古くなった分譲マンションの悩み

核家族化の進行の影響でしょうか？

Wed, 05 Aug 2009 13:41:25 +0900

最近、マンションにお年寄りの夫婦が移って来られることがありました。

聞いてみると、次のような理由でした。

子供が大きくなったので、一軒家を処分して

小じんまりしたマンションに移り住んで来ているそうです。

これからも、このような核家族化の傾向はもっと増えていくのでしょうか？

分譲マンションの問題点をＴＶで放映していたことについて

Mon, 20 Jul 2009 14:18:23 +0900

長い間、ご無沙汰でした。

これからは、定期的に書き込みをしていくつもりなので、良ければご覧になってください。

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もう一ヶ月前以上前に、ＴＶで分譲マンションの問題点として取り上げられていました。

その問題点と言うのは、「管理費」と「大規模修繕費」のことでした。

■　「管理費」については：

その管理費がどのように使われているのかわからないという意見でした。
そして、管理費の内、不必要な費用を大規模修繕費にまわして充当したいと言うことでした。

■　「大規模修繕費」については：

できるだけ抑えたいということでした。

昨年のリーマンブラザーズの影響で、ボーナスや給料などの収入が減っている昨今では当たり前と
言えば、当たり前のことですよね！

でも、「管理費」や「大規模修繕費」の問題は重要ですが、
本当の問題は、もっと奥深いところをあることを、ＴＶで説明していませんでした。

これから、少しずつその奥深い問題を取り上げて行こうと考えています。

そして、もっと住みやすい快適なマンションくらいを提案して行きたいとも思っていますので、
ご興味のある方は、続けてお読みください。

また、私が理事長になっていた時の分譲マンションの問題点と改善するポイントを
小冊子にまとめ上げました。
近々公開して、同じ悩みのある方に提供しようと作業を進めています。
ご期待下さい。

防犯カメラの価値とは？その３

Mon, 25 Jul 2005 23:32:58 +0900

最近だんだん掲載が遅れがちになってきました。
ご関心を持って読んでいただいて方には、本当に申し訳ございません。

本日は防犯カメラの価値について、最後のお話をしたいと思っています。
少し過激な話もありますが、ぜひ最後までお読みいただきたいと願っています。
そしてご感想などがございましたら、コメントしてください。
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最近ＴＶでもよく、防犯カメラついて取り上げられているのを見かけます。
使う用途によっては本当に有効になると思いますが、マンションなどの防犯カメラ
について絞れば、必ずしも役立つとは思えない節があります。
大きなマンションやオフィースビルなどでは、常時管理人がいて防犯カメラで監視している
でしょう。この場合には本当に役立つと思います。
でも、常時管理人もいなくて防犯カメラが垂れ流ししているようなマンションなどの場合は、
手の平を返して全く役立つと言えるかどうかは疑問です。
それは事後犯罪をカメラで記録したデータで状況調査することはできますが、
事前の防犯にはほとんど効果がないからです。
元々カメラの機能を考えて見れはわかることですが、カメラは記録することしか出来ません。
カメラ自体で犯罪者かどうかを判断するすべなど全くありません。
それを判断して事前に対処できるのは、私達、人間だけだからです。
ですから、防犯カメラが泥棒や犯罪者を追い返すなど不可能です。
強いて言うなら、付加価値とて抑止力効果がホンの少しあるだけと言っても過言ではないでしょう。

何故こんなことを言うかと言いますと、「うちのマンションはオートロックじゃないから必要だ」
とは、「子供が小さいから、少しのお金なら防犯カメラをつけたい」と言うような住民の声が
聞こえたからです。

この言葉の裏には、防犯カメラがあったら安全だという気持ち、また防犯カメラが守ってくれると
錯覚を起こしていると感じたのです。

最近イギリスで起きた地下鉄電車の爆発テロ事件、衝撃的だったアメリカの貿易センタービルに
旅客機で突っ込んだテロ事件は極端かもしれませんが、ハイテクを使った事件やハイテクを使って
いる最中に事件に遭遇しているのです。日本ではそんなことがないと言い切れるでしょうか？

日本でも、ずる賢く悪質な犯罪がドンドン増えてています。
「まさか自分たちはそのような犯罪事件に巻き込まれるなんて」と思っている人は多くいるでしょう。
私を含めて、たいていの人は自分は他人と違うからという心の底で思っています。どうでしょうか？
しかし、思い出してください。オームのサリン事件があったことを。

