たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

不動産個人売買および個人登記

あくまでも今回のケース（賃貸契約からの買取　現金決済　抵当権なし）での準備リスト。この条件以外では個人で売買契約と登記までやるのは難しいと思われる。

逆に言うと、こういう取引ができるということそのものが恵まれていいると思う。借金している人間から買おうとしたり、あるいは自分が借金して買うとなるとこうはいかない。金持ちほど選択肢が多くてお金をセーブできて、リスクが取れない貧乏人ほど経費が嵩むようにできている。

　１、固定資産評価証明書　売主

　２、固定資産公課証明書　売主

　３、住民票　双方

　４、印鑑証明　双方

　５、登記識別情報通知（権利書）　売主

　６、住所変更後の登記簿全部事項証明書　売主

　７、身分証明書（運転免許等）双方

　８、マンション管理規約　およびマンション総会議事録（直近３年間）　売主

　９、マンションの鍵　売主

１０、実印　双方

１１、管理費および修繕積立金の明細がわかるもの　売主

１２、収入印紙　契約書用　双方

１３、売却代金の領収書　売主　

１４、売買物件引き渡し確認書　買主

１５、固定資産税等精算書および受領書　買主　

１６、鍵の引き渡し書および受領書　買主

１７、管理費等の精算書および受領書　買主

１８、賃貸契約家賃の精算書および受領書　売主

１９、賃貸の返還敷金および受領書　売主

２０、売買契約書　双方で協議

２１、重要事項説明書　　売主　割愛　

２２、現況確認書　　　　売主　割愛

マンションは今でも十分綺麗なのだけど、床の張替えと畳の表替えくらいはしようと思って業者との打ち合わせを始めている。床は絨毯からフローリングかクッションフロアに替える。清潔感が出て掃除が楽になる。５年間は所有してその後は多分どこかで売却という流れになると思う。永住物件ではない。あくまでもセカンドハウス。

買った値段より相当高く売れると思う。那須は規制があって温泉付きのリゾマンはもう建てることができないのでそれなりの値段であせらなければゆっくりと回転していく。その場合はあまり大きくない部屋ほど売りやすい。さいたまでも豪邸まがいの大きな家を建てて空き家になっているケースが多い。大きな物件は代金も維持費も高く買い手を選ぶ。つまり売りづらいのである。

カミさんと結婚した時に、それまで住んでいた横浜のアパートに一旦一緒に住んだ。

２DKの賃貸アパートであった。このリゾマンよりまだ狭い。もちろん持ち家なんてない。ちなみに結婚した時は平社員よりちょい上くらいであった。そこらにいるようなサラリーマンがそこから快進撃を始める。それで今のようになったが、だいたい自分が望んだ通りになった。夢のような生活と自分で思うけど、夢というものは具体的で精緻でなければ実現しない。そしてそれなりの準備を必要とする。どうやるかって？　わたしのようにやれば良いのである。同じことを１５年近く書いてきている通りである。

油断ならぬ日本の税務当局

税務署に何度も電話して大変である。この時期は税務署に電話して少しややこしいと提携している税理士に回される。税理士と言っても納税者に雇われているわけでなくあくまでも税務署の代理である。

賃貸に出していた物件を昨年売却して譲渡益に対して申告をしないといけない。売った金額から買った金額を引いて、さらに諸経費を引くと直接の売買益がでる。だがこの直接の売買益に課税されるわけではない。減価償却費を算入しないと行けない。どう言うことかと言うと、保有している期間中に価値は下がってる（減価償却）のだから下がった価値も利益に乗せろということである。つまり税金が増える。

これは法律でやっていることだから仕方ないが、減価償却費の計算方法はちとややこしい。それで税務相談に電話した。経緯を一通り説明して、そこで言われたのは昨年は６月に売ったのだから６月までは減価償却費を算入して下さい、ということ。３月に退去しても売った６月になりますと言う。だがわたしの場合言われた通り計算すると譲渡益が増えて税金が増える方向。

それで食い下がってみた。それでは税金が増える方向です。実際賃貸契約が終了したのは３月です。そこで賃貸事業は終了しているのですから３月まで算入するで行けないのですか？

