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http://www.mecsumai.com/tph-hakusan/ 久々の推奨物件です。私、奥まった立地が大好きなもので、こういう物件は大好きです。 家族親族に推奨したいマンションです。みんな今おなかいっぱいですけどね。 |
マンション選び
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リビオ文京本駒込
売主、新日鉄都市開発
施工、京成建設
敷地、所有権
用途地域、第一種中高層住居専用地域（６０パーセント、２００パーセント）
建物、鉄筋コンクリート造 地上4階
総戸数、１８戸（分譲は１３戸）
自動車駐車場なし、駐輪場３８台、ミニバイク置き場３台
坪単価、２５０万円程度
静かで良さそうな立地です。私は１種低層が好きですが、建蔽率６０容積率２００で、
幹線道路から離れているので、十分魅力的です。坪単価２５０万というのは、戸数が
少なく、駐車場も無い、ということが考慮されたのでしょうけど、お得感がありますね。
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東京のマンションの選び方
１、 立地について。まず、江戸時代の古地図を見てみましょう。 江戸切絵図に記載されている場所（ほぼ山手線の内側と一致します）は、歴史的な価値があり、値下がりしにくい場所といえるでしょう。殿様が住んでいた「上屋敷」なら値下がりしにくい立地だと思います。例えば、文京区の茗荷谷の播磨坂近辺は、「水戸徳川家の支藩である常陸府中藩松平播磨守の上屋敷」があったということで、今でも人気がありますね。
２、 勿論、現在の用途地域も重要です。「第一種低層住居専用地域」が良いと思います。建蔽率と容積率は、少なければ少ないほど住環境は良好となります。マンションの敷地の全てが、この地域内にあると良い物件と言えるでしょう。低層マンションがお勧めです。３〜５階建てですね。子供がベランダを乗り越えて転落して死亡するというニュースが後を絶ちませんね。３歳児がエアコンに登ってベランダの柵を乗り越えたりするようです。
一種低層の建蔽率は３０〜６０％、容積率は５０〜２００％です。都心だと、建蔽率６０％、容積率１５０％というのが多いようです。一種低層のマンションは少ないです。何故かと言えば、敷地の仕入れが困難で、容積率も稼げないので儲からないからです。デベロッパーにとっては、容積率１００パーセントの土地と、３００パーセントの土地では、３倍の価値の差があります。３倍の床面積が取れるから、３倍オイシイのです。道路沿いマンションばかり建ってしまう理由ですね。しかし、低層マンションも皆無ということではありませんので、粘り強く探してみると良いでしょう。
３、 犯罪マップも調べましょう。これは事前調査の必須事項です。やはり、第一種住居専用地域が良いですね。駅から近すぎるのも良くないということが分かりますね。暴力団の組事務所の所在地も要チェックです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm ４、日当たりを考慮すれば、台地の南側で、緩やかに南に下っていく感じの立地がベストでしょう。例えば、文京区目白台１丁目とか、文京区小日向１丁目、２丁目の感じです。西と東なら、若干東の方がオススメです。朝日を浴びると生活リズムがしっかりするような気がします。 太陽が最も高くなる南中時刻は、東京では１１時４０分頃（季節によって１０分程前後します）になっています。つまり、真東物件では１１時４０分に太陽が消えて、真西物件では１１時４０分から明るくなるわけです。
http://www.nao.ac.jp/koyomi/dni/
５、津波や洪水など水害を回避するために、丘の上に立地することが必要でしょう。川沿いや、低地はお勧めしません。東京で言うと、中心よりも西側の方面が良いでしょう。例えば、東京都中央区の勝鬨橋の隅田川沿いを満潮時に散歩してみましょう。地球温暖化は恐ろしい勢いで我々の生活に迫ってきているのです。 各区の洪水ハザードマップも参照すると良いでしょう。
６、地盤も大事です、確認しておきましょう。
７、海から近すぎる物件は塩害があるのでお勧めしません。コンクリートの寿命に影響しますね。クルマも錆びますし、バルコニーの手すりやサッシの寿命が短くなるでしょう。
８、山手線の内側であれば、静かさを得るために、駅や幹線道路からできるだけ遠く、前面道路は私道で４ｍの物件が良いでしょう。特にお勧めなのが、敷地前面が「袋小路」で「行き止まりの場所」にある物件です。通り抜けできない場所にあるため、交通量が少なくなります。 駅近物件に住むと、昼はビジネス街で働いて、夜も商業地の高層マンションで寝るということになって、心が休まらないと思います。心を休めるためには、人口密度の低い、緑のあるところに住んだ方が良いでしょう。
９、 総戸数について。戸数が少ないと巡回管理になってしまいますのでダメです。管理人室があって、いつでも相談できる常駐管理の必要があるでしょう。しかし、戸数が多すぎてもダメだと思います。戸数が多ければ物件の稀少性も希薄化しますし、管理人との個人的な信頼関係も築きにくくなるからです。例えば、戸数が少ないマンションであれば小学生の子供が管理人さんに挨拶すると、「おはよう○○ちゃん」と下の名前で返事される管理人さんも居ますね。戸数が多いと団地っぽく、悪く言えば養鶏場のようになりますね。大規模マンションは人気がありますが、静かな環境と住み心地を追求すれば小規模志向になるという考え方もあるということに留意してください。総戸数３０〜５０戸程度の物件がお勧めです。 １０、売主（分譲主）について。分譲会社やその親会社の株式の時価総額に着目しましょう、グループ全体の時価総額で１兆円を超えていることがひとつの基準になります。勿論非上場や１兆円以下でも良い会社はありますが、見極めが難しいですね。マンションデベロッパー専業の必要は無いですし、時価総額の観点では独立系専業デベロッパーはむしろ避けるべきでしょう。鉄鋼会社でも、製薬会社でも、電鉄会社でも、財閥系でも、良いマンションを造っている事例が沢山ありますね。売主会社の損益計算書と貸借対照表も読んでみましょう。自己資本比率が１０％を切っているような場合はお勧めできません。注意すべきことは、推奨すべき売主の上級ブランドマンションでも、立地が悪いマンションは多いということです。そういう場合は見送る勇気を持ちましょう。売主が良ければ何でも良いというわけではないのです。 お勧めする売主のリスト 公社系＝首都圏不燃建築公社、ＵＲ都市機構（コーディネート案件）
