たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

作り話でも思いつくまい

静岡のシゲちゃんの家の登記簿を取った。シゲちゃんは元気なうちは家を血縁のある誰かに譲る代わりに面倒を見てもらうつもりだと遠回しに聞いていたので遺言状でも持った人が出てくるシナリオも考えていたが、誰も出て来なかった。出てきたら静岡の家は何も言わずそのまま差し上げるつもりでいたが、そうではないので私がなんとかしないといけない。

そのままではまず売れない。売るため一旦更地にするとしてコンクリート製の築60年の家の取り壊し見積もりが330万円、産廃業者への処理代見積もりが40万円、測量をすると20万円、相続のために一旦登記をするのに１０万円。更地にするのに４００万円かけて幾らで売れるかと言うと多分３００万円とかがせいぜい。それでも買い手はつかないかもしれない。家を建てるにはいろいろ問題が多い土地なんである。

わたしはこの家に住んだことはないけど、懐かしい思い出がある。この家はシゲちゃんが働いて買ったものだが、名義は親父とシゲちゃんで半々であった。バブルの頃には家と土地で2000万円くらいの価値はあると、親父ははそう言っていた。（怪しい）それがバブルも終わり田舎の土地もそれなりに下がって1000万円もないだろうと言う時期に、親父がわたしに親父の持分を1500万円で買えと言って来た。ローンを組んで銀行から金を借りろと。親父の頭の中ではまだ2000万円の家なのである。

だが親父の持分は半分、2000万円の家だとしても1000万円。それを自分の子供に1500万で売る。どういう理屈かと言うと私が1500万円で親父から買うかわりにシゲちゃんと私の養子縁組をする。そうすると将来的には相続して2000万円の家がハルトモのものになるから500万円儲かるからハルトモにとっていい話だろうと言うのである。

親から、ローンを組んで住むわけでもない家を買う子供なんて聞いたことがない。売った金で親は車を買う？ 私が断ると親父は物凄く怒っていた。ハルトモのためにいい案を考えてやったのに断るとはなんだ。そんな息子には家はやらないとそれで親父の名義をシゲちゃんの名義に移した。

親父にしてみればわたしの1500万円で高級車を買い旅行三昧でもと目論んでいたのであろう。当てが外れて残念だが親父が面白いのは親父は私にも得だと多分思い込んでいたことである。もちろん動機は自分が金が欲しい。そこでいろいろ案を練る。その時に都合の良い情報だけを取る。昔2000万円と聞いたから2000万円だ。そしてその家は数十年後も2000万円だとする。さらにわたしが自分が住む家でもないのに1500万円借金するローン金利のことも考えない。とにかく自分に都合の良い話を作って後はそれを信じ込む。否定されると怒り出す。わたしを心配するとしないとか以前に自分のことで頭がいっぱいなんである。これは児童養護施設に子どもを預ける親に共通している性向かもしれないと私は思う。

さてその親父が言うところの2000万円いう家は３０年以上の時を経てわたしの手に委ねられているが、冷静に思うのは、親父とシゲちゃんが幾らで買ったか知らないけど、かなりおかしな買い物をしたということである。買った時将来お荷物になることがわからなかったのであろう。だから生きている間でも買い手などつかない。それで子どものわたしに買わせようなどと珍妙な案が出てくる。それも相場よりずっと割高な値段で。作り話でも聞いたことがない。世の中油断がならないと身を持って教えてくれた大した親であった。

連帯保証人

リゾートマンションの賃貸契約にあたり連帯保証人をつけろと言われた。本人と別生計、６５歳以下で定職のある、３親等以内の人でお願いしますと言う。実印を押した上に印鑑証明を出せと言う。万が一わたしが家賃を払わないとか大家に迷惑をかけた場合にその連帯保証人に請求が行くわけだ。

それにしても、ハイそうですか、と連帯保証人を頼めるわたしと同世代の人はどれくらいいるんだろう？わたしの場合はカミさんのお姉さんのご主人、いわゆる義兄にあたる方にお願いしたけどそのお兄さんも１−２年で退職をしてしまう。そうなると条件に当てはまり頼めそうな人間は思い当たらない。自分が歳をくっていけば周りも同じように歳をくうわけだから当たり前だ。年金生活者は保証人としては避けて欲しいとも言われた。たぶん年金は差し押さえづらいからじゃないかしら。一人暮らし用のアパートだと保証会社をつけるという方法があるらしいけど、リゾートマンションとかだとそれを適用していない物件が多いそうだ。

加えて家財保険に加入してくださいと言う。なんで家財保険に入らんといかんのか？

そんな立派な家財を置く気もない。だが中身を見てわかった。家財保険という名前ででいかにも入居者を守るような保険に見えるが、その中に貸主への賠償責任が特約として含まれている。連帯保証人をつけただけではまだ不安で保険にも入っておけということである。

まあ人から物を借りるということはこういうことである。わたしの場合は法人にしか貸したことがないけど、もし個人に貸すなら同じようにきっとするんだろう。借りるというのは買えないから借りるからのだろう、すなわち経済的には余裕がないんじゃないか。だから何かあったときにすんなり金が出てくるとは思えない。という思考の流れになる。

