たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

分譲物件を賃貸に出す

ある不動産のブログを読んでいたら、分譲物件は儲けるのが難しい。もともと賃貸用に作られていないから割高で、その割高なもので儲けるのには無理がある。と言っていた。結局借金して不動産を買う人間ではそういう発想しか出てこないのだろう。利回りしか目に入らない。わたしは利回りはどうでもいいから、とにかく良いものが欲しい。

それじゃわからんと思うので、一点気にしていることを話すと、土地の持ち分である。マンションは箱を買ったというイメージが強いが、箱はいつか壊れる、だが土地はなくならない。つまり超長期的にはマンションは土地の値段が残るのである。だから土地の持ち分が多い物件ならその土地の持ち分以下の値段にはならない。わたしが持っているマンションは皆土地の持ち分が１０坪以上ある。つまり高層大型は避けているのである。１２坪で土地が坪１５０万円であれば１８００万円、まともな物件ならマンションの値段はこれ以下にはまず下がらない。

あとは主要駅から近くてブランドで管理と作りがよい、かつ環境や学区がよろしい物件であればいいから、住むつもりで買えばいいのである。肝はキャッシュで買うということだ。最後１８００万円は残ると思われる、かつ管理が行き届いたブランドマンションを中古で２３００万円くらいでキャッシュで購入して、なんだかんだでもう家賃は通算１０００万円もらっています、まだまだ当分家賃はもらい続けられますとなれば、もう負けようがない。利回りなんてどうでもいい世界で空き家も怖くない。が実際空き家にならない。人が買いたくなるようなものを買っておけば借りる人間は必ずいるのである。

不動産の話の続き

よく持家派？賃貸派？とか言う。まあいろいろ考え方はあるんだろうけど、お金の話じゃなくて住環境という切り口だと、借りるにしても分譲物件が良いと思う。やはり隣人の質が違ってくる。分譲マンションは一つのコミュニティーだから良質な住人に囲まれた方が住みやすい。数十軒くらいの規模だと、あの子は高校生になったねとか、見守りもある。知らない人間がいれば誰だろう？て警戒もある。それと出たり入ったりは分譲は少ないので、あの人は誰？なんてのもあまりない。その分落ち着いて暮らせる。

貸す立場として言えるのは、賃貸専用物件だと家賃のレベルが住民の経済的レベルと相関がはっきりある。それなりの家賃にはそれなりの人が住む。個人的にはこの歳になって、自分の家を人に貸すという意味で、やはりまともな人に貸したい。きちんと綺麗に使ってくれると思えるからだ。法人契約なんか一番安心だ。社宅だから大家からクレームが来ると昇進に差し支えるかかも、なんて思ってくれる良い会社のサラリーマンはまこと有難いし、そういう顧客層を相手にしていれば、思いもかけぬトラブルに会う可能性もぐっと低まる。貧乏人相手の方が儲けやすくて、所謂利回りもいいのだけど、それだけ面倒も多い。面倒なことはしたくない。なるべく楽して儲けたい。

わたしが持っているマンションは全て、なんと貸しているのは私だけである。あとはみんなオーナーが住んでいる。そこに定住する人間としては、私のような貸すオーナーは迷惑な存在のはずだが、まあ少数だ。仕方ないという存在だ。こういう人間が少ないから成立するモデルとも言える。

分譲マンションでも立地が悪いとか質が悪いとかすると、長年の間にオーナーが引っ越してしまい、それで賃貸が増えてしまう物件がある。そのようにならない、なっていない物件を買うことだ。仮に自分が住む時でも、中古マンション買うなら、オーナーが住んでいるか、賃貸にでているか、そこは調べたほうが良いと思う。だからブランドマンションというのである。

ブランドマンションのメリットは作りがしっかりしているわりにそれが価格に上乗せされていないということだ。中古マンションというのは、あまりデベロッパーごとに価格差が出ない。新築の時には高いのに中古になると、聞いたことない二流のデベロッパーのものと大差ない。

いろいろ考えることは多いが、マンションは将来どうなるか、予測しやすい投資だ。ダメなものを買ったらまずだめ。住んでもいいと思えるくらい良いものを良い値段で、それもゆとりある資金で買っておけば、あとになってこんはずではなかった、ということにはまずならない。こんなはずではなかった、と思うということは自分がおばかさんだったてことだ。こんなはず、のどんなはずも、起こったことは起こるべくして起こったのだ。

