の合計額であると明記されていますが、マンションの規模を考えても合計が月々１．６万円では安すぎます。

これではおそらく、１０～１５年目で行われる最初の大規模修繕の際には積立金が不足して、一時金を別途負担しなければならない可能性が非常に高いと思われます。

また、不明朗な点として、広告の建築概要などの説明欄（小さい文字の所です）管理費が１．５～１．６万と記載されて、更に修繕積立金として約４千円が記載されています。

あえて確認はしていませんが、実は管理費合計は２万円を超している可能性があります。

そうすると、一般的な費用レベルにはなりますが、先程のメンテナンス費用の比較金額が大きく変わることになりますから、月々１．６万円の表示は虚偽記載に当たると思われます。

実は他にもまだあるのですが、それはまたの機会にしたいと思います。

いずれにしても、問題の多い広告だとは思います。

次回こそは当初の予定だった管理費のつもりでいますが・・・

マンション販売広告（その１）

Wed, 28 Feb 2007 22:31:37 +0900

管理費の内容にしようと考えつつ、話のネタにと思って先日のマンション広告を見ていたら面白い？内容になっていたので、先にそっちにします。

自分で言うのも何ですが、やっぱりＢ型でしたね。（笑）

さて、その広告は全国展開中のデベロッパーのものなんです。

おそらく、国内では、そこそこの確率で目にする事が出来る広告だと思います。

まず、笑える？のが月々幾らって所ですね。

ちなみに今回の広告では３ＬＤＫ２７５０万円のタイプが月々３９，１３６円で、ボーナス払いが年２回２３５，２３８円となっています。３５年間ですので計算すると総支払い額はすぐに出ます。

約３２９０万円ですね。

元金の２７５０万円を差し引くと金利分は約５４０万です。

もし、全額借入だと仮定すると金利が約１％ちょっとだと推定されます。

計算合ってますよね？

正直、数字にはちょっと弱気ですので。

銀行のホームページ等で現在の住宅ローンをチェックすると確かに１％ちょっとの金利があります。

但し当初３年間の固定です。

これが１０年固定だと２％ちょっとでした。

おかしくないですか？

例のごとく、広告の小さい但し書きでは確かに金融情勢の変化で変わる旨が書かれています。

しかし、先日に日銀は金利を上げましたね。

つまり、いくら但し書きがあっても、３５年の返済期間を約１％の金利で堂々と返済額を明記するのはどうなんでしょう？

フラット３５などの３５年固定金利なら堂々と掲載しても良いとは思いますが、今後の経済情勢からみてほぼ確実に金利が上がる事を分かっていながら、こういう広告を出すのはデベロッパーとしては良心的なんでしょうか？

それと、今回取り上げるつもりだった管理費や修繕積立金はその月々４万弱には含まれていません。

当然のことながら、別途必要です。

そして、その管理費等に関して戸建て住宅とのメンテナンス費用の比較をしていますが、ここにも問題を見つけました。

まったく電卓を手離せない広告でしたね。（笑）

長くなりそうですので、それはまた次回で。

マンションの選び方（室内編その２）

Mon, 26 Feb 2007 00:00:27 +0900

さて、室内に関することで意外に見落としがちなのがエアコンです。

最初から付いているか、いないのかという話ではなくて、時々エアコンが付けられない部屋があります。

よくあるパターンが、バルコニー側に面しているのが全てリビングだった時。

リビングには当然エアコンは付きます。付かないと売れないのでマンションデベロッパーは間違いなく付けられるようにしています。

そのリビングに隣接して和室がある場合は注意が必要です。

割とここにはエアコンが付けられないケースが多いです。

興味本位と販売員の知識をチェックしてやろうと思って、先日のぞきに行った新しいマンションもやはりそういう和室がありました。

そのことを突っ込んであげるとちょっと困ってましたが。（笑）

特に中住戸の場合、洋室でもそういうことが起こり得ます。

現に、自分の住んでるマンションのお隣さんの部屋タイプ（３LDK）は洋室２部屋にエアコンが付けられません。

設計者はまったく考えていない大バカ者ですね。

冬はエアコン以外でも暖房方法がありますが、夏は一体どうしてるんでしょうか？お隣さんは顔見知りですがそんな話は気の毒＆怖くて聞けません。（笑）

年配の方は和室を寝室にされる方があるかと思いますが、最悪リビングのエアコンを付けてふすまを開けておくことになるのでしょうね。まだ風の入るような窓があれば良しですが・・・

