社会人（建設業社員）としての基礎知識

相鉄不動産、マンション再生事業に参入20070419日経

相鉄不動産、マンション再生事業に参入20070419日経

　相模鉄道グループの相鉄不動産（横浜市、久保田豊社長）は中古マンションの再生事業に参入する。中古物件を買い取って建て替えたり、内外装を刷新したりして売却する。旧耐震基準のマンションは依然多く、中古の建て替え市場は成長が見込めると判断した。地価上昇で用地の確保が難しくなっていることも背景にある。新規事業の立ち上げで、年間販売戸数を2009年までに1200戸に引き上げる。

　このほど社内に事業開発センターを新設し、12人を配置。再開発やマンション建て替えに関する営業や情報収集を強化する。

　第1弾として、築52年と老朽化が激しい千葉市稲毛区の「稲毛台住宅」を買い取り、改築して販売する。伊藤忠都市開発と共同で外壁や内装などを改修し、高級感を出す。戸数は９戸増やして249とし、名称も「ＴＨＥ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ　ＩＮＡＧＥＤＡＩ」に変える。08年2月の完成を目指す。

大阪地域計画研究所 最適な橋梁更新、自治体に提案 鹿島らと汎用ＢＭＳ普及20070420建設工業

大阪地域計画研究所　最適な橋梁更新、自治体に提案　鹿島らと汎用ＢＭＳ普及20070420建設工業

　大阪地域計画研究所（大阪府豊中市、渡邊英一理事長）は鹿島ら民間企業１９社と協力し、「ブリッジマネジメントシステム（ＢＭＳ）コンソーシアム」を設立した。高度経済成長期に建設された大量の橋梁が各地で更新時期を迎える中で、同コンソーシアムは汎用ＢＭＳを活用し、各自治体が管理する橋梁群を劣化予測。自治体の毎年度の資金需要などに見合った最適な橋梁更新計画を提示し、効率的な道路インフラの維持管理施策の展開を支援する。設立総会が１９日、東京都内で行われ、代表に大阪地域計画研究所の渡邊英一理事長が就任した。

　ＢＭＳは多様な劣化要因で時間経過とともに傷んでいく橋梁を、効率的に維持管理するための統合システムだが、これまでのシステムはＬＣＣ最小化と予算平準化という二つの相反する目標を満たす予算シミュレーションの機能がなく、５カ年計画策定や事後評価などのマネジメントサイクルの全プロセスを支援できるものもなかった。

　ＢＭＳコンソーシアムの開発した汎用ＢＭＳは、０４年から橋梁アセットマネジメントを導入した青森県で実績がある「青森県版ＢＭＳ」をベースにしたシステムで、鹿島が開発を担当した。橋梁の点検情報から劣化予測、ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）算定、管理水準設定、事業優先度評価、予算シミュレーション（ＬＣＣ最小化と予算平準化）、中長期予算計画策定、５カ年計画策定、事後評価などの橋梁維持管理に必要な全プロセスを支援する機能を備える。地域特性に合わせたデータを入力するだけで、どの地域でも使える。青森県の場合、ＢＭＳの結果に基づく老朽化した橋梁の計画的な更新などによって従来の事後保全重視の維持・管理計画に比べ５０年間で最大１２００億円以上の維持・管理費の削減につながる結果がでたという。

　同コンソーシアムは今後、自治体に汎用ＢＭＳを提供し、システム使用料などを徴収。システムの継続的改良を推進し、老朽化した道路施設を効率的に維持管理するアセットマネジメントの普及を支援する。橋梁管理者は汎用ＢＭＳの使用によってシステムの開発・改良・普及にかかる負担を軽減できる。

土壌汚染地 全国に推定約１１万ｈａ、対策費１７兆円が必要 環境省調査20070420建設工業

土壌汚染地　全国に推定約１１万ｈａ、対策費１７兆円が必要　環境省調査20070420建設工業

　土壌が汚染されている土地が推定で全国に約１１・３万ヘクタールあることが、環境省の調査で明らかになった。これらの土壌汚染対策費には約１６・９兆円が見込まれるという。土地の資産価値は約４３・１兆円と推定しており、資産価値の約４割を土壌汚染対策に充てる必要がある計算になる。

　これらの中には、土壌汚染の懸念から低・未利用のまま放置される土地「ブラウンフィールド」が約２・８万ヘクタールあると推定。ブラウンフィールドは資産規模で約１０・８兆円に上り、対策費は約４・２兆円と試算している。土壌汚染地の放置が続くと人体への影響や周辺地域の活力低下につながることから、環境省は「環境問題としてだけでなく、社会経済的問題として幅広く取り組む必要がある」と指摘している。

