社会人（建設業社員）としての基礎知識

三田小山町地区再開発 東京都港区 今夏から秋に相次ぎ 約１３万平米の大規模プロ20060619建設工業

三田小山町地区再開発　東京都港区　今夏から秋に相次ぎ　約１３万平米の大規模プロ20060619建設工業

　東京都港区の地下鉄麻布十番駅に近い三田小山町地区（約４・３ヘクタール）で計画されている２カ所の組合施行の再開発が、夏から秋にかけて着工する見通しとなった。住宅を中心とした再開発ビルで、両事業とも延べ床面積が６万平方メートルを超える大規模プロジェクトになる。同地区内では、今回の２カ所に隣接する街区（約２・３ヘクタール）の再開発事業も年度内に都市計画決定を受ける見込みだ。

　事業が先行しているのは東側の約０・９ヘクタール（港区三田１の５の６）。「三田小山町東地区市街地再開発組合」（藤原雄進理事長）が７月上旬にも都に権利変換計画の認可を申請する。早ければ８月中にも認可を取得、９月の着工を目指す。完成は０８年度末の予定。再開発ビルは地下２階地上３８階建て延べ約６万４５００平方メートル、高さ約１３０メートル。約５５０戸の住宅を設ける。

　コンサルタントとしてＩＮＡ新建築研究所が参画。大規模地権者の住友不動産が参加組合員としても事業に協力している。施工者は権利変換計画の認可後に入札で決める。

特養ホーム小規模施設の整備加速 改正介護保険法で空き家・店舗を有効利用20060619建設工業

特養ホーム小規模施設の整備加速　改正介護保険法で空き家・店舗を有効利用20060619建設工業

　改正介護保険法の施行によって、市町村による小規模な老人介護福祉施設の整備が加速しそうだ。厚生労働省は、地域介護・福祉空間整備交付金の実施要綱をまとめ、市町村に通知。定員２９人以下の特別養護老人ホームなどの施設整備を支援対象とした。施設整備を実施する際は、地域の空き家や空き店舗をはじめとした既存施設を有効利用するよう求めており、小規模な介護福祉施設の整備は地域再生事業の後押しにもつながりそうだ。
　４月に施行された改正介護保険法は、施設給付の見直しや新たなサービス体系の確立が狙い。高齢者が住み慣れた地域で生活できる環境を整えるため、小規模な地域密着型サービス拠点の整備を進めることを打ち出した。

　厚労省の地域介護・福祉空間整備交付金は、地域密着型サービスの提供拠点整備を支援する。交付金の実施要綱では、施設整備の対象を定員２９人以下の▽特別養護老人ホーム▽指定ケアハウス▽老人保健施設−とした。いずれも１０人程度の少人数で在宅に近い共同生活を送る「ユニット型」の施設が基本的な対象。このほか、認知症高齢者グループホーム、夜間対応型訪問介護ステーション、介護予防拠点の整備も支援する。厚労省は０６年度に交付金の予算を４４３億円確保している。

都心部街づくりを民間が一括マネジメント 公共整備円滑化 東京・千代田区 今夏にも公募20060619建設工業

都心部街づくりを民間が一括マネジメント　公共整備円滑化　東京・千代田区　今夏にも公募20060619建設工業

　東京都心部の街づくり構想で、再開発や設計、金融などの分野で豊富な経験を持つ民間事業のノウハウを街づくりのマネジメントに生かす新たな手法が導入される。駅前広場や街路など街づくりの基盤になる公共施設の整備を円滑に進めるのが狙いで、公共施設の整備計画づくりや、開発事業者との調整など、従来は行政が担ってきたマネジメント業務を民間事業者に一括して担当してもらうのが大きな特色。施設設計などの個別の業務委託ではなく、全体のマネジメントをまとめて民間に任せるケースは珍しく、先進事例として今後注目されそうだ。

　新手法は、千代田区が飯田橋と御茶ノ水の両駅周辺の街づくりへの導入を検討している「マネジメント・オフィス」と呼ぶ手法。今夏にも民間事業者を公募し、さまざまな業務を担当する企業で構成するグループをマネジメント・オフィスとしてそれぞれの地域に設置する。グループを構成する企業には、建設コンサルタントや設計事務所、金融機関など多様な業種を想定している。

