社会人（建設業社員）としての基礎知識

「空き家」活性化ビジネス続々 リゾート滞在向け賃貸、住宅各社も参入20151014Sankeibiz

「空き家」活性化ビジネス続々　リゾート滞在向け賃貸、住宅各社も参入20151014Sankeibiz

　人口減少で急増する“空き家”関連ビジネスが活発化している。大京は沖縄の不動産会社と提携し、同社グループが分譲・管理するマンションを中心とした空室をリゾート滞在向けに貸し出す事業を開始。今後は東京や大阪など都市部でも展開する。住宅メーカー各社は、空き家を維持・管理するサービスに相次ぎ参入。リフォームや売却などの提案につなげる。悩む地方自治体と民間企業が連携して有効活用を模索する計画も出てきた。空き家問題のさらなる深刻化は必至で、今後も同様の動きは加速しそうだ。

　沖縄で割安な利用料

　大京グループの大京穴吹不動産が沖縄で始めた長期滞在サービス事業「旅家（たびいえ）」は、北谷（ちゃたん）町などリゾート地や市街地の中心部に建つ分譲マンションをリフォームし、１カ月単位で貸すサービス。７月から４物件で始め、今夏は東京のＩＴ企業に勤める３０代の社員らがロングバケーションを楽しんだという。好評のため、対象物件を大幅に拡充している。

　家電など長期滞在に必要な備品をそろえ、リゾートホテルのような仕様に部屋を改修。「高級リゾートホテルよりは下。しかし、ビジネスホテルなどよりは上」（ＰＭ事業部の中村宇裕（たかひろ）・バケーションレンタル課長）の高級感に仕上げた。

　利用料も割安。沖縄最大の歓楽街、那覇市の国際通りから徒歩十数分の物件の場合、定員５人（専有面積７５平方メートルの２ＬＤＫ）で月額賃料は約３０万円に設定した。１人１日当たり約２０００円の計算となる。

　同社では事業強化に向け今月から専用サイトを開設。また、近畿日本ツーリストグループと共同で、長期滞在のメリットを生かした旅行プランの提唱にも着手した。

　今のところ、滞在期間は１カ月以上に限定。旅館業法の「宿泊」でなく、借地借家法の「賃貸借契約」だからだ。ただ、東京や大阪、京都など国家戦略特区の旅館業法の特例が得られる指定エリアでは、短期の滞在も含めた展開も視野に入れる。大京グループが管理するマンションは全国で５２万戸超に達しており、空室の有効活用として所有者に提案していく。

　巡回サービスも

　住宅メーカーの動きも活発だ。積水ハウスは三井住友トラスト不動産、綜合警備保障と連携しながら空き家の相談サービスを昨年から展開。リフォーム受注や流通促進につなげる戦略だ。

　大和ハウス工業グループは今年５月、空き家の巡回サービス事業に参入。所有者と契約を結び月に１回程度、清掃など定期的な点検を行う。ミサワホームも１０月から、定期巡回サービス事業を開始した。空き家の家財整理や賃貸などのサービスを提供している。

　住民・地域社会との共生が鍵

　地方自治体にとっても空き家問題は深刻。都市部への人口流出などで「空洞化」が問題となっている郊外型住宅団地を抱える兵庫県三木市は８月、神戸市に隣接するニュータウン「緑が丘地区」の再生に向け、大和ハウスや凸版印刷、関西学院大などと連携し、子育て世代を呼び込む方策を検討する研究会を立ち上げた。

　地区内に高齢者向けの集合住宅を建築することを想定。戸建て住宅団地に住む高齢者の住み替えを促し、空き家は改装して若い子育て世代に安価で販売、賃貸する方針。三木市は一部費用の助成も検討し、２０１７年度のサービス開始を目指す。政府の「地方創生特区」に申請する方針で、薮本吉秀市長は「（同様の問題を抱える）中小都市を勇気づけられるよう、再生のモデルを切り開きたい」と意気込んでいる。

　野村総合研究所によると２３年の空き家数は約１４００万戸に達し、住宅総数に占める割合は約２割になる見通し。空き家が増えると景観や生活環境の悪化を招くだけでなく、適切な管理ができなければ倒壊や火災などの危険も増す。「空き家の撤去促進や中古住宅市場の活性化といった対策強化は喫緊の課題」（野村総研）となっている。

　一方で観光目的の訪日外国人が急増し、都市部やリゾート地を中心に宿泊需要が急激に増加。「ホテルが足りない」（旅行業界関係者）状態となっている。このためマンションの空き部屋などを宿泊施設として活用する「民泊」の具現化に向けた動きが顕在化。国家戦略特区で旅館業法の規制緩和の議論も進んでいる。大京の取り組みのように、こうしたニーズに空き家や空室を活用する動きは、今後、さらに拡大する見通しだ。