旧財閥系＝三菱（三菱地所、藤和不動産） 三井（三井不動産） 住友（住友不動産） 安田（東京建物） ゼネコン系＝有楽土地（大成建設）、清水総合開発、鹿島 商社系＝伊藤忠都市開発、三井物産、住友商事、丸紅、三菱商事 証券系＝野村ホールディングス（野村不動産） 鉄鋼系＝新日鉄都市開発、ＪＦＥ都市開発 電鉄系＝東急不動産、阪急不動産 製薬系＝興和地所（非上場ですが良いマンションを造っています） その他＝ＮＴＴ都市開発、オリックス、旭化成、積水ハウス １１、 施工会社について。年間売上１兆円以上の５大ゼネコン（竹中、大成、鹿島、大林、清水）のいずれかである事が望ましいでしょう。あるいは、時価総額１兆円規模の親会社を持つ建設会社でも良いと思います。また、例外的に、１兆円未満の会社でも、江戸時代から続いているような歴史のある建設会社であれば、堅実施工が期待できる場合もあります。よく調べて検討しましょう。 １２、 相場を見極めよう。不動産市場の指数と、レインズの情報と、地価LOOKを見てみましょう。不動産が上がっている時期は購入には適さないでしょう。下がっている時期に値引きして買うのがお勧めです。日本は出生率1.3位の人口減少社会になっています。基本的に値上がりするようなことは無いと思って間違いありません。物件の大幅な値下がりを防ぐ手法の一つに、「適正価格で購入する」というものがあります。売り出し価格の５パーセント引きくらいで指値をしてみましょう。坪単価を計算し、「割高か？割安か？」を意識して物件価格を考えましょう。
http://www.reinet.or.jp/ ←不動産の指数が掲載されています。
http://tochi.mlit.go.jp/01_05.html ←地価LOOKです。
http://www.standardandpoors.com/home/en/us ←米国不動産指数（ケースシラー指数）
１３、敷地の権利について。敷地の権利は、「所有権」に限ります。「定期借地権」「賃借権」「地上権」すべてお勧めしません。借地借家法や正当事由にまつわる裁判例を見ればわかります。これらの権利では、マンションの建て替えは困難ですので、資産価値は認められないですね。建て替えに関しては、マンションの営業担当の話すことは絶対に信用してはいけません。建て替えを保証する権利は「所有権」しか無いのです。
敷地の総面積を、敷地の持分で掛け算してみましょう、区分所有できる敷地の面積が計算できます。タワーマンションとかだと３坪くらいになってしまうこともありますが、低層マンションであれば１０〜２０坪くらいを所有できるはずです。そして、その坪数に、近隣宅地の相場の坪単価を掛け算してみましょう。驚くべきことに、一種低層地域の場合は、マンション取引価格の半分以上が敷地の価値になっている場合がありますね。つまり、建物がどんなに古くなっても、敷地の価値が残るわけです。タワーマンションは逆です、半分以上というか、ほとんどが建物の価値です。つまりコンクリートを買っているようなものなのです。
はしご車は、最高でも５０ｍまでしか届きません、つまり１７階までです。これ以上の高さになると、火事などがあっても、「はしご車で助けてもらうことはできない！」ということです。タワーマンションを検討されている方は、このことの意味を良く考えてみてください。
１４、 マンションの開発は錬金術であると知るべきです。全てのデベロッパーが錬金術をやっています。良い物件も悪い物件も、玉石混交で売りに出しています。経験豊富なデベの社員であれば住みやすい物件とはどういうものか分かっていますが、若手の社員の中にはこれが良く分かっていない人も居ます。自分がそういう物件に住んでいないのに分かるわけもありませんね。マンションを売るためのパンフレットやウェブサイトを見ると、そのマンションの魅力が力説されており、だまされそうになってしまいますね。営業マンだって、良い物件の何たるかを知らずに売っている場合もあります。「駅近物件が最高である」と信じきっている社員も居ますね。会社が作ったパンフレットやマニュアルに従って、「本当にこのマンションは良いマンションだ」と信じて売っている場合もあるのです。ですから、マンションを買う場合は、デベや不動産屋の社員の言うことは参考にせず、自分で決める必要があるのです。
お勧めマンション事例 どれもこれも私が現地を散歩して良いなと感じた物件です。 東急ドエルアルス目白台（１９９９年、文京区目白台2丁目6-24） http://stock.home4u.jp/detail/view/0001576 ヒルズ目白坂（２００１年、文京区関口２−５−１９） http://stock.home4u.jp/detail/view/0001514 ブリリア小日向（２００４年、文京区小日向2丁目24-8） http://stock.home4u.jp/detail/view/0001508 グランシーナ目白台（２００８年、文京区目白台3丁目9-2） http://stock.home4u.jp/detail/view/0007382 |
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