社会人（建設業社員）としての基礎知識

中古ビル 華麗に変身 日本土地建物 用途転換事業を積極化 20060624FujiSankei Business i.

中古ビル　華麗に変身　日本土地建物　用途転換事業を積極化 20060624FujiSankei Business i.

　景気回復に伴い、オフィスビル市場は回復傾向をたどっている。ただ、新築の大規模ビルは人気を集める半面、古い中小ビルは苦戦するという二極化現象は強まる一方。こうした事象を踏まえ日本土地建物（東京都千代田区）は、築年数が経過したオフィスビルを用途転換するコンバージョン事業を積極的に進めている。これまで手掛けたのは５プロジェクト。すべて自社保有のビルだが今後は他社物件に関しても検討を進めていく。

≪賃貸住宅に≫

　多くの運河が存在し再開発が進む、東京・芝浦（港区）。その一角の建物がクリエーターなどの注目を集めている。室内にガレージを設けるなどユニークな住戸によって構成されているからだ。

　ＣＭ制作に携わる高橋敏郎さん（５７）の部屋も特徴的。ＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）として活用されている専有面積４８平方メートルの室内には、２台の大型バイクが鎮座しているからだ。「オートバイと暮らすのが夢だった」という高橋さんは、仕事の合間に眺めるだけで癒やされるという。

　また、時にはシートに座ってコーヒーを飲みながら休息。同居しているため、バイクの“体調”も敏感に把握できるという。

　この建物は日本土地建物が所有する賃貸住宅「ラティス芝浦」。元は１９８６年に完成したオフィスビルで、今年１月にＳＯＨＯや一般住戸など計６１戸の賃貸住宅として生まれ変わった。

　建物面積は約６８５０平方メートルでオフィスから住宅へのコンバージョンとしては日本最大。各階間の高さが３・８メートルという建物構造を最大限に活用し、仕事場の提供だけでなく遊び心を充足できる空間を実現した点が売り物だ。

　高橋さんはバイク関連の雑誌でこの物件を知った。住戸の玄関が広く、室内からそのままツーリングに出かけられることが魅力的だった。アトリエとして活用している部屋もあり、建物を改造するに当たってはバイクや大きな画材・機材を搬入できるように人荷用のエレベーターを新設した。

　同社は東京・青山（港区）や神戸市で同様のプロジェクトを展開。５月には一般企業が迎賓館として使用していた建物を結婚式場へと蘇生（そせい）した。同社の中島久彰社長は一連の事業を通じて「住まいは賃貸でよいという層や、都心部の賃貸物件をセカンドハウスとして活用する層が確実に増えている」ことを改めて認識したそうだ。

≪再生依頼増加≫

　０７年以降、オフィスビルとして機能を果たさない物件が一段と顕在化する可能性は高い。これを見越し、オフィスビルを保有する企業からの“再生”依頼が増えている。

　中島社長は「コンバージョンした建物には固定資産税の減免を図るなど政策のバックアップが必要」と指摘、「そういったものを引き出せるように実績を積み上げていきたい」としており、今後もコンバージョン事業を推進する計画だ。

2007年以降もオフィス賃料上昇続く IDSSの中期予測20060626日経不動産マーケット情報

2007年以降もオフィス賃料上昇続く　IDSSの中期予測20060626日経不動産マーケット情報

　生駒データサービスシステム（IDSS）は6月21日、オフィス市況の中期予測を発表した。2006年は東京の賃料水準がバブル期以来15年ぶりに上昇に転じ、2007年以降も上昇傾向が続くと予測した。2010年の賃料水準は、2005年と比べて17％上昇するとみている。空室率は2006年以降、2〜3％台の低水準で安定的に推移するとの見方を示した。

　大阪市でも、2006年の賃料水準が15年ぶりに上昇し、2010年は2005年と比べて10％上昇すると予測した。名古屋市は2007年に上昇に転じるものの、上昇幅は小さい。その後も、ほぼ横ばいの状態が続くとみている。

長谷工 マンション共用部の配水管を住んだまま更新・更生 横浜の大型物件で初適用20060626建設工業

長谷工　マンション共用部の配水管を住んだまま更新・更生　横浜の大型物件で初適用20060626建設工業

　長谷工コーポレーションは、居住しながらマンション共用部の排水管を更新・更生する「ＨＡＭ−Ｊ（ハムジェイ）工法」を横浜市内の大規模集合住宅のリニューアル工事に初めて適用した。短工期で騒音・振動が少ないことなど、同工法の特徴が管理組合に評価されて採用に至った。今回の適用を契機に、他社施工のマンションを含め、同工法の採用を積極的に提案していく方針だ。

