社会人（建設業社員）としての基礎知識

ゼファーが民事再生手続き 道内の開発に遅れも20080719日経

ゼファーが民事再生手続き　道内の開発に遅れも20080719日経

　中堅不動産のゼファー（東京・中央）が18日、民事再生手続き開始を申し立てた。道内では札幌市大通地区で高層ビル開発を手掛けるほか、後志管内ニセコ町などでリゾート開発を計画していた。大型開発で工事を着工している案件はなく、建設業者などへの影響は小さいとみられるが、事業が遅れる可能性がある。

　ゼファーは札幌市大通地区の土地・建物の所有者でつくる「南二条西三丁目南街区開発準備組合」の再開発計画に参加している。高さ120メートルの高層ビル型の複合施設を開発する計画で、新日鉄都市開発（東京・中央）と共同で所有権を買い取る予定だった。「自社ですべて買い取るか、他社が入るか検討が必要になる」（新日鉄都市開発札幌支店）という。2010年の完成予定だが、時期は遅れる見通しだ。

　後志管内ニセコ町では、昨年5月に「ニセコモイワスキー場」と隣接するホテルの土地と建物を購入した。リゾートマンションやコンドミニアムを建設する予定だったが、事業計画は白紙になる可能性もある。

北野組、破産手続き開始決定 道内建設業に逆風20080723日経

北野組、破産手続き開始決定　道内建設業に逆風20080723日経

　道内建設大手、北野組（旭川市、菅原久広社長）が22日、旭川地裁に破産手続きを申し立て、開始決定を受けた。負債総額は118億8040万円と、道内建設業で最大規模。従業員117人は21日付で全員解雇した。11月13日に旭川市内で債権者集会を開く。公共事業の縮小が加速し、道内建設業への逆風が強まっている。

　同社は1921年に創業。ピークの93年度の売上高は約192億円に上ったが、バブル崩壊に伴い減少。これを補おうと97年度から不動産事業に乗り出し、99年3月期に6対4だった官民比率は、08年3月期には4対6に逆転した。

　ただ「一昨年、昨年と東京の（不動産をとりまく）環境が非常に悪化したため、利益が確保できなかった」（菅原社長）。さらに新潟県の高速道路工事が計画の見通しの甘さなどから6億円の大幅赤字に。網走管内斜里町で施工した観光ホテルの工事代金4億5000万円の焦げ付きも加わり、資金繰りが悪化した。

公共建築設計料の算定の改善を要望、建築士会連合会など3団体20080723KENPLatz

公共建築設計料の算定の改善を要望、建築士会連合会など3団体20080723KENPLatz

　日本建築士会連合会、日本建築士事務所協会連合会、日本建築家協会の3団体は7月17日、公共建築の設計料を業務の実態に沿って算定するよう求める要望書を国土交通省に提出した。

　公共建築の設計料の算定では、国交省大臣官房官庁営繕部の定める基準が地方自治体にも影響を及ぼしている。国交省の基準は、発注官庁が設計業務の一部を自ら担当することを前提に設計料を減らせると定めている。3団体は、この算定方法を利用して設計料を不当に値切る自治体があると指摘し、官庁職員が実際に手がけた業務の分だけ減額するよう訴えた。

　実施設計の料金算定で、図面1枚当たりの業務量を計算したうえで図面の枚数を基準にする方法を定めていることについては、高度な知的専門作業である設計行為になじまないと主張。枚数による算定方法は、修繕工事の設計や建物現況調査の料金に限った算定方法とすることを要望書に盛り込んだ。

　使用する建材の数量を調べる数量調書の作成業務を、通常の設計業務（一般業務）の一部ではなく追加業務と位置付けることも求めている。各設計事務所で数量調書の作成が負担の重い作業となっている実態に基づく主張だ。

　国交省は建築士法改正に対応して、民間建築の設計料の基準を示す建築士法関連の告示（1979年の旧建設省告示1206号）の見直しを進めている。3団体は告示の見直しに合わせて、公共建築の設計料の基準も見直すよう要望した。

産業ファンドの運用会社に聞く（その3） アドバイザーが足りない20080723KENPlatz

産業ファンドの運用会社に聞く（その3） アドバイザーが足りない20080723KENPlatz

――日本でインフラ投資を進めるために、必要なことは何でしょう。

　世の中に、こういったものがあると浸透させることが、最も重要だと思います。北から南まで啓蒙活動に出かけていますが、ほかにも地方自治体を政策面でリードする中央官庁との意見交換や、国土交通省のインフラ懇談会（民間資金のインフラへの投資に関する懇談会）などで我々の考えを述べることも大事だと思います。