　大京の旅家事業では近所の飲食店との連携も検討。「街をよく知ってもらえることにもつながり、『来年も訪れよう』といった気分にさせる。地域活性化につながる」（大京穴吹不動産の担当者）と事業拡大に意欲を見せる。

　まだまだ緒に就いた空室関連ビジネス。「空室をどのように活用するか」といったハードの整備ばかりに関心が集まりがちだ。これと並行して、住民や地域社会との共生といった観点に基づくソフト戦略をいかに推進できるかが、事業の成否の鍵を握るとみられる。（伊藤俊祐）

東京都建設局／葛西臨海水族園改築／１５年度内に基本計画策定20151014建設工業

東京都建設局／葛西臨海水族園改築／１５年度内に基本計画策定20151014建設工業

　東京都建設局は、葛西臨海水族園の改築事業の基本計画を本年度中に策定する。基本計画では施設の規模や配置、概算事業費などを明示するとともに、ＰＰＰ手法の導入も検討する。１３日に基本計画策定委託業務の希望制指名競争入札を公告した。

　葛西臨海水族園（江戸川区臨海町６、敷地面積８万５９５８平方メートル）の本館部分の建物は、ＳＲＣ造３階建て延べ約１万３３００平方メートルの規模。１９８９年に竣工した。都が１１年度に実施した調査で老朽化対策の必要性が指摘されていた。

　築２０年以上が経過し、設備の大規模改修の時期を迎えていることから、水族館としての機能強化などを目的に改築する。建設地は、既存施設北側の芝生広場を中心とした区域を想定している。

　基本計画では、飼育展示や教育・研究施設などのコア施設のほか、飲食・物販、休憩施設などを含め、必要な施設の規模や配置計画をまとめ、概算工事費を算出する。隣接する２０年東京五輪のカヌー・スラローム会場の整備計画との整合性なども検討する。

　財務局は１３日に「葛西臨海水族園改築基本計画策定委託」の委託先を決める希望制指名競争入札を公告した。参加資格は都市計画・交通関係調査業務または環境アセスメント関係調査業務のＡかＢの登録者。希望申請は１６日まで受け付け、２８日に指名通知し、１１月４日に開札する。

　業務では基本計画の策定のほか、ＰＰＰなど民間資金を活用した整備手法の採用なども検討する。履行期間は１６年３月１５日まで。改築事業全体のスケジュールによると、２３年度の完成を目指している。

国交省／品確法運用指針相談窓口の対応状況／９月までに２００件超、相談内容も変化20151014建設工業

国交省／品確法運用指針相談窓口の対応状況／９月までに２００件超、相談内容も変化20151014建設工業

　◇総合評価方式関連が大幅増
　国土交通省は、改正公共工事品質確保促進法（公共工事品確法）の運用指針に関する地方自治体からの問い合わせに応じる相談窓口の対応状況をまとめた。相談窓口は２月に設置。９月末までに２００件を超える相談が寄せられた。６月末時点と比べ、総合評価方式の入札で評価項目の設定方法に関する相談が大幅に増えたほか、工期の設定方法や週休２日の確保に関する問い合わせも出てきた。公共工事品確法の運用指針の浸透に伴い、相談内容も変化しているとみられる。

　相談窓口は、各自治体が身近な地方整備局や出先事務所に相談できるよう、４月に運用指針の適用が始まるのに先立ち、全都道府県に一つ以上設置された。

　９月末までに相談を寄せたのは延べ１１６機関。内訳は市区町村７５機関、都道府県・政令市３６機関、その他（特殊法人や民間企業など）５機関。６月末時点では延べ８８機関で、市区町村などからの相談が特に増えた。

　相談件数は合計で２０６件となった。内容別で相談件数が多かったのは、▽入札金額の内訳書提出（２２件）▽総合評価方式（評価項目の設定など、２０件）▽低入札価格調査基準価格または最低制限価格（１４件）−の三つ。３カ月前と比べ、総合評価方式の評価項目に関する件数が大きく伸びたのが特徴だ。

　内容としては、「技術評価で差が付かないので国のやり方を教えてほしい」「技術提案がオーバースペックにならないようにするには」などや、技術者の継続教育への加点に関する内容が目立った。このほか、数は少ないものの、余裕期間の設定方法の考え方や工期の算定方法に関する問い合わせも出てきた。