　ＨＡＭ−Ｊ工法は、従来の排水管の更新工事と更生工事のメリットを組み合わることで、耐久性・信頼性・施工性に優れた工法として開発された。同社がマンションの設計・施工で培った技術ノウハウと、マルナカ（神奈川県茅ケ崎市、中尾朝夫社長）の樹脂管更生工法、ジャパン・エンヂニアリング（東京都文京区、南雲一郎社長）のライニング鋼管技術を融合させたものだ。

　施工は、▽スラブに埋設されたＴ型の継ぎ手部分を残し、直管部分を切断して取り外す▽Ｔ型の継ぎ手部分の内面を目視で研磨洗浄し、エポキシ樹脂をライニング▽新しい直管を取り付け、接続ジョイントで継ぎ手部分の管と接合−の手順で行う。コンクリートスラブを壊さずに更新できるので、大掛かりな機械や装置を使わず騒音・振動を抑えることができるのが同工法の特徴の一つ。また、既存継ぎ手部の内部に新たに開発した整流突起を取り付ければ、排水性能が１０％向上する。コストは従来の更生工法と同制度となる。初適用となった横浜市の物件は、ＲＣ造５階建て５棟で、総戸数が４４０戸にのぼる築年数２８年の大規模集合住宅。

低価格入札失格基準 ２０県が採用 ６県は最低制限価格なし 国交省が都道府県調査20060626建設工業

低価格入札失格基準　２０県が採用　６県は最低制限価格なし　国交省が都道府県調査20060626建設工業

　国土交通省は都道府県を対象に行った公共工事の低価格入札対策の調査結果をまとめた。極端な安値受注を防ぐために、約半数に当たる２１県が失格基準を採用していることが分かった。このほか、長野、富山、岐阜、愛知、山口、愛媛の６県は最低制限価格を導入してないことも明らかになった。各制度とも一定規模以上の案件に適用されていたが、埼玉、山梨、福岡の３県はすべての工事を対象に最低制限価格を設定していた。

　失格基準は、極端に安い価格で応札した業者を失格にする仕組みで、工事品質の確保に疑念が生じるような極端な安値受注を防止するのが目的。国の直轄工事では、最低価格を契約相手とする会計法の規定によって、失格基準を設定することができない。

　調査の結果、失格基準を採用しているのは、青森、岩手、宮城、秋田、山形、茨城、神奈川、長野、三重、滋賀、兵庫、和歌山、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、福岡、宮崎の各県だった。最低制限価格制度は４１道府県で導入していた。

水資源機構 高度技術提案型総合評価採用 ダム本体工４件で７月公告 直轄以外で初20060626建設工業

水資源機構　高度技術提案型総合評価採用　ダム本体工４件で７月公告　直轄以外で初20060626建設工業

　水資源機構は、工事の入札に高度技術提案型の総合評価方式を導入することを決めた。一般競争入札で発注するダム本体建設工事が対象で、本年度４件の工事に適用する。公共工事品質確保促進法（公共工事品確法）が施行された０５年４月以降、総合評価方式による工事入札が増加する中、技術提案の再提案と、提案後の予定価格設定を認める高度技術提案型の総合評価方式は、国土交通省直轄工事でしか採用されていない。同省直轄工事では高度技術提案型はデザイン・ビルド（ＤＢ、設計・施工一括）に用いられるケースが多いが、水機構は設計・施工分離型の発注形態とする。７月にも大山ダム（大分県）の本体工事の発注を公告する。

　同機構は０４年１月、機構発足（０３年１０月）時に策定した中期計画に基き、「技術提案付価格合意方式」として総合評価方式の試行を開始した。公共工事品確法施行後の０５年度も、標準型を中心に、総合評価方式を積極的に採用してきた。０６年度は従来取り組んできた標準型に加え、規模の小さな工事にも総合評価方式を適用しやすい簡易型も導入する。全工事案件の５割（金額ベース）以上に総合評価方式を採用する目標も設定済みで、この目標をさらに積み上げ、国交省以外では実績のない高度技術提案型をいち早く採用することになった。

　高度技術提案型の総合評価方式は、発注者（水資源機構）が作成した標準的な施工案に対して、入札参加を希望する建設業者が施工技術や施工方法などの提案。提案過程で、発注者が業者側と対話し、技術の再提案を求めることもできる。さらに、発注者側が標準案をベースに設定した予定価格も、提案技術の内容によっては変更できるスキームを備えている。入札手続きは、国交省が３月に定めたガイドライン「高度技術提案型総合評価方式の手続き」に準じる方針。