社会人（建設業社員）としての基礎知識

クリーンルームの振動を効率よく低減、竹中工務店が新システム開発20080416日経アーキテクチュア

クリーンルームの振動を効率よく低減、竹中工務店が新システム開発20080416日経アーキテクチュア
　
　竹中工務店は、クリーンルームで発生する様々な振動を効率的に低減する「防振クリーンルーム架構」を開発した。従来、高振動数と低振動数とで異なる低減措置を講じていたのを、一つのシステムで対応する。これによって、対策に必要な装置の設置スペースを削減し、工期の短縮を図る。

　クリーンルームでは、ダクトや配管などの設備機器が発生源となる高振動数領域から、歩行などで生じる低振動数領域まで、幅広い振動数領域の対策が必要になる。同社が開発した新架構は、床を支える根太と梁の間に拘束板と減衰材を挟み込むことで、振動エネルギーを吸収する。

　振動低減の仕組みは、低振動領域に対応する「ずり変形」と、高振動数領域に対応する「防振支持」とからなる。ずり変形は、拘束材や梁（母材）がたわんだ際に生じるずれによる減衰材の変形によって振動エネルギーを吸収する技術だ。防振支持は、従来、床を支える部材にゴムやばねを利用して揺れを吸収していたが、今回、ずり変形に用いた減衰材に防振支持の機能も持たせている。一つの材で複数種類の振動低減を賄うことで、従来必要であった制振装置やブレース補強などの設置が不要になり、設計の自由度が高まる。また、工期短縮も可能という。

　同社技術研究所内にある超精密環境制御実験室に導入し、幅広い振動数領域で振動を2分の1から3分の1に低減できることを確認した。

清水建設が都市部の自然環境の評価手法を確立20080416日経アーキテクチュア

清水建設が都市部の自然環境の評価手法を確立20080416日経アーキテクチュア
　
　清水建設は、都市部の自然環境を客観的に分析・評価していく独自の手法を確立した。今後、大規模開発に伴う緑化プランの策定などに活用していく方針だ。

　これまでの環境アセスメントでは航空写真を基に、対象地域の緑を読み取るなど方法が取られてきた。今回、確立したプログラムでは、緑地分布と生物分布を分けて定量分析するのが特長だ。緑地分布は衛星写真などをPCで高速画像処理し、生物分布はフィールド調査と統計的推計を組み合わせる。両者の結果から、自然環境での生物多様性の高低を4段階でランク付けしていく。

　分析は事業立地とその周辺5km四方を対象に行い、1カ月程度を標準とする。ケースに応じて最長で1年程度の事前フィールド調査も実施する。

　今後、同社では大規模開発での街区規模の緑地計画やエコキャンパスやエファクトリーの敷地計画など、緑化プランのコンサルティング事業にも取り組んでいく。

施工中のジャッキアップで木造住宅崩壊、作業員1人が死亡20080416KEN-PLatz

施工中のジャッキアップで木造住宅崩壊、作業員1人が死亡20080416KEN-PLatz

　栃木県足利市内で施工途中の木造2階建て住宅が4月11日、ジャッキアップ中に崩壊し、作業員1人が死亡した。設計よりも強度が低い柱を取り替えるため、ジャッキで浮かせる作業をしていた。

　11日の朝、住宅会社の日本総合企画（栃木県佐野市）と下請けの曳き家工事会社白倉建興（群馬県富岡市）は、足利市上渋垂町の戸建て注文住宅の建設現場で、柱約60本のうち15本のジャッキアップを始めた。建物は柱や梁が組み上がり、屋根瓦を葺いた状態だった。

　作業開始直後の午前8時55分ごろ、建物が北の方向へ倒壊し、二次以下の下請けとみられる作業員1人が現場で圧死したほか、別の作業員1人が軽傷を負った。現場にいた技術者や作業員は計10人だった。

　栃木県警足利警察署によると、事故当時、建物を不安定にするような強さの風は吹いていなかった。足利署は業務上過失致死傷の疑いで捜査中だ。ほかに足利労働基準監督署も調査に着手している。

　事故があった住宅は延べ床面積が約107m2で、松下電工が開発した耐震性の強さが売り物の木造軸組工法「テクノストラクチャー」を採用していた。日本総合企画がこの住宅のために仕入れた柱用集成材のなかには、設計で決めた仕様よりも強度の低いものが混じっていた。関係者によると、着工後に松下電工の関連会社が実施した現場検査で、このまま竣工すると設計で狙った耐震性が実現できないことがわかった。