　既存市街地で新たな街づくりを進める際、地区内で行われるさまざまな開発事業と併せて、街の中心になる駅や駅前広場、街路、緑地などの公共基盤を整備することが必要になる。新手法では、こうした公共施設の計画づくりや整備スケジュールの作成、施設の設計、敷地の確保に加え、計画づくりや敷地確保の際に必要な周辺の開発事業者との調整など、通常は行政が担う業務をマネジメント・オフィスが一括して担当する。

駐車場事業に本格参入 取締り強化で需要拡大判断 NIPPO20060619建設通信

駐車場事業に本格参入　取締り強化で需要拡大判断　NIPPO20060619建設通信

　ＮＩＰＰＯコーポレーションは、月極めや時間貸しの駐車場事業を本格的に始める。開発事業の一環として取り組む。敷地を確保し、容積を有効に活用した自走式駐車場などを新設する。建設は外注し、同社が運営する。道路会社としてのノウハウを生かしやすく、賃貸マンションなどに比べて投資した資金を早期に回収できるメリットがある。今月から駐車監視員の民間委託が始まるなど、違法駐車の取り締まりが強化されることから、駐車場の需要が拡大すると判断した。

　駐車場事業を本格化するため、駐車場の経営者などで組織する全日本駐車協会に加盟した。昼夜を問わず利用が多いオフィス街と飲食街の両方から近い立地を中心に、土地を取得し、駐車場を建設する。容積率を有効に活用するととともに、運営コストを低減できる自走式を中心に取り組む。

　すでに、広島市内に所有するビルの敷地内で、駐車場を経営している。違法駐車に対する取り締まりの強化で、駐車場に対する需要増加が期待できることから、用地情報の収集を活発にし、広島以外の都市でも事業を展開する。

　同社は開発事業に注力しているが、その一環として賃貸事業を強化する。

　駐車場の新設投資は、マンションやオフィスビルに比べて、短期間で資金を回収できるなどのメリットがある。共同住宅などとともに、駐車場を柱の一つに育てる考えだ。

有利子負債削減に打止め感 借入金 成長分野に投資20060619建設通信

有利子負債削減に打止め感　借入金　成長分野に投資20060619建設通信

　銀行からの借り入れなど有利子負債の削減を進めてきたゼネコンの一部で、削減を打ち止めにする動きが出てきた。有利子負債の削減を続けてきた結果、適正な水準にまで削減できたと判断したり、借入金などを生かし、成長分野に投資する企業が増えてきた。ただ、金利の先高観もあり、建設業全体では、有利子負債の削減基調に大幅な変更はなさそうだ。

　清水建設は、２００７年３月期の有利子負債残高を、連結３０００億円以内、単体２４００億円以内と予想する。同社の０６年３月期末の有利子負債残高は、連結２７２１億円、単体２３０１億円。当期の有利子負債残高予想を、前期末よりも少ない金額に定めるこれまでの流れとは一線を画す。

　飯田公彦経理部長は、「ＰＦＩ案件が本格化し、プロジェクトファイナンスが増えるほか、投資開発案件向けなどに対する資金需要が増加している。それらを踏まえて余裕をもった計画とした」と説明する。

　戸田建設も、０６年３月期末に連結の有利子負債が５７７億円、単体が４８４億円となり、「これまで削減を続けたことで、適正な水準になった」（吉澤經浩代表取締役副社長）。目安のひとつとして、有利子負債の適正な水準を、売上高の１割と見ており、「今後は無理して減らすのではなく、開発事業などにも積極的に投資していきたい」（同）と意気込む。

　別の準大手ゼネコンは、「０７年３月期も有利子負債の削減を続けるが、そろそろ最適な水準に近付いてきた。多様な資金調達先の確保や、金融機関との付き合いも重要なことから、銀行からの一定の借り入れは不可欠」と打ち明ける。

　証券会社の建設担当アナリストからも、「有利子負債の削減一辺倒ではなく、ＰＦＩや開発、環境など有望事業への投資なら積極的に評価したい」との声も聞かれる。

　ただ当面は、大半のゼネコンが、有利子負債の削減を続ける方針を打ち出す。削減は進んでいるが、有利子負債を営業キャッシュ・フローで割って求める「債務償還年数」などの指標を見ると、有利子負債が過剰な企業も少なくない。有利子負債処理完了のゼネコンは、建設業全体で見ればまだ一部の動きにとどまっている。