社会人（建設業社員）としての基礎知識

証券化地獄、まだ序の口 幻想だった「邦銀優位」、農林中金の巨額損失で明るみに20081208日経ビジネス

証券化地獄、まだ序の口　幻想だった「邦銀優位」、農林中金の巨額損失で明るみに20081208日経ビジネス

　農林中央金庫が証券化商品などで2兆円の含み損を抱えていることが明らかになった。RMBS（住宅ローン担保証券）やCDO（債務担保証券）といった証券化商品に積極的に投資。市場関係者の間では、巨額の損失を抱えているのでは、と見られてきた。来年3月までに前代未聞の1兆円という巨額の増資を実施、財務の立て直しを急ぐ。

　農林中金の総資産は9月末で58兆円。このうち貸出金はわずか9兆円弱で、40兆円余りが有価証券などの投資に回っている。金庫自体がいわば巨大な「投資ファンド」なのだ。有価証券のうち外国債券で9728億円の評価損、証券化商品などで9769億円の評価損が出ている。

　問題は農林中金にとどまらない。金融庁が11月末に発表した日本の金融機関が持つ証券化商品の総額は9月末で22兆2710億円。売却などによる実現損と評価損の合計は3兆2730億円に達する。

　だが、損失の発生はまだまだ序の口だろう。というのも金融庁の試算による商品別の棄損率（保有額に占める損失の割合）は全体で13％。サブプライムローン関連商品こそ56％に達するものの、CLO（ローン担保証券）を含むCDOの棄損率は21％。CDOは信用金庫などが1兆円以上保有する。

　RMBSやCMBS（商業用不動産担保証券）に至っては公表されている棄損率は5〜6％に過ぎない。地方銀行や信用金庫などは合計で2兆4000億円近くを持っているが、評価損はわずか110億円だ。世界的な不動産価格の下落で、サブプライムだけでなく一般のローンの焦げ付きが増加。商業ビルも空室率の急上昇で不動産ファンドの倒産も出ている。そんな中で棄損率が低いのは、証券化商品の価格評価が甘いからだろう。今後、こうした商品では損失が拡大しそうな気配だ。

ナンピン買いが傷を拡大か
　実は、邦銀の多くが損失の表面化や処理を先延ばしているようなのだ。監督当局の検査担当者は「ナンピン買いに問題が潜んでいる」と分析する。市場価格が帳簿価格の半分になった場合、減損といって強制的に損失計上する会計ルールがある。この基準に抵触しないよう、値段が下がった商品を買い増して帳簿価格を切り下げているのではないか、というのだ。こうした価格が下がった商品を買い増すことをナンピン買いと呼ぶ。

　農林中金もサブプライム問題が深刻化した昨年夏以降、証券化商品を追加取得してきた。昨年10月末には米メディアが「農林中金、3兆円のABS（資産担保証券）を買い増しへ」と報じている。欧米のクレジットカード債権や自動車ローン債権を担保としたABSを、価格が魅力的になったとしてナンピン買いしたというのだ。農林中金は今年度に入ってからもこれを続けた、と言われる。

　さらに多くの邦銀が、時価会計の一部凍結という「禁じ手」に踏み込み始めた。

　農林中金も早速これに手をつけた金融機関の1つだ。決算書の注記によると、変動利付国債の評価で市場価格を使うのをやめ、「経営者の合理的な見積もりに基づく」価格を使ったという。先に認められた時価会計の棚上げを実行に移したことで、5759億円も帳簿価格をかさ上げした。3月末では保有する日本国債に1011億円の評価損が出ていたが、9月末では2926億円の評価益に転じた。

　日本銀行の中堅幹部は「変動利付国債は地方金融機関に共通する問題だ」と言う。市場価格の下落が著しい同国債をナンピン買いした地方の金融機関は結果的に傷口を広げ、時価会計凍結で損失を封印している、という。

　巨額の損失を計上し、その処理を急いでいる欧米の銀行に比べ、邦銀の損失把握や処理は遅れている。なぜか。

　1つには、会計上の損失処理に踏み切れば当然決算は大幅な赤字となり、経営責任が問われることになる。農林中金の上野博史理事長は会見で「反省すべきは反省して今後の経営に生かしたい」と述べた。巨額の損失を抱えているのに、自らが責任を取る姿勢は一向に見せない。

　大手金融機関は相次いで大型の増資による資本調達を打ち出している。金融機能強化法が国会審議で立ち往生し成立していない以上、予防的に公的資金を受け入れる道筋はない。自力での資本調達しかないが、ここへきて預金者の金融機関を見る目は、国内でも厳しさを増している。

店頭から金貨が消えた
　11月に入って1つの異変が起きた。三菱マテリアルや田中貴金属工業の店舗からメープルリーフ金貨やウィーン金貨などが姿を消したのだ。「1オンスや2分の1オンスなどは在庫が全くない状態が続いている」（三菱マテリアルの店頭）という。欧米での金貨需要が爆発的に増えたうえ、金貨製造を中止する造幣局も出て輸入が激減したためらしい。日本では夏頃まで手持ちの金製品を売る「金売りブーム」が続いたが、情勢は急転した。