　日本総合企画が柱を交換するためのジャッキアップを依頼した白倉建興は、以前からの取り引き先ではなく、この現場で初めて起用した会社だったという。「以前から取り引きしていた曳き家工事会社は辞退した」と、関係者は話している。

2007年度の事故は過去5年間で最多の121件、関東地整が公表20080416日経コンストラクション

2007年度の事故は過去5年間で最多の121件、関東地整が公表20080416日経コンストラクション

　国土交通省関東地方整備局は2008年4月15日、2007年度の工事事故の発生状況を公表した。2007年度に発生した事故は121件であり、前年度に比べて19件増加した。死亡事故は前年度より2件増えて5件発生。負傷者は同14人増の58人、公衆損害事故は同15件増の65件となった。

　2007年度の発生件数は、過去5年間の発生件数と比べると、最も多い。道路関係の事故が全体の半数を占めている。曜日別に見ると、水曜日に多く発生している。時間帯別に見ると、午前10時から午前11時までの間に多く発生している。被災者の年齢では30歳から39歳までが15人、50歳から59歳までが16人となっており、他の年齢層より多くなっている。

　公衆損害事故は工事事故全体の約50％を占めている。なかでも、架空線や標識などの損害事故が24件と多く発生している。

「管理者管理方式」は老朽マンションのセーフティーネットになるのか20080416KEN-PLatz

「管理者管理方式」は老朽マンションのセーフティーネットになるのか20080416KEN-PLatz

結論から書きます。いま、国土交通省が導入を進めようとしているマンション管理の外部への全面委託方式は、高齢化が進み、修繕積立金も乏しく、役員のなり手もなく、管理組合が機能していない老朽マンションにとってはセーフティーネットにはなり得ないと私は考えます。過度の期待は禁物です。

国交省が4月10日に公表した「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」（マンション管理センター「新たな管理方式検討委員会」作成）は、区分所有者以外の第三者をマンションの「管理者」に選任して管理を任せる「管理者管理」と、マンションの建物・敷地全体の管理・処分を外部機関に信託する「信託活用」の二つの方式を検討し、このうち「管理者管理方式」について本格的導入を前提に具体的な対策を練るよう提言しています。ここ数年、マンション管理関係者の間で話題になってきた「管理者管理方式」の骨格と課題が、この報告書で初めて明らかにされました（詳しくはニュース参照）。

これだけマンションが多様化している現在、新しい管理方式を導入してマンション管理の選択肢を増やすこと自体はよいことだと思います。それでも、今回の報告書を読む限りでは、かねがね気になっていた懸念は払拭されませんでした。
一部の報道では、高齢化や賃貸化の進行で役員のなり手がなくなって理事会が機能しなくなった管理組合、マンション管理に無関心な人が多数派を占める管理組合にとって、今回の「管理者管理方式」はまさに“福音”であるかのような扱いが見られます。
本当にそうでしょうか。
報告書ではマンション管理士のヒアリング結果として、次のようなマンションの例が報告されています（報告書の記述を要約）。

●単棟ファミリー型・築30年
名前だけの役員で理事会が機能しておらず、管理会社に任せきりだったが、（1）3分の1の住戸が管理費等を滞納している、（2）滞納額は年間収入額を優に超えて管理組合に資金が全くない、（3）外壁塗装はもちろん鉄部塗装も行われず室内への漏水もひどい状況にある、という理由で管理会社から管理委託契約の継続は困難との申し入れがあった。問題が多すぎて現行の管理委託費ではとても受託できないという。区分所有者がマンションを売却しようとしても、問題が多いために買い手が金融機関にローンを断られ、売却できない。

●投資型・築24年
区分所有者がみな無関心で、理事会も総会も開かれず、修繕積立金はほとんどなく、未収金も長期にわたり放置されている。外観もすでにスラム化の様相を呈している。管理会社が修繕積立金増額による資金確保、修繕工事の実施を提案しても、合意形成ができない。このままでは管理委託契約の継続は難しいと管理会社が申し入れてきた。