そうすると税理士が呆気なく言う。それで構いません。なんやね？ だったら最初から３月で良いと言えばいいんじゃないの？ そう聞いたら退去した月でまずご案内することになってます、とのこと。その方が税額が増えるってわたしが言ってんのに。

電話を切ってさらにいろいろ調べると、所得税基本通達54ー何某というのが出ていて、それによると売却した年に関しては全額減価償却しないで計算しても構わないと書いてある。

わたしはもう一度税務署に電話した。そんで税務相談の税理士に回してもらって、それで聞いた。先程退去までの月割りで減価償却をするように言われたのですが、調べると通達で売却した年は減価償却はしなくても良いと出ていますが？ それではいけないのでしょうか？

そしたら税理士が答える。それも呆気なく。それで構いません。えー、なんやねん？ 税理士によると、そうやって調べて聞いてくる人間にはそれで良いと言うけど、知らない人間にはわざわざ教えないことにしているそうである。それが税務署のスタンスなんだと。

ということでなんだかんだで二段階でけっこう節税に成功したが、それにしても相変わらず油断ならなんな、日本の税務当局。

納税額増える

昨年売却したマンションの所得税だが一旦カミさんが計算して固まったと思ったのだがミスが見つかった。カミさんは事業用不動産でなく個人使用不動産で減価償却を計算していた。これは誤りである。賃貸に出していたのだから事業用で減価償却をしなければいけない。何を言っているかわからん人も多いだろう。早い話が５０万円ほど多く納税せんといかん。昨日思っていたより今日は５０万円多い。1日で５０万円損した気分だ。

納税という言葉通り、税というのは納めるものである。でも実感としては「取られる」だね。こんなものはとぼけて出しても必ずバレる、特に我が家は所轄税務署に富裕層かつ前歴ありとして登録されているので見る目も厳しい。売却益への課税は表面的には所得税１５％、住民税５％で合計２０％である。だが減価償却を計算すると、実際の売却益に対して３０％の課税になる。売却益が１０００万円なら３００万円、２０００万円なら６００万円の納税になるわけだ。

以前所轄税務署からストックオプションの申告で誤りを指摘されて、いくらだか覚えていないけどけっこう追徴された。まったく納得がいかなかったが払わされた、いや取られた。ところがその税務署の処置はおかしいとあちこちで裁判になって結局わたしの申告方法で問題ないという裁判所の判決も降り申告を修正しようとしたけど時効で取り返せない。酷い話である。マンマと税務署に金を持っていかれた。

まずもって損することのないわたしだけど、税務署だけには分が悪い。ハルトモ が唯一負け越した相手、それは税務署である。

不動産は買った方が得か借りた方が得か？

まあ答えはどっちもあるってことで、うまくやることだが、まず雑談。もっとも全部雑談。

サングラスはタレックスの偏向レンズを愛用している。ゴルフの時など見え方が自然で良いと思うが、フレーム込みで3万円近くしたと思う。それはスポーツサングラスなのでフォーナインズのフレームにもタレックスの偏向レンズを入れることにした。レンズだけだと１２０００円であった。誕生日割引で９０００円。フレームはもともと4万円くらいする代物だ。出来上がるのに一週間かかる。

それでサングラスなしで渋谷の街に出たら眩しくて目が痛いくらい。そしたらユニクロでもサングラスを売っていた。偏向レンズでフレーム込みで１５００円。なんだんろうねと思いながらつなぎでいいやと買ってしまった。かけてみたら案外よく見える。そういうもんであろう。サングラスは長時間かけてみてどうかというものである。安物は目が疲れやすいと聞く。ゴルフとかドライブは長時間に及ぶのでやはり良いものを使う方がいいだろう。逆に街中ちょっと歩くにはこれで十分ということか。

自分の家を買うタイミングというのはこれは投資のように売り時買い時の市況判断より、自分の都合が一番になる。自分の人生設計の中で買いたいと言う時は必ずある。その時に買うのが自然。ただそれで運不運というのは出てくる。わたしの同級生だと、早い人間はバブルの真っ盛りに家を買い求めている。割高な物件を高い金利で買う羽目になった。

