社会人（建設業社員）としての基礎知識

森ビル、制震装置を低層部に集約 利用者のスペース拡大 進化する建設技術200812218日経産業新聞

森ビル、制震装置を低層部に集約　利用者のスペース拡大 進化する建設技術200812218日経産業新聞

　安全性と快適性——。オフィスビルに不可欠な２大要素だが両立しにくいのが実情だ。通常、制震性を高めるにはダンパーを各フロアに設置するが、ダンパーを設置する分、スペースを各階で取られてしまう難点があった。この課題をクリアしようと、森ビルが東京・港区赤坂で手掛けるオフィスビルは日本で初めて超高層ビルのダンパーを低層部に集約、たった３フロアで全体を制震する仕組みを導入する。

　東京・港区赤坂。アメリカ大使館宿舎に隣接する2000平方メートルの土地で、工事準備が進む。森ビルが手掛ける「赤坂２丁目（福吉町）プロジェクト」（仮称）。森ビルの第１設計部が設計を大成建設が施工をそれぞれ担当、来年１月から本格的に工事が動き出す。

　建設するのは地上22階建ての超高層ビル。13—21階はオフィスビル、その他は商業施設などが入居する。６—12階は住居となることもあり、とりわけ高い安全性が必要となる。

　通常なら各階に50トン（地震の横揺れの力の吸収能力を重さに換算した場合）ダンパーを各フロアに設置する。森ビルが開発した「制震装置三層集約型工法」は３—５階部分だけに大型の150トンダンパーを設置、この部分で22階すべてにかかる地震エネルギーを吸収する仕掛けになっている。

　「地震のエネルギーが上層階に登っていきながら成長する前に低層部分で吸収してしまう」（土橋徹・第１設計部副部長）のがポイント。直径30センチと各フロア用のダンパーの1.5倍の太さの大型ダンパーで効率よく地震エネルギーを吸収する。

　「コロンブスの卵的発想から生まれた工法」（同）だった。森ビルの同プロジェクトは首都高速道路と複合ビルの開発地が近接しており、この地の利の“幸運”が手伝った。

　高速道路はちょうど複合ビルの３—５階部分の高さで脇を横切るため、居住やオフィスとしては不向き。思い切って３フロアを駐車場とすることになったが、「それならば大型の制震装置を組み込む」（同） ことになった。

　これがオフィスや住居にとって「革命的な進化」（同）につながる。最大の利点は利用者のスペースが拡大すること。各フロアにダンパーを設置する際、壁にダンパーを埋め込む必要がある。その際、壁の厚みは15センチメートル膨らむ。

　新工法はその膨らみがないため、貸付有効面積で１％（40坪）のスペースを生む。月に坪５万円で貸すなら年間2400万円が新たな収益として貸し手である森ビルに入る計算だ。

　オフィスの居住環境も改善する。各フロアにダンパーを設置する場合、これを埋め込むための壁が最低でも７メートルの幅で必要になる。その分、壁面全体の２割弱が壁に覆われ、窓部分が減るが、今回、ダンパーを下層部に集約したことでこの壁部分をなくすことが可能になった。オフィス室内の明るさも増す。

　景気低迷の影響を受け、オフィスも少しずつだが空室率が増え始めた。テナントの招致競争も激しさを増しつつある。「利益を生む」新工法が十分に生かせるかは、魅力あるテナントをどう誘致できるかがカギを握る。

倒産企業の「その後」20081224日経産業新聞

倒産企業の「その後」20081224日経産業新聞

　帝国データバンクによると2008年１—11月の企業倒産件数は約１万1500件と高水準だ。上場企業に限れば31社で、02年の29社を上回り過去最高となった。31社のうち23社が不動産・建設業だった。戦後最悪の不況になると予想される09年は、上場企業の倒産件数が08年比で倍増してもおかしくない。

　直接金融市場の機能が低下したため、上場企業は銀行借り入れへの依存を強めているが、不良債権増加を恐れる銀行は、支援先を厳しく選別するだろう。東証１、２部で７割超、ジャスダックでは８割超の銘柄でＰＢＲ（株価純資産倍率）が解散価値とされる１倍を割っている。まだ倒産リスクを10分織り込んでいない銘柄はさらに下落する可能性がある。