　「金の延べ棒はいくらでもあり、金貨を作るタイムラグで品薄になっているのが実情」と、ワールドゴールドカウンシルの豊島逸夫・日韓地域代表は過剰反応を戒める。だが、「庶民の金買い意欲が急速に強まった背景には、銀行不信、通貨不信がジワジワと広がっていることがある」と分析する。主婦層の間では自宅に現金を置く人も増えているという。

　麻生太郎首相は、サブプライム問題に端を発した今回の金融危機について、「わが国の金融機関への影響は限定的」と繰り返してきた。だが、それも幻想だったことが次第に明らかになってきた。

　厳しく損失を見積もって公表し、思い切って早期に損失を処理する。そのうえで、資本不足に陥るところには一気に公的資金を投入する──。今こそ情報開示が後手に回り不良債権を巡る疑心暗鬼が膨らんだ10年前の失敗に学ぶべきだろう。

「１兆円交付金」を決定、道路以外の公共事業にも充当20081208読売

「１兆円交付金」を決定、道路以外の公共事業にも充当20081208読売

　政府・与党は８日、首相官邸で道路特定財源の一般財源化に関する合同会議を開き、２００９年度からの一般財源化に伴い、１兆円規模の「地域活力基盤創造交付金」を新たに創設することなどを盛り込んだ改革方針を正式決定した。

　「創造交付金」は、道路整備に使途を限定した現行の「地方道路整備臨時交付金」（０８年度当初予算で約７０００億円）を廃止したうえで、公共事業に幅広く使えるための仕組みとして設けるものだ。

　本来の税率（本則税率）より高い税を課している暫定税率は、麻生首相が「３年後」としている税制抜本改革まで原則維持する。ただ、自動車需要の創出や環境対策のため、自動車重量税など「自動車関係諸税」の税負担を来年４月から３年程度軽減する方針を打ち出した。与党は週内に、軽減対象とする税目や具体的な軽減内容を詰め、１２日にもまとめる税制改正大綱に盛り込む。

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか？20081208KENPlatz

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか？20081208KENPlatz

Ｑ：　大規模修繕に当たってマンションの建物・設備の調査診断や設計、工事監理を依頼しようとすると、設計事務所によって見積もり金額に大きな差があるようです。
設計・工事監理の報酬については国土交通省から告示も出ているはずですが、なぜ、見積もりに大きな差が出るのでしょうか。何かカラクリがあるのでしょうか。

Ａ：　設計事務所の業務報酬については、1979（昭和54）年旧建設省告示1206号で算定基準が規定されています。作業量を人・日数で割り出して、直接人件費に経費と技術料を加算して金額を求めます。
略算法を採用するときは、直接人件費はAランクからEランクまである技術者のうち一番低いEランクの日額単価を採用します。建築士事務所協会から示されるEランクの地域別の平均年収額を年間稼働日数（190日から200日）で割ったものが日額単価です。
経費は直接人件費と同額で、技術料は直接人件費の50％程度と告示に示されています。徹夜の連続で休みなく働いている現実もありますが、労働基準法上、年間稼働日数を365日とするわけにもいかず、建築士の技術料をゼロとするのも無理があります。
このように報酬基準が定められているので、同じ業務で複数の設計事務所から見積もりをとっても、本来であればその差はあまり大きくは開かないはずです。

ところがここにきて、告示に従った金額の2分の1あるいは3分の1という極端な安価で受注するコンサルタント会社が横行しています。
設計事務所を選ぶヒアリングの段階で、こうしたコンサルタント会社は多くの人材を投入し、調査診断あるいは基本設計に近いものまでまとめ上げてプレゼンテーションしてきます。ここまで熱心にやってくれて、かつ見積もりが安いので、管理組合は飛びついてしまいます。しかし、いざ業務に着手すると仕事はずさんで居住者の要望にも耳を傾けません。予定されていた有資格の担当者は現場に現れず、工事が施工会社の思うままに進んでいく──というようなひどい会社が残念ながら存在します。
こうしたコンサルタント会社は施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な見積もりを補てんしています。施工会社選定の見積もり合わせは形式上行いますが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいます。

このような会社の経営者はマンションの大規模修繕工事を商売としてだけしか見ていません。07（平成19）年度末で528万戸というマンションストックがあれば“一見の客”だけで十分であり、リピーターは必要ないというスタンスです。関わったマンションでの評判は当然よくないですが、公然化させると管理組合執行部が責任を問われたり、マンション自体の評価が下がってしまうことを恐れたりで、ほとんど公言されることはありません。こうしたネガティブな情報は内部に隠匿されがちです。

設計者が経営者を兼ねる設計事務所の場合は、少しでもいい仕上がりや納まりを追求する建築士固有の理念が作用します（一方で経営感覚には鈍感で優秀な番頭をおかないと経営が心もとない事務所が多いのも事実ですが…）。経営者が設計者でない場合には、管理組合を食い物にしようとする会社も潜んでいるようです。

