社会人（建設業社員）としての基礎知識

プロ化する不動産売買市場 オフィスは3パーセント台の取引続出 20060220日経不動産マーケット情報

プロ化する不動産売買市場　オフィスは3パーセント台の取引続出 20060220日経不動産マーケット情報

　東京圏の事業用不動産売買市場においては、不動産投資信託（REIT）の投資法人など不動産のプロによる購入が全体の8割に達し、プロによる売却も5割を超えた。売買市場は、不動産のプロがプロと取引する場へと変わりつつある――。2005年に行われた不動産取引を本誌が分析したところ、このような傾向がみえてきた。

　本誌が2005年に集めた東京圏の不動産売買は1111件。2004年と比較して3割の増加となった。1111件のうち、31％がREIT、20％が特別目的会社（SPC）による取得で、2004年に引き続いてファンドによる購入が5割に達した。不動産会社を加えると、不動産のプロによる取得が8割にも達している。一方で、SPCによる売却が前年の20％から27％へと増え、不動産会社も加えると5割強が不動産のプロによる売却だった。

　2005年は13のREITが新たに上場し、これらのREITを中心に住宅の取得ラッシュとなった。1111件のうち35％が住宅で、本誌が2002年に分析を開始して以来、初めてオフィスビルの売買件数を超えた。2001年以降に完成した物件が6割以上を占めるなど、新しい住宅の購入需要が強かった。一方、オフィスビルは、1450億円のUFJ東京ビルを筆頭に、100億円を超える大型取引が相次いだ。東京都心の物件を中心に、本誌試算のNOI（純利益）利回りで3％台の取引が続出しており、市場の過熱感が顕著になっている。

ペットと暮らすためのリフォームのコツとは 20060220日経ホームビルダー

ペットと暮らすためのリフォームのコツとは　20060220日経ホームビルダー

　ペットフード工業会の調査によれば、2004年のイヌとネコの飼育数は2000万匹を大きく上回った。これに対し、同年度の15歳未満の人口は約1800万人。ペットとして飼われているイヌやネコの数は、子どもの人口よりもかなり多いのだ。イヌやネコを室内で飼う割合は高いこともあり、こうしたペットを家族の一員と考える人は増えている。ペットと暮らすためのリフォームの潜在ニーズは大きいといえそうだ。
　ふん尿などのにおいや引っかき傷は、ペットを室内で飼う際の悩みの種。内装材を選ぶ際には、汚れや傷がつきにくく、部分的に取り換えが可能なものを選ぶのが賢明だ。ただし、「ペットのために特別なことをする」といった"気負い"は不要だ。

　日本ペット「共生住宅」推進協議会会長の鈴木清隆さんは、ペット対応のリフォームに取り組む住宅会社などに対して、「顧客には、ペットによいことは飼い主にもよいと説明して、リフォーム需要を喚起してほしい」と話している。

日照時間の少ない県でも年間光熱費が3万円以下に 日経ホームビルダー

日照時間の少ない県でも年間光熱費が3万円以下に 日経ホームビルダー

　シェルター（山形市）はこのほど、2003年に山形市の丘陵地帯で同社が建築した省エネ住宅について、研究機関に依頼して光熱費などをモニタリングした結果を公表した。
　太陽光発電による売電を有効利用した結果、2005年1年間の光熱費は約2万7千円と、3万円以下におさまったという。
　同社が気象庁年報を基にまとめた資料によると、山形県の年間日照時間は全国ワースト3位で、1538時間。太平洋側の雪が少ない地域、例えば静岡県に比べると、約40％も少ない。同社では、「そうした地域でも省エネ住宅は実現可能」と結論付けた。

　今回のモニタリング結果から光熱費の推移を見ると、1月から4月までと、10月から12月の合計6カ月は電気代を支払っている。だが夏場を中心とした残りの6カ月は、売電による受け取り金額が発生する。年間を通じた合計では、使用電気代11万5,768円、売電による受取金は8万8,437円となり、年間支払い総額は2万7,331円に抑えられた。同社では、「一般的な木造住宅に比べて年間光熱費は約40万円安くなった」と試算している。

　この省エネ住宅は「KES ZERO」と名付けられており、文字通り“ゼロエネルギー住宅”を目指したものだ。熱損失係数Q値が1.06W／m2Kという高気密・高断熱住宅に、最大出力4kWの太陽光発電パネルや、320キロリットルの容量がある太陽熱・深夜電力温水器を組み合わせて、オール電化住宅とした。

