大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか？20081208KENPlatz

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか？20081208KENPlatz

Ｑ：　大規模修繕に当たってマンションの建物・設備の調査診断や設計、工事監理を依頼しようとすると、設計事務所によって見積もり金額に大きな差があるようです。
設計・工事監理の報酬については国土交通省から告示も出ているはずですが、なぜ、見積もりに大きな差が出るのでしょうか。何かカラクリがあるのでしょうか。

Ａ：　設計事務所の業務報酬については、1979（昭和54）年旧建設省告示1206号で算定基準が規定されています。作業量を人・日数で割り出して、直接人件費に経費と技術料を加算して金額を求めます。
略算法を採用するときは、直接人件費はAランクからEランクまである技術者のうち一番低いEランクの日額単価を採用します。建築士事務所協会から示されるEランクの地域別の平均年収額を年間稼働日数（190日から200日）で割ったものが日額単価です。
経費は直接人件費と同額で、技術料は直接人件費の50％程度と告示に示されています。徹夜の連続で休みなく働いている現実もありますが、労働基準法上、年間稼働日数を365日とするわけにもいかず、建築士の技術料をゼロとするのも無理があります。
このように報酬基準が定められているので、同じ業務で複数の設計事務所から見積もりをとっても、本来であればその差はあまり大きくは開かないはずです。

ところがここにきて、告示に従った金額の2分の1あるいは3分の1という極端な安価で受注するコンサルタント会社が横行しています。
設計事務所を選ぶヒアリングの段階で、こうしたコンサルタント会社は多くの人材を投入し、調査診断あるいは基本設計に近いものまでまとめ上げてプレゼンテーションしてきます。ここまで熱心にやってくれて、かつ見積もりが安いので、管理組合は飛びついてしまいます。しかし、いざ業務に着手すると仕事はずさんで居住者の要望にも耳を傾けません。予定されていた有資格の担当者は現場に現れず、工事が施工会社の思うままに進んでいく──というようなひどい会社が残念ながら存在します。
こうしたコンサルタント会社は施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な見積もりを補てんしています。施工会社選定の見積もり合わせは形式上行いますが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいます。

このような会社の経営者はマンションの大規模修繕工事を商売としてだけしか見ていません。07（平成19）年度末で528万戸というマンションストックがあれば“一見の客”だけで十分であり、リピーターは必要ないというスタンスです。関わったマンションでの評判は当然よくないですが、公然化させると管理組合執行部が責任を問われたり、マンション自体の評価が下がってしまうことを恐れたりで、ほとんど公言されることはありません。こうしたネガティブな情報は内部に隠匿されがちです。

設計者が経営者を兼ねる設計事務所の場合は、少しでもいい仕上がりや納まりを追求する建築士固有の理念が作用します（一方で経営感覚には鈍感で優秀な番頭をおかないと経営が心もとない事務所が多いのも事実ですが…）。経営者が設計者でない場合には、管理組合を食い物にしようとする会社も潜んでいるようです。

設計事務所を選ぶときは、金額ではなくマンションの大規模修繕工事という独特な業務に対する姿勢と実績、周囲の評価などを注視していくべきです。効果の期待できる計画修繕工事をライフサイクルコストも低減させながら効率的に実施していくには、かかりつけの医者のような設計者の存在がマンションには欠かせません。マンションの一生について面倒を見てくれる設計者がいることは、管理組合にとっても心強く、有利に働きます。

大規模修繕工事を商売だけのネタにして一過性の関係で縁を絶ち切ってしまうところとは、付き合わないことです。マンションの大規模修繕工事においても談合が行われているという情報があります。設計を知らないコンサルタントが仕切るという可能性を否定できない事実も認識しておく必要があるでしょう。

[役に立つマネジメントシステムって]

住人の中に理事会でも修繕委員でもない男が、何の権限も与えられて
いないのに勝手に管理会社や建てた建設会社と話し合いを行い瑕疵だのクレームだのと言いがかりをつけ、管理組合の許可も得ずに修繕工事をさせているようだ。

建築関係に詳しいその男は多少口が立つ建築士で設計会社社長である。
かなりの勢いでまくしたてその業者を説き伏せている様子。工事代金の着服の疑惑もあり、自分が管理組合や理事会に話を付けたといわんばかりで交渉金なるものを要求し授受した事が確認されている。
また、業者からリベートを貰っている。

理事会も建築に疎い人ばかりで、こんな男に頼らざるをえない現実も
あり、勝手な行動も黙認されているみたいだ。