ですから、わたしは防犯カメラもそういう意味で、用途をはっきり決めないまま、安易につける
べきではないと思っています。心の緩みが危険を増やすような気がしています。
ＴＶで最近利用されているからだとか、他のマンションでも設置しているからだとか、の安易な
理由では設置するべきではないと言いたいです。

子供のころに、父親に言われてことを思い出しました。
それは、「いくら表づらを着飾っても、その家の玄関を見れば、その人柄がすぐにわかる」と言う
言葉でした。親から教えられた教訓が、心の片隅に残っていたみたいです。

防犯カメラなどを設置してカッコをつけても、エントランスや自転車置場などが汚いマンションは
犯罪者から見れば、いいカモに見えるのかもしれません。気をつけましょう！！

もし同じような理由で防犯カメラやハイテクな機器を設置してるマンションがございましたら、
一度その運用をしっかり見直して意義や意識を再確認したら、どうでしょうか？

防犯カメラの価値とは？その２

Wed, 13 Jul 2005 01:27:24 +0900

防犯カメラの価値についての第２回目を書きたいと思います。
前回とかぶる所がありますが、ご了承ください。

私のマンションでは、防犯カメラの５年リースが切れて、防犯カメラの継続をするか
どうかを住民集会や総会で議論しました。
まず、防犯カメラの成果を上げてもらいましたが、ほとんどが成果のないような
結果ばかりでした。

　　□　車のプレートを盗まれたが、録画したテープには犯人の姿が写っていない。
　　□　自転車置き場から、自転車を盗んでいる所が録画したテープに写っている。

次に、継続するかどうかについて、意見を述べてもらった内容をまとめると
曖昧な意見が多かったです。

　　□　月々1000円くらいなら、子供が小さいから安全のために継続をと言う主婦。
　　□　相変わらず、抑止力になるから継続をと唱える住民。
　　□　ダミーカメラで十分であるという住民。
　　□　最新のカメラはDVDやHD記録でカラー撮影ができるからという、目的がずれている住民。

以上の意見などを推察すると、今までの防犯カメラは有効に使われていなかった。
そして、継続についても「何のために防犯カメラをつけるのか」が明確でない意見が
多かったことです。つまり、防犯カメラの意義や目的を決めずに、継続することが
一人歩きしているような流れになっていたことが問題だと私は指摘しました。

総会では、最終的に条件付で防犯カメラの継続設置を認めました。
その条件付と言うのは、
　　□　人災に関係するところのみ設置し、台数もすべて見直すこと。
　　□　住民にプレゼンをして、カメラの効果を明確にすること。
　　□　設置後、住民に説明会を開催すること。
　　　　（昼間と夜との撮影の相違、また運用方法などを明確にするために）
などでした。
　　
このように取り決めても、結局は各住民が目を開いて常に注意を払っていないと
業者や管理会社のクチグルマに乗せられて、適当に業者選定をして設置をしようとする
理事が現れてきます。
これは、理事になった住民の無知から起きているのです。わからなければ、前任の理事
なりに相談すればいいのに、自己判断してしまうところに問題があるのです。
今年の総会や理事を見てこのことがはっきりわかりました。

以前も言ったと思いますが、
「住民一人一人が、目であり、口であり、耳でなくてはならない」
ことを肝に銘じてほしいと思いました。

皆さんのマンションでもこのような無駄な防犯カメラをつけていませんか？
業者から適当に言われて設置したり、一部の住民の自己都合で設置したりしていませんか？
防犯カメラだけではありませんよ。
無関心になっている間に、無駄金がどんどん使われているかもしれません。
もっと意識してマンションの問題に取り組みましょう。

皆さんのマンションの問題も聞かせてください。

※　前回、防犯カメラ利用の落とし穴について話したいと書きましたが、次回に
　　変更いたします。

防犯カメラの価値とは？その１

Fri, 24 Jun 2005 01:52:57 +0900

最近忙しくて、しばらく投稿ができませんでした。

今回から２～３回に分けて、防犯カメラをテーマにして設置の意義や住民の
意識について話したいと思っています。

私のマンションは、オートロックのマンションではありません。
そして、7年前から防犯カメラが設置されていました。

2年前、私が理事長をしているとき気づいたのですが、総会の収支報告で
エレベータと変わらないくらい金額が出費されている項目がありました。
それが防犯カメラのリース費用だったのです。
年間で60万円以上支払っているので、毎月5万円のリース代になります。
そして、５年リースでしたから５年間で３００万円以上払ったことになります。
防犯カメラの台数はたったの4台なのに。
私は、この費用は高いと思っていますが、みなさんはどう思われるでしょうか？