　米政府はゼネラル・モーターズ（ＧＭ）へのつなぎ融資を決めた。当面の経営破綻は回避できたが、倒産＝企業の消滅でない。倒産企業は株主価値がゼロになり、経営陣は引責辞任し、従業員もリストラを求められる。だが、会社更生法や民事再生法等の法的管理下で、支援企業の手助けを受けて、存続・再生するケースが多い。

　イオン傘下のマイカルや、再上場した吉野家、ＳＨＯＥＩなどが再生企業の事例である。倒産が業界再編につながり、将来強い企業が生まれれば、株式市場で評価されよう。政府の支援獲得に汲々（きゅうきゅう）とするより再建への早道かもしれない。急がば回れの言葉もある。（浜崎）

政投銀、最終赤字250億円超 ９月中間、不良債権処理損など拡大20081225日経

政投銀、最終赤字250億円超　９月中間、不良債権処理損など拡大20081225日経

　日本政策投資銀行の2008年9月中間期決算は最終損益が250億円を超える赤字（前年同期は479億円の黒字）に転落したもようだ。景気後退による融資先企業の業績悪化にともなって不良債権処理損失が急増したほか、金融市場の混乱で有価証券関連損失が膨らんだ。

　政投銀は10月1日に特殊法人から株式会社に転換した。5―7年後をめどに政府保有株をすべて民間に売却して完全民営化する予定だ。政投銀は特殊法人時代の最後の決算となる08年9月中間期決算を25日に発表する

米住宅ローン金利、最低水準に 申請も引き続き増加20081225日経

米住宅ローン金利、最低水準に　申請も引き続き増加20081225日経

　【ニューヨーク＝山下茂行】米住宅ローン金利が一段と低下している。米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）によると30年固定ローン金利は1971年の調査開始以来の最低水準に低下した。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による大幅な金融緩和が好影響を及ぼしている。金利低下を受けて住宅ローンの申請も引き続き増加しており、米住宅市場の底入れにつながるかどうかが注目される。

　フレディマックは24日、同日までの1週間の住宅ローンの全米平均値を発表した。30年固定は前週よりも0.05％低い5.14％と8週連続で低下。7月下旬には住宅公社の経営悪化などを受け、同金利は6.63％まで上昇しており、当時と比較すると約1.5％の大幅な低下となった。

　ＦＲＢが事実上のゼロ金利政策に踏み込んだうえ、住宅ローン関連資産の買い入れなど量的緩和策を続けていることなどが背景にある。長期金利が過去最低水準まで低下し、それに連動して住宅ローン金利も低下が続いている。

新たに５万５千戸を活用 失業者の住宅支援で政府20081225東京新聞

新たに５万５千戸を活用　失業者の住宅支援で政府20081225東京新聞

　政府は２４日、失業した労働者の住宅確保を支援するため、新たに雇用促進住宅や旧公団住宅の空き室計約５万５０００戸を活用すると発表した。富山県、宇都宮、金沢両市も同日、計５８戸の公営住宅を家賃を安くして貸し出すと公表。厳しい雇用情勢に配慮した国、地方自治体による住宅支援の取り組みが広がった。

　国土交通省は独立行政法人の都市再生機構が保有する旧公団住宅約２万３０００戸を活用すると正式に発表。一部について２４日から募集を始めた。家賃は約２割引きで、その他の物件でも収入など入居要件を緩和、複数の失業者の共同生活も認めて、負担を軽減する。

　同省はこのほか、高齢者向けに地方自治体が供給している地域優良賃貸住宅の空き家（約２０００戸）の入居手続きも緩和、解雇されたり契約期間が終了した非正規労働者が宿舎や社宅を出されてもすぐに入れるようにする。

　舛添要一厚生労働相は同日、すでに廃止が決定している雇用促進住宅約３万戸について「政府、与党で議論し、場合によっては（廃止決定を）検討し直すこともあっていいと思う。できれば今週中に使える方向にしたい」との意向を表明した。