　運用指針の項目別に内訳を見ると「発注関係事務の適切な実施」が７３％を占め、うち入札契約段階の内容が４１％、工事発注準備段階の内容が１５％となっている。

　寄せられた相談については、地域発注者協議会などを通じて発注者間で共有を図っていく。

日建設計／専門研修と人事評価を見直し／中核技術者の効率的育成へ20141014建設工業

日建設計／専門研修と人事評価を見直し／中核技術者の効率的育成へ20141014建設工業

　日建設計は、若手・中堅技術者の育成に向けて研修と人事評価に関する制度の一部を見直した。１５年度から各部門が行う専門技術研修を他部門に公開する形にし、効率的な運用に変更。若手・中堅技術者の技能の習熟度に応じて、２段階評価で中核技術者の職位に引き上げる新たな評価体系も導入した。

　同社の研修制度は、役職や年次によって実施する全社研修と、部門ごとに行う専門技術研修があり、講座数は年間１７０を超える。専門技術研修は秋の３日間程度に集中して本社の会議室で実施。各部門やグループ会社の専門技術者が組織を横断して聴講し、多角的な視野を備えた人材の育成につながっていたという。

　ただ、講座選定、講演内容作成などに手間を要し、講師を務める社内の人材への負担がかかるという課題もあった。このため、１５年度からは効率的な研修運用を目指し、各部門が行っている専門技術研修を可視化し、他部門に公開する方法に変更した。同社はこれまでと同様に幅広い知識の習得やノウハウの伝承に役立つほか、各部門が他部門の研修内容を活用し、より効果の高い研修に生かせるとみている。

　若年技術者の育成に向けた人事の評価体系も見直した。同社の職位（再雇用者を除く）は、上位から順に「パートナー」（副代表、部長、技師長など）、「アソシエイト」（設計長、技術長など）、「スタッフ」（主任）に分かれる。このうちスタッフをプロジェクト推進の中核となるアソシエイトまで効率的に育てるため、入社からアソシエイトになるまでの過程を、「初期育成期」「専門家としての自立」の二つに区分。それぞれに必要な能力を部門・グループごとに定めた職能評価シートを使って評価する制度を採用した。

　初期育成期は、▽法規の理解とそれを順守した設計▽予算に応じた設計▽投資に見合った実用的価値を実現させる設計▽建築プロセスの理解、自分の分担の位置付けが内容、時間の両面から認識できる−などの項目で評価し、学業から生業としての設計者への転進が完了したかどうかを見極める。

　専門家としての自立期は、▽施主の要求事項の把握、ソリューション提供能力▽施主ほかとの合意形成能力▽プロジェクトチームの運営能力−などの項目から見極め、プロジェクトのまとめ役としての実務を任せるアソシエイトに引き上げる。
　同社は全社的に周知し、本格的な運用を始めたとしている。

東京・中野区／新庁舎基本構想素案／延べ３・９万平米、整備費２０１億円20151014建設工業

東京・中野区／新庁舎基本構想素案／延べ３・９万平米、整備費２０１億円20151014建設工業

　東京・中野区は、「新しい区役所整備基本構想」の素案をまとめた。新庁舎の延べ床面積は３・９万平方メートルを想定し、整備費を２０１億円と試算。整備手法については区の意向を設計内容に反映しやすいことなどから、ＰＦＩ方式ではなく、直営方式を採用する方針を示した。本年度末までに基本構想を、１６年度に基本計画を順次策定し、同年度中に基本設計に着手。１７〜１９年度に実施設計を行い、１９年度中の着工、２１年度の竣工を予定している。基本構想・基本計画の策定支援業務は日本設計が担当している。

　新庁舎の建設地は、中野４の１１の１４の区有地（敷地面積８５７０平方メートル）。現庁舎の北西側に近接し、敷地の北側には区営の中野体育館がある。国有地だった南側の敷地（約３９００平方メートル）は中野区土地開発公社が購入し、区が公社から６月に取得した。

　新庁舎の延べ床面積は３万９１００平方メートルを想定。区民の使い勝手に配慮したレイアウトを重視し、ユニバーサルデザインも積極的に導入する。中野区保健所（中野２の１７の４、敷地面積約２０００平方メートル）との合築も検討している。

　環境負荷の低減に当たり、太陽光発電（屋上、ルーバー）や地中熱、雨水などを積極的に利活用するほか、屋上・壁面や建物周辺の緑化も推進。大規模な災害発生時の復旧拠点としての役割を担うため、防災備蓄倉庫なども配備する。

　新庁舎の整備費２０１億円の内訳は、設計費約５億円、建設工事費約１７８億円、消費税１８億円（消費税率は１０％を適用）となる。

　既存庁舎はＳＲＣ一部Ｓ造地下２階地上９階建て延べ２万５８１９平方メートルの規模。築４７年が経過し、老朽化が進んでいる。