　この調査は、土壌環境センターに委託し、有識者による「土壌汚染をめぐるブラウンフィールド対策手法検討調査検討会」（座長・松本聰秋田県立大教授）での審議を経てまとめた。東京都や都市再生機構、鹿島、国際興業なども検討に加わった。調査では、土地の用途別に土壌汚染の発生確率を算出し、全国に存在する土壌汚染地の面積を推定した。土壌汚染対策費が土地価格の３割を超えると土地売却が困難になり、土壌汚染地の約４分の１がブラウンフィールド化するとの研究結果があることを踏まえ、ブラウンフィールドの面積は約２・８万ヘクタールと推定した。

　土地の資産価値に占める対策費の割合が高くなるほど土壌汚染対策が進みにくくなるため、地価が比較的高い大都市よりも、地方都市で問題が深刻化する可能性があると警告している。近年は、不動産鑑定評価で土壌汚染が考慮されるようになっており、金融機関が不動産担保評価に土壌汚染浄化費用を反映させる動きもあるという。

総合評価方式フォローアップへ５月に作業部会設置 国交省発注者墾が議論再開20070420建設工業

総合評価方式フォローアップへ５月に作業部会設置　国交省発注者墾が議論再開20070420建設工業

　国土交通省は２０日、「直轄事業の建設生産システムにおける発注者責任に関する懇談会」（小澤一雅委員長）の議論を再開する。昨年９月以来の再開で、５回目の会合。前回設置した企業評価専門部会や設計・施工プロセス専門部会の検討状況を確認するほか、「設計コンサルタント業務等成果の向上に関する懇談会」や、「公共工事における総合評価方式活用方式検討委員会」がこれまでに行ってきた議論についても報告を受け、今後の同懇談会の議論の方向性を決める。総合評価方式がほぼすべての工事の入札に採用されている実態を踏まえ、５月にも検討委に作業部会を設置してフォローアップに着手する。

　総合評価検討委に設置する作業部会は、▽港湾空港部会▽建築部会▽河川・ダム部会▽道路部会−の４部会と、これらを統括するマネジメント部会で構成する。委員は学識者や地方整備局の担当者、土木研究所や港湾空港技術研究所の職員など。５月中旬に初会合を開き、総合評価方式の評価項目や評価方法、改善方策などについて話し合う。１０月をめどに開く第１２回総合評価検討委で、作業部会の検討状況を中間報告してもらう。

　総合評価検討委では、フォローアップ調査の継続、総合評価方式の実施体制、入札・契約手続きの改善、技術提案の作成費用などを引き続き議論する課題に指摘していた。同省では、良い仕事を行った業者が次の仕事の受注に結びつくような「良い循環」の構築に向け、生産プロセスの見直しに取り組んでいる。懇談会の下部組織である専門部会はこれまでにも、品質低下に対するペナルティーの強化や、施工プロセスを通じた検査の導入、下請業者の表彰制度などの実施を決め、本年度の工事から導入している。

　ただ、現行の▽経営事項審査（経審）をベースにした競争参加資格登録▽工事１件ごとの入札参加資格確認▽総合評価方式での評価−という三つの企業評価の仕組みでは、直轄工事の施工業者を適正に評価しているとは言い切れないと判断。そこで、同省は「良い仕事をしている業者が伸びるという良い循環を目指して、現在の建設生産プロセスを点検し、改善したい」（佐藤直良官房技術審議官）として、懇談会を再開することにした。建設生産システムを抜本的に改める方向で、学識者の意見を聞く方針だ。

大成建設 高性能の架構技術開発 高耐震で長寿命20070420FujiSankei Business i.

大成建設　高性能の架構技術開発　高耐震で長寿命20070420FujiSankei Business i.

　大成建設は１９日、超高強度のコンクリートと鉄筋を使用した梁（はり）を主筋に用い、その梁と梁を自社開発の制震システムでつなぐ高性能架構技術を確立したと発表した。耐震性を高め、長寿命化も実現する技術として、高層マンションなどへの採用を提案していく。

　同社ではすでに、従来の１・５倍の強度を持つコンクリートを用いたプレキャスト（工場生産）技術などを確立している。

　今回、新たに鋼材ダンパーと粘弾性ダンパーを組み合わせた制震機構を開発。建物の地震被害や建材の劣化を防ぐことができるという。