あまり高すぎるので、なぜ設置に至ったかとその効果について調べてみました。
先ず、「なぜ設置したか」を他の住民に聞いたり、集会で取り上げました。
その結果は、２つの意見がありました。

　＊１つ目は、その当時の理事が駐車場内の自分の車にいたずらをされたので、すぐに
　　駐車場、駐輪場やエレベータを含めて４台の防犯カメラを議案として出して
　　取り付けたと言う意見でした。その当時はお金の算段のなしに無理やり設置したと
　　言う意見でした。
　
　＊２つ目は、空き巣が入ったから防犯のために取り付けたと主張する意見でした。

この２つの相反する意見を考えてみると、どっちかがうそをついていることに
なります。本来なら、その当時の総会か臨時総会報告書をみればすぐにわかるはずだ
と思うのですが・・・・・

次に、「防犯カメラの取り付けた成果はあったのか」について、集会で意見を聞いて
みました。

　＊自転車が盗まれて防犯カメラのテープに残っていたが、暗くてはっきり写って
　　いなかった。警察に届けても、結局犯人は見つからずじまい。
　　５年間に自転車を数台盗まれたと報告がありました。
　＊自動車のナンバープレイトを盗まれたが、犯人の姿も写っていなかった。
　＊”抑止力がある”と強く主張もあった。

抑止力を除いて、成果といえるものではないですが、それくらいしか防犯カメラの
価値がなかったことになります。
抑止力を主張しているのは、その設置の当時理事長していた住民でした。
私はその住民に「では、５年間で何件の抑止力が合ったのか、デジタルで出してよ」と
突っ込みました。抑止力が何件あったなんて、答えられるはずがないですよね。
私個人の意見ですが、抑止力と言う言葉で正当化して曖昧にしようと考えていると
しか思えません。抑止力は副産物レベルの位置づけで十分だと思っています。

防犯カメラを設置している場所から考えても、またカメラの向いている方向を見ても
空き巣を防ぐためのものではないと感じました。

「なぜ設置したか」に戻りますが、やはり防犯カメラをつけた主目的は駐車場の
いたずらを防ぐためが本音だと思います。
そして、成果もほとんどなく、ただお金を無駄使いし、防犯カメラで撮ったテープの
管理に時間を費やしただけでした。

正しい目的、そして正しい用途に防犯カメラをつけるなら納得はしますが、
住民全員が貯めたお金を、一部の住民の都合で使われるのはどうかと思います。
これに似た話と言うのは、他のマンションなどでも起きていると聞いています。

やはり、マンションの住民一人、一人が眼であり、口であり、耳になり、
不正をされないようにいつも気をつけることが大切なのだろうと思います。

次回は、防犯カメラ利用の落とし穴について話したいと思います。

総会の委任状について

Wed, 01 Jun 2005 23:27:57 +0900

今回も総会の続きで、第4回目になります。

もう総会の話は、飽きてきたからというお声が聞こえそうなので、
今回で一応終わりにしたいと思っています。
本当はまだまだ書きたいことはあるのですが・・・・・

今回のテーマは、委任状についてです。
私のマンションでは今まで、総会や臨時総会があるとき、参加か、それとも不参加なら
委任状を提出してほしいと案内が回ってきていました。
多分、他のマンションでも似たような形態だと思います。

10年間くらいは、このようなスタイルについて全く気にも止めませんでした。
しかし数年前から、参加できないなら、なぜ？委任状なのかと気になり始めました。
委任状というのは、ある意味、全面的に権利を放棄したような気がするからです。

総会や臨時総会が行われるというときは、たいてい議案内容があり決議を取らない
といけない案件が起きていたと思います。その案件に対して、委任状を出すという
ことは、全面的に総会採決にゆだねると言うことになります。
無関心の住民にとっては、どちらでもいいかも知れません。
しかし、どうしても参加できない状況で、その議案に異論がある場合は、
委任状では異論の意見が無視されてしまいます。

私のマンションでは、2年前から、参加・委任・各議案に対しての賛否をできるような
フォームで案内をまわすように変えました。

これは、大変意義のあることだと思っています。

選挙じゃないですが、住民一家ごとが１票決議権を持っているのに、出席している
参加者のみですべて決められるのはおかしいと思いました。
このようなことも、いままで誰も言わないし、不思議がらないでいたのです。
皆さんのマンションでは、総会の案内書はどうですか？
もし、いまだに参加か委任状のみのマンションがあるなら、ぜひ各議案に対して
賛否の決議が入れられるように変更されてみてはどうでしょうか？