　あとは、モデル案件をたくさんつくっていくことですね。理屈上は面白そうだとわかっていても、実際に踏み出すのは勇気のいることです。地方自治体の方が新しいことをやるマインドは、あまりないと思っています。こうした方たちがリスクを感じずにやれるような実例を示すことが、日本人にはわかりやすいでしょう。

――機能として足りない部分はありますか。

　買い手の側の機能は、そろってきていると思います。民間のインフラ施設の投資実績が出てきているので、公的セクターのものが出てきたときでも鑑定会社は対応できるはずです。我々は、オペレーション（運営）はやりません。例えば鉄道施設を取得しても車両を所有することはなく、持つのは不動産だけです。オペレーションの技術的な知識はなくても投資は可能です。

　評価の際にメーンとなるのは収益還元です。賃料があって費用があってネットのキャッシュフローがあって、何パーセントで割り戻すかといった世界です。賃貸の対象が線路の土地だろうが、ハコモノだろうが、鑑定の根本の部分は変わりません。物的調査の部分では、それぞれの専門家がいるので、対応は可能です。

　一方で売り手の側には、必要な機能をもつ人がなかなか育っていないという印象があります。つまり、我々の提案を公的セクターが正当に評価できるか、もしくは公的セクターが資産を売るときに正当に評価できるか、が現時点における最も大きな問題です。

　海外の例を見ると、自治体にアドバイザーがついています。いまの日本では、そうした取り組みがPFI（民間資金を活用した社会資本整備）に限られていますが、REITでも同じような機能が必要になるでしょう。自治体は住民に説明できなければなりません。住民から「安く売ったんじゃないのか」と疑われたとき、きちんと説明できるように、場を仕切れる人がいることが重要です。

――日本でアドバイザー機能を担うのは？

　シンクタンクのなかで、自治体に対するアドバイス業務を担っているところが近いところにいると思います。PFIでは実績があります。建設コンサルタントは、資産の正当な評価、アドバイスという点では、まだ経験が乏しいように思います。

　1社で無理なら、コンソーシアムでもいいでしょう。インフラ施設を評価して、民間に売却する道筋をつける総合的な能力をもった協力者がいないと、自治体としては前に進みにくいのです。例えば資金調達という課題があった場合、PFI、REIT、証券化、債券発行といった選択肢を比較検討して、この選択肢ならほかと比べて有利だと提案し、関係者を説得するような役割です。

――海外のインフラ施設を買う可能性についても教えてください。

　倉庫や工場も同じですが、規約上は海外の施設も買えるようになっています。しかし、日本のREITに投資している投資家からすると、やはり日本のインフラ施設への投資を求めるでしょう。ある程度、REITの規模が大きくなって、日本以外の地域への分散も考えられるような時点が来る可能性はゼロではないと思います。

---------------------------------------------------------------------
三菱商事UBSリアルティの説明者は、インダストリアル本部長の荻久保直志氏、インダストリアル本部インフラ投資部長の石田哲也氏、財務企画グループ IR シニアマネジャーの北岡忠輝氏、財務企画グループ IRマネジャーの西垣泰宏氏。

特殊塗料で歩道１０℃↓ 館林 太陽光反射、蓄熱抑える20080723読売

特殊塗料で歩道１０℃↓　館林　太陽光反射、蓄熱抑える20080723読売

　猛暑が続く館林市の暑さ対策として、県は今月下旬から、同市本町―大手町の駅前通りの歩道のアスファルトに、太陽光を反射する特殊塗料を混合した樹脂を塗布する舗装工事を試験的に行う。８月上旬に完成予定で、舗装した部分の温度上昇を抑え、歩道の温度が通常のアスファルトより約１０度下がる効果を期待しているという。こうした特殊塗料を使った舗装工事は県内では初めて。

　県都市計画課によると、工事区間は、全長５４５メートルの両側歩道部分。通常のアスファルト舗装が太陽光を吸収して熱を蓄積するため、夏場の正午から午後２時ごろには路面温度は６０度程度まで上昇するが、特殊塗料が太陽光の熱と光を反射させるため、蓄熱量が減り、５０度程度に抑えられるという。工事費は約２３００万円。

　県は試験結果をみて、来年度以降、市内の他路線でも実施を検討していく方針。