一棟のアパートなんて、将来自分が住めない空き家のアパートなんてもらっても迷惑なこともある。貸しようもない、売りようもない、壊すには金がかかってまたリスク、そんでもって貸している間は気苦労が多い。わたしはやっておられんし、そうまでして稼ぎたいと思わない。

ハルトモ流不動産投資

ベトナムさんにマンションを買うように勧めたけど、ハルトモ流の不動産投資というのがあって、同じようにやっている人間はあまり見かけない。なぜなら２０００万、３０００万のマンションをポンとキャッシュで買わないといけないので金のある奴にしかできない投資方法なんである。限られた人しか参考にできんだろうけど、だからこそ強い。

不動産投資をする人間というのは大きくわけると2種類だけど、どっちも金は持ってない。まず地主、土地がすでにあるからそれを活用しようと、そこに借金してアパートを建てる、これが典型的地主投資、

土地があるので取得コストは低いけど、その土地に縛られる。

次にサラリーマン大家みたいに土地も上物もみんな借金してそれで家賃で取得費をローンで返済する人間、こいつらも基本金がない。だから利回りと金利やコストとの競争になる。

金があると全然違うことができる。金のない不動産投資家などと競争などやってられない。別次元で戦うのである。

狙いは築１５年から２０年くらいの中古のブランド分譲マンション。

新築から築１５年までというのは分譲マンションの価格下落が進む時期で、それ以降は価格の下落は緩やかになる。そこは狙い目。

でもってマンションは果たして何年持つのかというと一説には６０年とか言うが、しっかりした作りで良質な住民が住んでいるマンションなら軽く８０年持つというのがハルトモの結論。要は最初の作りと維持管理なのである。昭和６０年築くらいのマンションをけっこう見て歩いたが、維持管理がきちんとできていれば全然OKである。壊れる様子はまったくない。まだまだ使えるであろう。

だからブランドマンションなんである。なぜならブランドマンションは作りはある程度しっかりしていると見込めるのと、住人の質が高い。だからきちんと維持管理する。知られた名前のマンションならまずOK。聞いたことないブランドはパス、余裕があれば安物ブランドは避ける、ダイアとかセザールとかはわたしは買わない。野村不動産系とか良い。ライオンズくらいでもいいと思う。

それから土地の持ち分が多い物件が良い。なぜならマンションの価格は最後土地の値段しか残らないからだ。土地の持ち分が１０坪以上あると良いかなと思う。わたしが買ったあるマンションは７５平米で主要駅から徒歩８分、土地の持ち分は１１坪強、その近辺は坪１００万円はくだらないので、どんなに下がっても１１００万円は残る。２０００万円で買うなら９００万円の投資ということだ。だから高層物件でないせいぜい５階建くらいまでの物件が良い。駅から近いのは絶対だ。駅から徒歩１０分以内。駅から遠いマンションは避けるべし。

そして一番大切なのは、将来自分で使っても良いかなと思えるマンションを買うことである。ハルトモが住みたいと思うくらいのマンションなら、住んで買いたいという人間が必ずいる。つまり自分で使ってもいいし（家族を含めて）、売りやすいということだ。逆に一棟建てのアパートなんて誰が買う？欲の皮の張った投資家しか買わない。買い叩かれるに決まっている。そんなの買ってはだめ。

利回りなんて気にしてはだめ。だって元は言えばまるまる儲けの株式売却益でしょ。コストが0なんだから利回りもなにもない。そこが強み。でも数パーセントはでるでしょ。家賃が入るだけでも幸せ、空き家も怖くない、でも実際空き家にならない。駅から近い分譲マンションは最強の賃貸物件だ。それで将来子供とか自分が住んでもいいし、貸したきゃ貸せるし、売りたきゃ売れる。このどうにでもなるというのが強さなんである。

こういうマンションを自宅以外に数軒持っていると磐石だ。家賃だけで暮らしていける。その上でもちろん株式投資用にキャッシュは温存しておく、それで思う存分勝負すればいい。

こうやって書いても、なるほど、じゃあわたしもってわけには、みなさんなかなかそうはいかんでしょ。だからこそ強みである。