ついでに言っておきますと、マンションは基本的に風通しを考えては設計されませんので、各部屋の扉（ふすま等も）を閉めた状態で外に面した窓を開けても風が抜けていかないので、風は入りにくいのが普通だと思います。

最近は２４時間換気の設備の付いているマンションも多いのですが、換気すると冷暖房の効率が落ちるので一長一短ですし、換気と窓を開けた風通しは関係が無いかもしれません。

言い換えると換気設備が無いと換気が出来ないってことでしょうかね？

あと余談ですが、暖房でガスや石油を使う場合は結露が多くなります。

故意に湿度を上げたい場合にはいいのですが、結露が多いとカビの原因となったりもします。

最近はやりの二重窓ガラスでもさすがに結露はするようです。

調湿が出来る壁もあるようですが、効果も分からないものに、わざわざそこまでするのもどうかと言う気がします。

また、先日のマンションにはガス式の床暖房が付いていました。

確かに暖かいとは思いますが暖房費がかかるでしょうね。

火力の調整は何段階かで出来るそうですが、聞いてみても、どの状態で床暖房のガス代が幾らかかるかを販売員は認識はしていませんでした。

個人的には、そんな暖房にガス代を使うなら、暖かい靴下買うなり、スリッパ履くかしますけどね。

そういう暖房をすることでの見栄えは良くなるんでしょうが、単なるセールストークになるだけのような気がしますね。

確かに使わなければいいのですが、使わない設備を一緒に買わされるのもどーかと思います。

たまたま、床暖房の話ですがセールストークになる内容には特に十分注意を払う必要があります。

室内の話はまだまだネタがあるのですが、かなり重要度が高い？ので、次は管理費の話にでもしようかと考えています。

Ｂ型なんで気が変わるかもしれませんが。（笑）

マンションの選び方（室内編その１）

Fri, 23 Feb 2007 22:47:33 +0900

まずは、最初のネタということで、マンションを選ぶ際の参考になるものを書いてみます。

誰でもご存じでしょうが、マンションの部屋タイプは主には３LDKか４LDKが多いです。

汎用性？の為かどのマンションもほとんど似たような部屋割りになっていますが、

細かくみると設計者がマンションでの暮らしを理解しているかどうか分かります。

まず最初に判断すべきポイントはPS（パイプスペース）の位置だと思います。

何故PSなのか？

まず、図面上のPSの位置にマーカーを入れてみて下さい。

それから寝室に使う部屋にも違う色のマーカーで塗って見てください。

これが直に隣接しているタイプは避けた方が無難です。

何故か？

最上階で無い限り、上階からの排水が流れてきます。

つまり・・・

音に神経質な人は排水の流れる音が気になって寝られなくなります。

トイレなんか夜中でも使われますので、ほぼ２４時間排水が流れると考えてください。

慣れてしまえばいいのかもしれませんし、今は排水音を静かにする工夫をされているマンションも多いのですが、多分それでも聞こえてきます。

というか、寝室に想定される部屋の横にPSを持ってくる設計者は何も考えていないと思いますね。

隣接していてもクローゼットなどが介してあれば問題になることは少ないかもしれませんが。

それと、PS部分はマンションの共用部分ですので、将来室内壁を撤去して部屋を広くしたい時にも動かせずに非常に邪魔になります。

先日知り合いの内装屋さんのところで聞いた話ですが、新築マンションで早々にレイアウト変更する話を受けてきたそうです。

しかし、この部屋のレイアウトを見ると運悪く？PSが引っかかっていました。

部屋の拡張と洋室を和室に変更するのが希望のようでしたが、部屋がPSのせいでいびつな形にしか変更出来ないレイアウトでした。個人的には最初から分かっているならそんな部屋を買うのはやめておけばとも思いますが・・・

また、そのタイプは全体が正方形に近く、台所やトイレなどの水回りが中央に寄っていました。

レイアウト的には斬新かもしれませんが、将来的には更に問題点が増えるでしょうね・・・