設計事務所を選ぶときは、金額ではなくマンションの大規模修繕工事という独特な業務に対する姿勢と実績、周囲の評価などを注視していくべきです。効果の期待できる計画修繕工事をライフサイクルコストも低減させながら効率的に実施していくには、かかりつけの医者のような設計者の存在がマンションには欠かせません。マンションの一生について面倒を見てくれる設計者がいることは、管理組合にとっても心強く、有利に働きます。

大規模修繕工事を商売だけのネタにして一過性の関係で縁を絶ち切ってしまうところとは、付き合わないことです。マンションの大規模修繕工事においても談合が行われているという情報があります。設計を知らないコンサルタントが仕切るという可能性を否定できない事実も認識しておく必要があるでしょう。

防災拠点となる公共施設、旧耐震の建物の耐震化率は約3割20081208KENPlatz

防災拠点となる公共施設、旧耐震の建物の耐震化率は約3割20081208KENPlatz

　地震発生時に防災拠点となる全国の公共施設の耐震化はどのくらい進んでいるのか――。総務省消防庁は2008年11月27日、その進ちょく状況を「防災拠点となる公共施設等の耐震化推進状況調査報告書」で公表した。建築基準法の旧耐震基準で建てられた防災拠点となる公共施設のうち、耐震性が確認できている建物は全国で32.6％に留まることが分かった。

　消防庁は今回の調査を今年8月に公表した「平成21年度消防庁重点政策」をふまえて実施した。同庁は各自治体に対して必要な支援を行い、耐震化されていない公共施設等の割合（06年度の非耐震化率40.4％）を13年度（平成25年度）までに半減することを目指している。

　調査結果によれば、防災拠点となる公共施設のうち、耐震化が確認できている建物の占める割合（耐震化率）は07年度末時点で62.5％（12万415棟）だった。このうち1981年6月以降の新耐震基準で建てられた建物は8万5384棟。これらはすべて耐震性を確保しているとみなしている。残りの3万5031棟は1981年5月以前に建築確認を得た旧耐震基準で建てられた建物で、耐震診断で耐震性が有ると確認されたか、あるいは耐震改修を実施したものだ。07年度の非耐震化率は06年度から2.9ポイント減り、37.5％になった。

　旧耐震基準で建てられた防災拠点となる公共施設は全国で計10万7351棟ある。そのうち診断を終えた建物の割合（診断実施率）は2007年度末時点で63.8％（6万8533棟）だった。都道府県の診断実施率は70.9％（9101棟）、市町村の診断実施率は62.9％（5万9432棟）だ。

　耐震診断を終えた公共施設のうち、診断に基づく措置を行った建物の割合（措置率）は51.1％。旧耐震基準で建てられた防災拠点となる公共施設のうち、耐震性が有る建物と確認されたか、あるいは耐震改修を実施した建物の占める割合（耐震化率）は、合わせて32.6％になる。旧耐震基準で建てられた防災拠点となる公共施設の耐震化率は、都道府県が39.8％（5117棟）、市町村が31.6％（2万9914棟）だ。

　旧耐震基準の防災拠点の耐震化率を施設別でみると、最も高いのは校舎や体育館などの文教施設で38.6％。最も低かったのは体育館（単体）の12.2％だ。都道府県では消防本部、消防署所が最も高く78.9％、警察本部、警察署等が最も低く17.9％。市町村では文教施設が37.7％で最も高く、最低だったのは体育館（単体）の11.6％だった。

　なお、耐震診断の実施率が前年度に比べて大きく伸びたのは文教施設。都道府県が9.4ポイント増の84.8％（241棟の増加）。市町村が11.2ポイント増の77.4％（7156棟の増加）だった。

建築施工管理技士の替え玉受験で2人を起訴20081208KENPlatz

建築施工管理技士の替え玉受験で2人を起訴20081208KENPlatz

　建築施工管理技士の検定試験で、替え玉受験したとして、大阪地方検察庁は12月5日、大阪市にある資格学校「建設業技術協会」の足立憲治容疑者と西垣健次容疑者の2人を有印私文書偽造・同行使の罪で起訴した。

　足立被告は同協会の実質的な責任者で、西垣被告は講師を務めていた。足立被告は2008年2月、協会の30代の受講生が一級建築施工管理技術検定試験に申し込む際、「受検申請書」に西垣被告の顔写真を張って偽造した疑い。6月の学科試験では、受講生に代わって西垣被告が試験を受けた。

　ところが、10月に実施する実地試験の前の書類審査で、西垣被告の顔写真が30代に見えなかったことから不正が発覚した。西垣被告は55歳だった。建築施工管理技士の資格を所管する国土交通省が、大阪府警に告発していた。

　大阪府警では、両被告が協会の受講生の替え玉受験を繰り返し、1回当たり数十万円の報酬を得ていたとみて、さらに捜査を進める。

　建築施工管理技術検定試験は一級と二級があり、国交相から試験機関として指定を受けた建設業振興基金が学科試験と実地試験を実施している。両試験に合格すれば、一級建築施工管理技士や二級建築施工管理技士の資格が得られる。

　一級建築施工管理技術検定試験の場合、07年度の試験結果は学科試験の合格者が1万1088人で合格率は46.4%。学科試験に合格した人などが受ける実地試験の合格者は6212人で合格率は34.1%だった。