このようにすれば、案内される総会の議案内容も曖昧さが少なくなり、
焦点が明確になって、総会でも的の得た意見の交換ができると思っています。
そして、不参加でも議案の内容が理解した上で、賛否の1票を提示できるので
総会決議にその1票が必ず反映されるようになると思います。

奥さんたちの意見を言ってほしい

Tue, 24 May 2005 00:07:05 +0900

総会の続きで、第3回目になります。

今回は、総会に出席されたご婦人をテーマに絞って話したいと思っています。

前回も書きましたが、総会に出席する住民は、マンションの3分の1くらいです。
たいてい、臨時総会や住民集会の出席数もほぼ同じくらいの人数です。
その参加している半分弱くらいがご主婦です。
ご主人が出れないのは、仕事で忙しいのか、めんどくさいから奥さんに出てよと
言っているためかのどちらかだろうと思っています。

今の世の中は、男女平等以上に女性の方が優遇されつつある時代ですから、
女性の意見というのが重視されている傾向にあると思っています。
まして、旦那さんより奥さんの方が家にいる時間も長く、マンションの問題なども
よく知っているはずだと思います。
しかし、私のマンションでは、参加されるご婦人は、全くというほど発言せずに
座ってじっと聞いている人たちばかりなのです。
良い言い方をすれば、おしとやかであると言うのでしょうか？

総会や住民集会で発言する人は毎回決まっていて、わからんウンチクを言ったり、
他のマンションはどうだこうだと言って、いい加減な話をダラダラと話してきます。
駐車場代値上げの時も、そういう人は決まって自分の都合の良いように話を進め、
またはぐらかしたりします。
私個人的には、各家ごと代表として意見を述べることはまったくＯＫですが、
そういう住民の話し方は違うのです。
いかにもマンション住民全員の意見のようなそぶりで話し、しまいに自分でその集会を
仕切ろうとし始めるのです。意見の述べないご婦人は、そのような話しにだまされて
反論も全くしないままです。たぶん、いままでも同じようなことが繰り返しされて
いたのだろうと思います。

ある住民は、その発言する人のことを「口がうまいからなあ」と言います。
しかし私的に言えば、これは詭弁です。
自分たちに、何か都合の悪いようなことは話をはぐらかしてうやむやにし、
逆に自分が通したい議案などは住民みんなの問題かのように話を持って行き、
無理やりでも認めさせよう話を進めます。

駐車場代値上げの話の時もそうでした。相変わらず手前勝手なウンチクをたれる
人たちが長々と話をするのです。もうそのような話に聞き飽きた私は、理事長に
住民一人一人の意見を聞いてくれと要求しました。
そして、順次意見を言ってもらうと、車を持っている住民のご婦人でも、少し
くらいの値上げは仕方ないと声が多く返ってきました。
つまり話す場を提供すれば、ご婦人方もそれなりに意見はあるのです。今までは、
そういう雰囲気を作らせなかったのではないかと思います。
その結果、今まで威勢良く詭弁を使っていた住民の声のトーンがだんだん下がっていき、
挙句の果てには、仲間はずれが怖いのか、「みんなが認めるならそれでもいいけど」と
寝返えをするような発言に変わってきました。

わたしは、旦那さんより奥さんの方が家のことについては、間違いなくよく知っている
はずだと思っています。
みなさんのマンションでも同じようなことがありましたら、ぜひ次の様に言ってほしい
です。

　「奥さん、もっと自分たちの意見をはっきり言ってください。
　　黙っていることが美徳ではないのです。
　　そして、健全な集会や総会でマンション環境にしましょう」と、ね。

そして気軽に発言ができる雰囲気を作ってほしいものです。

（この発言は、女性蔑視しているのでは全くありません。女性の目線でもっとものを
　言ってもらえたらという願望から取り上げました）

孤独な理事長さん

Tue, 17 May 2005 01:17:45 +0900

管理組合総会の続きで、２回目です。

私のマンションでは、総会の時、毎年順番に交代で理事５名が任命されます。
その理事の中で理事長が決められるルールになっています。
５名の内訳は、理事長、副理事長、会計、書記、監事の役です。
しかし、実態は毎年理事長を含めた２～３名の理事で運営されてるのが常です。
任命されても参加しない理事は、理事会にも出てこなければ、総会に出て来ない
住民です。つまり、彼らはそのようなことにまったくの無関心なのか、それとも
関わりたくないと思っている住民なのでしょう。
確かに、住民個人ごとには忙しい時期もありますので、理事会等に出れない
ということもありますが、そういったレベルではないのです。
このような理事会運営の問題を今まで、誰一人議論することもなかったみたいです。
このようなことは、私のマンションだけの問題だけでは絶対ないと思います。