　延べ床面積183.9m2の2階建てで、建築費用は約5200万円。同社が03年7月に完成させ、04年11月まで展示場として用いた後、12月にエンドユーザーに売却した。その後、東北大学に依頼して05年1年間の消費電力をモニタリングした。

侵入盗に狙われやすい表札とは20060220日経ホームビルダー

侵入盗に狙われやすい表札とは20060220日経ホームビルダー

（1）家族全員の名前を記した表札をつけている家、（2）姓だけを記した表札をつけている家、（3）表札をつけていない家──。侵入盗に狙われにくい家は、このなかのどれだろうか。
　家のつくりだけでなく家族構成や職業、生活時間などの個人情報を収集して、狙いを定める侵入盗は少なくない。表札は情報源の一つになるので、名前や電話番号は書かないほうがいい。自転車に電話番号を書いたり、電話番号案内に登録したりすることも、個人情報の流失につながる。
　表札をつけていない家はどうだろうか。侵入盗は、敷地内をうろうろしているところを万が一家主などに見つかっても、言い逃れしやすいと思っている。「○○さんの家を探しているのですが、表札がなかったので間違ってしまいました。失礼しました」といった具合だ。逆に、表札をつけておけば、不法侵入の容疑で警察を呼びやすくなる。

　防犯リフォームは、顧客に防犯の必要性を認識してもらうことから始めなければならない点が、ほかのリフォームの営業方法と大きく異なっている。だが、商品の宣伝では、防犯の必要性は伝わりにくい。それよりも、冒頭で紹介したようなちょっとした生活の知恵を教えるほうが、顧客は面白がって防犯への関心を高めてくれる可能性がある。

群馬県邑楽町が山本理顕氏に代わる庁舎の設計者を選定 日経アーキテクチュア

群馬県邑楽町が山本理顕氏に代わる庁舎の設計者を選定 日経アーキテクチュア

　役場の新庁舎の建築設計契約を巡って、山本理顕設計工場（横浜市）に提訴されている群馬県邑楽（おうら）町は2月18日、新たな庁舎設計者の選定審査を公開で実施。審査会に参加した4社から投票で福島建築設計事務所（前橋市）を設計者に選んだ。投票者は、公的な団体の代表者18人と町議会議員4人、助役と教育長を含む町職員6人、久保田文芳町長の合計29人。福島建築設計事務所の得票数は13票だった。

プレゼン終了後に設計審査で邑楽町役場庁舎建設設計者選定委員会の委員が投票する様子。住民訴訟の代理人を務める清水勉弁護士は、「選定した理由を意見として取りまとめず、単なる人気投票の多数決で決めた。住民が集う場所を建築すると掲げながら、住民の意見は反映されていない」と批判している

　同町の庁舎設計では、町民との1年半に及ぶ議論を経て、山本理顕設計工場が2003年8月に実施設計を終えていた。2003年11月の町長選挙で、それまで事業を進めてきた神藤茂前町長が敗れて久保田氏が当選。これを境に、同町は事業費が高いことを理由に、すでに完了していた実施設計に基づく事業を中断していた。山本理顕設計工場は建設費を引き下げる案を提示したものの、町は具体的な対応を示さなかった。

　町の対応を不服とする山本理顕設計工場は2005年11月2日、契約の存在確認を求めて前橋地裁に提訴。「庁舎等建設委員会」に選ばれて、同社とともに設計をまとめた住民も同日、庁舎等建築委員としての地位確認を求める訴訟を起こした。さらに、52人の住民が2006年1月10日、新たに予算を講じた庁舎の設計委託費の支出を差し止めるよう求めた住民訴訟を起こしている。町の監査委員が「新たな設計者を選定することは2重支出ではない」と判断して住民監査請求を棄却したことを、不服とした。

　町が開催した新たな設計審査に参加したのは、福島建築設計事務所のほか、フケタ設計（宇都宮市）と相和技術研究所（東京都品川区）、桂設計（東京都新宿区）。4社は以下の手順で町が選定した。まずは、町が入札の指名対象として登録している設計事務所などのなかから1級建築士が5人以上いる40社を抽出。このうち、町の要求に応じて過去の設計実績を提出した23社を選び、その中から県内や東日本での設計実績を持つ6社を指名した。辞退した2社を除く4社が選定審査に参加した。

　福島建築設計事務所の中沢義徳取締役設計部長は、住民訴訟などが起きているにもかかわらず、設計審査に参加した理由を次のようにコメントした。「参加するかどうかを悩んだ。しかし、指名を受けた重みを踏まえて、会社の経営判断として参加することとした」。