【籠原の不動産屋さん】ダニエルさんのブログ

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画期的な判決が出ました。
賃貸住宅の更新料は無効と、京都地裁の判断です。
不動産屋と大屋さん、これまでとやり方を変えないといけないかもしれません。
これまでに支払った更新料の返還訴訟が全国的に広がる可能性もあります。

賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の20歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟の判決が23日、京都地裁であった。

 辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。

 国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約100万戸あるとみられる。同種の訴訟では更新料を有効とする判断が地裁段階で続いており、判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。

 判決によると、男性は2006年4月、京都市下京区内のマンションに、賃料月5万8000円、2年ごとの契約更新の際には賃料2か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居。08年の更新時に11万6000円を支払ったが、同5月末に退去した。

 裁判で家主側は、「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の2か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭(めいりょう)。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などと述べ、契約条項は無効と判断した。

 男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金(敷金)35万円の返還も求めており、判決は保証金についても消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。

 男性の弁護団は「判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。
(2009年7月24日02時08分 読売新聞)



判決の内容を見ると「更新料は無条件で無効」と言うわけでは無いのですが、ニュースの一部だけを見れば早合点しそうです。
まあ、関西の家主は強いと言う話は聞きますし、特に京都はすごいとの噂です。
もちろん敷金、礼金、更新料などは地方によって慣習がかなり違います。


もちろん地裁レベルの判決ですので、これが主流になるかどうかは、今の時点ではまったく判断できません。
地裁ではかなり変な判決を出すことが良くあります。
地裁で出た画期的な判決が、高裁や最高裁で覆るのはしょっちゅうあります。
しかし、これから同様の判決が出る可能性もまた、十分にあるというわけです。


となると取る手は一つ。
前もって敷金、礼金、更新料をすべて家賃に含めるしかないでしょう。
結果として毎月の家賃は上がりますが、契約時や更新時の一時的な金銭のやりとりは減る事になります。
借りる人が支払う総額は変わりませんが、今の時代、この方が良いような気もします。


そして、これは他の業種にも飛び火する可能性もあります。
例えば携帯電話の複雑な契約や、住宅ローンの契約、年会費があるスポーツ施設なんかはヤバイ気がします。
これからどうなるか、注目です。



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閉じる コメント(4)

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前もって敷金、礼金、更新料をすべて家賃に含めるのはいい案ですね。

しかし、不動産会社も大変ですね。いままで更新の度に、手数料がもらえましたが、更新料がなければ、更新の手続き自体が必要でなくなり、手数料収入も減りますね。

あくまでも、これは京都地裁の一つ判断ですので、これからの展開を注目するべきです。

2009/7/29(水) 午後 4:45 [ seitaisalonoasis ]

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こちらがお客なのに敷金・礼金・更新料を払うのはおかしいですよネ
特に礼金は、家主がお客に払うのがスジじゃないでしょうか?
まったくもって旧態依然の業界ですネ...。

2009/7/30(木) 午前 0:28 [ nao*10*8 ]

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seitaisalonoasisさま
やはり賃貸はいろいろ不透明と思われても仕方ない制度が多いですからね。
地裁の判決ですけど、不動産業者としては世論を真摯に受け止める必要がありそうです。

2009/7/31(金) 午前 9:57 ダニエルさん

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nao*10*8さま
昔は大屋さんのほうが圧倒的に立場が上だった頃の名残ですからね。
今ではおっしゃるとおりに大屋さんから借主に礼金を出すケースも珍しくありませんよ。
「最初の1ヶ月は賃料サービス」とかのケースですね。
賃貸業と言えども需要と供給の関係で成り立つビジネスですから、当たり前の事です。
この時代、どんな商売も旧態依然ではやっていけませんよね。

2009/7/31(金) 午前 10:00 ダニエルさん


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