理事は２年とか３年任期で変わるマンションがある聞いたことがあります。
その理由が、１年ではなかなか要領がつかみにくいからだと言うことでした。
私も、その意見には賛成です。
１年任期だと様子がわかってきたら、交代時期になります。そして次に引き継いだ
次の理事がやる気がなければ、進めていた審議もうやむやにされてしまいます。
私のマンションでは、１年の理事任期が済めば、次の理事のオブザーバーをする
ことになっているのですが、今までそのような応援をしてきた様子はないみたいです。
だから、引継ぎも適当で曖昧なのでしょう。
そして、管理会社に都合よくコントロールされてきたのだろうと思います。

さて、本題の理事長の話をしたいと思います。

今回の総会議案は、先に書きました駐車場代値上げの件等の案件が数件ありました。
理事たちもそのようなもめ事に参加したくないのか、総会に出席した理事は
理事長一人でした。嘆かわしいことだと思います。
住民の参加者も、住民の３分の１くらいでした。
今までの理事だと、議案でもめたら大抵時次期理事引継ぎにして、適当に総会を
終わらしてきてました。そして次の理事はその議案をうやむやにしてきたのです。

今回は、絶対結論を出すようにしてほしいと理事長に強く要望し、できるだけ
バックアップをしてきました。
総会前に開催した"理事会および住民集会"でも、私はだらだら引き延ばすことは
賢明ではないと言い放ち、「何事も決断することが大切だ」と参加した住民に強く
訴えかけました。

理事長一人の采配でしたが、駐車場値上げの件、管理費の１年間の値下げの採決に
持ち込み、反対する住民を抑えて議案が通りました。
その理事長は、チアリーダーのような役は不向きで言っていましたが、本当に
良くやっていただいたと思っています。感謝！感謝！感謝！

ペットとマンションの管理規約

Fri, 06 May 2005 03:46:17 +0900

2年ほど前に、エレベータ内で犬がおしっこして臭いと言う、苦情が持ち上がりました。

　　新築のマンションに移ったときは、ペットを飼っている住民はいなかったように
　　思われます。しかし、年月が過ぎるとペットを飼う住民が増えてきました。
　　これには、ペットブームも影響しているかなと思いますが・・・・・

苦情はありますが、ペットを飼わないでと言っても飼っている以上ムリがあります。
そこで、いくつかのマナーを作って守ってほしいと取り決めしました。
例えば、"出来るだけ階段を利用してエレベータを使わないようにする"、どうしても
エレベータを使う場合は"ペットの犬を抱いて乗るようにする"、などです。

このとき、管理規約ではペットを飼ってはいけないという話が出ていました。
あるとき、管理規約を見せてもらったら、ペットを飼ってはいけないとは書かれて
いませんでした。飼ってはいけないのは、家畜となっていたのです。
ただし、ペットを飼う場合は、住民に迷惑をかけないようにマナーを守ることと
なっていました。

理事会や総会などで、管理規約に基づいてと言う話がよくありますが、
ほとんどの住民は管理規約を読んだこともないのでは、と以前から疑問に思っていました。

つい最近知ったことですが、私たちのマンションの住民の半分くらいは、新築時の住民と
入れ替わっていました。そうです、中古マンションとして入居されていたのです。
なのに管理会社は、引っ越してきた居住者に管理規約を渡していなかったがわかりました。

管理規約は、マンションの区分所有者全員が守らなければならないルールです。
マンション居住者の法律と言っても良いものです。
居住者全員が管理規約を持っていなければならないはずです。

住民の意識の問題もありますが、管理会社はサービスしてサポートする立場でいながら、
引っ越してきた住居者に管理規約を渡さないでいると言うのは怠慢過ぎると思います。
また、数年前に一部管理規約を変更しているみたいなのですが、管理会社はその変更の
差分、或いは改定した管理規約を居住者に配布していないのです。これも怠慢です。
このような管理会社をどう思われますか？

この問題は、他のマンションでもあると思うのですが、どうでしょうか？

マンション購入の際の注意点

Fri, 06 May 2005 01:44:37 +0900

マンション購入の時は、管理費や大規模修繕積立金等の落とし穴に注意しましょう。