ローンは借り換えができるが物件の割高感は一生ものである。マンションでもバブル期のものは手狭なものが多い。あまりに高騰したのでゆとりある間取りでは高すぎて買えない。それで小さく作った。60平米ちょっとの3LDKとか。いまどきはマンションは70平米は当たり前で80平米越えも多い。

バブルがはじけた後に家を買った人間はけっこう得をしている。十分値段が下がった物件を低い金利で借りている。バブル期に買った人間よりもずっと楽だ。わたしはその口。株投資でも不動産投資でもいつも得をするが、こういう巡り合わせでもやはり得をしている。

今家を買う人はどうだろうか？ わたしの築２９年のマンションを買った人はリフォームして住むがマンション代とリフォーム代を合わせるとなんと３０年前の新築物件の価格を上回る。わたしが最初に買ったマンションは１５年自分で済んでその後貸して9年目になるが、今仮に売り出すとフルリフォーム済なら新築時の価格を上回るらしい。所有する別のマンションも状況は同じである。

今は不動産は売り時で買い時ではないと言ったところで、持っていない家は売れない。安い時に仕込んだ人間が得をする。買い時でないと言ったところで自分が住む家なら家賃がつきまとう。今は家賃も上がって来ている。もちろん質の悪いアパートなんぞは家賃はどんどん下がる。あくまでも良質な分譲物件の話だが、我が家を買いたいというくらいならやはりそれなりの住環境を求めるから家賃の負担は重くなる。都会では買うと借りるではやはり買う方に軍配が上がる。

ということでこれから家を買う働き盛りは大変でこういう状態がいつまで続くだろうか？ということだが、それは誰もわからない。オリンピックが終わるまでだという人が多いけど、多いということはそうならない可能性も相当高い。

わたしはと言うと簡単だ。まあ高く売れるなら売れば良いし、貸しておいても良い。無借金で安いところで仕込んであるのでどうなっても良い。もう間違えようがない。だいたいわたしは自分で使えるようなものしか買わない。将来保有するマンションに住むこともリアルな選択である。その場合は今の戸建てを貸しに出す。とても貸しやすい物件である。

田舎で借りるという選択もあるだろう。田舎にはお得な借り物件がゴロゴロしている。リゾートマンションなんて借りた方が得だとわかった。オーナーの維持費と同じくらいの家賃で借りられる。オーナーは売りたいけど売れない、それで維持費でも出ればと安い家賃で貸し出す。実はわたしが借りているマンションは売りにも出ている。売れないけど、もし売れたらわたしに一時金を払って出てもらうしかない。その場合は私が相当得をするだろう。一旦出ても日本には似たような賃貸物件がまだまだある。一時金でまた借りるか？ まるでヤドカリだな。

初めての不動産売却

これは美味しかった。秋田ー青森のお土産。お土産を頂いたり差し上げたり、豊かな生活の証である。青森と言うといちご汁が炊き込みご飯で絶品。炊き込みご飯と白ワインというのはリゾット並みに良い相性だと思う。

契約書といえば印鑑。我が家は実印、銀行印、契約印、認印といろいろ凝ったものを作っている。シャチハタも凝っているので印影をみたらシャチハタとわからないくらい。だからなんだと言われると、それだけの話だが。

不動産の売却契約を無事締結した。前にも書いたようにすでに家賃で購入原価をほとんど回収しているので、売却価格がまるまる利益になる。平均的世帯の数年分の収入が一瞬で入りそのまま儲け。税金は払うけど、社会保障費とかややこしいものはないからずっと燃費が良い。

家は今まで４軒買ったが、売るのは初めて。わたしの資産ポートフォリオから見ると不動産の位置付けは低いのだけど、でも口座残高で数字が並んでいるよりは、家があるというのはなんだか我ながらいいなって思うから不思議である。数字の羅列より資産て実感がある。

シゲちゃんが亡くなってから、葬式から納骨、車の購入、不動産売却、リゾートマンションの賃貸契約、そして民事調停申立、いろんなことが並行して進んでいるが、どれも順調である。そういえば静岡の家もうまいこと処分できそうである。たぶんみんなシゲちゃんのおかげだ。シゲちゃん夢に出てきた。上機嫌であった。同じくわたしも上機嫌。