●複合用途型・築25年
3年前に自主管理に移行して80歳の理事長一人が頑張っているが、他の居住者も高齢化し、理事会を構成できない。屋上の給水タンクからの漏水が始まり急を要する状態だが、年金生活者が大多数を占め、一時金の徴収、修繕積立金増額による資金確保についての合意形成も困難で、管理を引き受ける業者も見つからない。

管理会社のヒアリング結果ではここまで悲惨な事例は挙げられていませんが、区分所有者から理事長のなり手が出てこないため、やむを得ず管理者管理方式にすでに移行している投資型マンションの例、同じく投資型マンションで総会の出席率が低くて大規模修繕工事の実施を決議できず、管理規約も改正できない例が挙げられています。
また、マンション管理センターの相談事例では、管理士のヒアリング結果と同様の事例のほか、理事長にすべて任せていたら修繕積立金を持ち逃げされてしまった例、管理組合も規約もなく、賃貸化が進んで修繕のめどが立たない例などが報告されています。

このように、建物の老朽化、居住者の高齢化、住戸の賃貸化が進み、修繕積立金も乏しく、管理費の滞納率が上昇しているようなマンションから依頼を受けて、二つ返事で管理者の重責を引き受けるプロがはたしているでしょうか。

「管理者」となれば、そのマンションの財産の保全・管理に全面的に責任を負うことになります。いざというときに備えて財産を保全できるだけの資力、信用が問われます。そうしたリスクを考慮すれば、個人で活動するマンション管理士はもちろん、小規模な管理会社でも簡単には引き受けられない可能性があります。

そのプロが誰の紹介なのかも大問題です。住民同士がいがみ合っているようなマンションでは、役員や居住者が紹介したプロは、対立している住民側からは間違いなく“ひも付き”とみなされます。建て替えの手続きに長けたプロが管理者になれば、その時点でマンションの運命はほぼ決まります。第三者性・公平性を保った信用ある組織の紹介でなければ、全面委託についての合意形成は困難だと思います。

「報酬」も大問題です。余計なお金をかけたくないから管理費を安く、修繕積立金も最低限でやってきた管理組合が、全面委託した管理者に対して相応の報酬を支払うでしょうか。管理者が管理業務について全責任を負うことを前提にすれば、いまの管理委託契約に基づいた管理費以上の金額がかかることは容易に想像がつきます。資金力のある管理組合しか相手にされない可能性は十分あり得ます。

いったん移行したら、管理者は“任期無制限の理事長”のような存在になります。もし、その権力を盾に不正が行われたら、管理組合はどうやって対抗するのでしょうか。外部委託した管理者を解任するためには、その管理者がおそらくは議長を務めるであろう総会の決議が必要になります。容易ではありません。仮に解任できても、それが外部に伝われば、次のなり手探しは大変でしょう。一方、解任できないので訴訟で決着を付けようとしても、区分所有者を代表できる「管理者」は管理組合の内部にはいません。そもそもプロの不正を管理組合が簡単に見抜けるのかという問題も横たわっています。
管理組合側からの解任ではなく、管理者がサジを投げる可能性もあります。管理委託契約の継続を拒否する管理会社があるように、管理組合の資金が尽きて改善できる可能性もなくなったら、職を投げ出してしまう管理者がいても不思議ではありません。

新しい管理方式の検討では、先に挙げたような、このままでは見捨てられてスラム化するしかない、管理組合が機能していないマンションに対する対応策が問われていたはずです。しかし、今回の報告書の結論部分では、その点は「管理者管理方式」の課題とは区別されて「別途検討する必要がある」と記されています。一方、管理者管理方式については「区分所有者が無関心なまま安易に管理事務の負担軽減を求めて導入されることは危険である」という記述もあります。

もう、おわかりいただけたことでしょう。
先に挙げたような管理組合が機能していないマンションは、たとえ新しい「管理者管理方式」が本格的に導入されたとしても、その恩恵を受けられる可能性はほとんどないのです。
管理者管理方式の導入は、次代に生き残ることができるマンションをふるいにかけてその格差を固定する、本格的な「マンション選別の時代」の始まりなのかもしれません。

この制度が老朽マンションのセーフティーネットにはならないことを国交省は速やかに明らかにして、そうしたマンションに対する対策も並行して進めることを明確にすべきだと思います。このままだと「外部全面委託の解禁」が一人歩きして、区分所有者や居住者のマンション管理に対する当事者意識がさらに「低きに流れる」傾向を助長するだけになるのでは、と心配です。