とにかくなんとか借りる段取りはついた。さいたまとの往復で半分以上は空いているので、親戚とか娘とか親しい友人にも使ってもらうつもりである。我が家でも季節が良いシーズンはゴルフとかサイクリングで夫婦で月一くらいでは毎年旅行に行っている。そのお金を考えたりもすると決して高くないような気がする。実際やってみればいろいろわかるだろう。飽きてしまうかもしれない。だからまずは半年という考えである。

それにしても連帯保証人というと思い出す。学生のアパートを借りるときに親父と連れ添いの茂子さんから、連帯保証人になるのを断られた。それで困っておじさんに頼んだ。大学を出て就職するときにも保証人をつけろと言われて、それも親父と茂子さんはNOであった。それで先に社会に出ていた友人に頼んだ。友人は今でもつきあいがあるけどわたしがおかしな人間ではないと信用してくれたわけだが、俺はハルトモの保証人になってやったんだぜと今となって友人間の自慢話になっている。

茂子さんがたいぶ弱って老人ホームに入ることになった時にはわたしが保証人兼身元引き受け人になった。茂子さんは自分が断ったことなんて認知症もあってすっかり覚えていない。わたしも気持ちよくハンコを押した。別に何も怖くもない。どうなってもわたしは対処できる。

借金の保証人になるというのは危険だと思うが、わたしの近い身内には借金の保証人を頼む人間などいない。誰も借金などしないからだ。友人を見渡しても借金で困っている人間もいない。友人に借金の保証人を頼むということはそれだけで危ない人だなって思う。そういう人間とはつきあいがないのが好ましい。

前の会社で部下が車を持ってない。部下と一緒に車でお客のところに通えば便利だし会社からは自家用車使用手当も出るから損もしない。会社にとってもダブルで新幹線代とレンタカー代を払うよりずっとコスト安である。中古車でも買えと言ったら、金がないと言う。ローンで買うと言う手もあったが、わたしが１００万円ほど貸してやった。毎月いくらづつと返す約束だったがけっこう滞った。会社からは車分の手当は充分でているんだけど他で金が忙しかったみたいだ。

わたしは怒ることもなく適当にして、だいぶかかって結局金は返ってきたから良かった。まあ保証人になるくらいなら自分が貸してやるほうが、誰から払えと言われる可能性がないぶん気楽だろう。

一人に売れればいいのである

マンションを売るときに、築が浅くてまた綺麗にお化粧されている物件は内見に訪れたお客の受けが良い。そういうお客が何人か訪れてそのうちに気にいった誰かに買ってもらうという流れである。見にくる人がとても少ないとかあるいは見ても反応が良くないと、売り手は不安になる。ほとんどのお客はすでに綺麗になっている物件を好む。そのほうが生活のイメージがしやすいしそして楽である。新築のマンションを売るときだってけっこうコストをかけてショールームを作るのはそういうわけだ。中には家具まで置く。

だがよく考えないといけないのは、そうやってお化粧した物件が街中に溢れていて、お客はそれらを見て回って比較検討をする。その比較の中には価格も含まれる。ほとんどの中古物件には値引き交渉というのが入るとどの不動産屋も言う。最後は値段という話になる。

わたしはあえて、この街に住みたくそして自分でリフォームしたいという人間を待つことにした。そういう人間は出来上がった物件を好む人よりはずっと少ないけどいることはいる。もちろん自分でリフォームすると言ってもイメージしやすいようにわたし自身がいろんなプランを用意してそれをオーナー自ら内見者にプレゼンした。ほとんどのオーナーは内見に立会いわないらしいが、自分が売主なんだから自分が一番一生懸命やるのは当たり前だとわたしは思う。

自分のマンションのことは自分が一番詳しいのが当たり前。どんな人が住んでいるのか？周辺環境は？　学校の様子は？　わたしは貸していたけど賃借人が退去するときにいろいろ質問をして情報を仕入れていた。１２年も住んでいた方だ。

ある内見者が尋ねる。子供連れの奥さん。ここは隣人関係はどうなんでしょう？　子育てしやすいのかしら？　この質問にわたしは答える。このマンションに１２年住んでいた方は、お子さんが2人。小学校の時に越してきてそこから中高大と進学しました。すぐそばの進学高校ですけどね。とても子育てしやすかったとおっしゃってましたよ。また隣人とのトラブルもまったくなかったそうです。具体的な情報に奥さんは大きく頷く。

ある人が聞く。隣人はどういう方かしら？　そこで適当に答えない。ベランダに出て下を見てください。また横を見てください。下を見れば綺麗な花が咲く専用庭。横を見ても綺麗に片付いたベランダが垣間見れる。こういうのを見ただけでしっかりとした方が住まいとわかりますよねと答える。そして管理人さんに聞きましたけど、隣人トラブルはないそうです。それとわたしも最近このマンションに何度も出入りしてますけど、すれ違う人は皆気持ちよく挨拶してくれます。お客さんは大きく頷く。不動産屋の営業マンが適当に調子よく答えるのは別格のセールスである。

さてそうやって気にいってくれたお客は他と比べようがない。化粧したマンションは自分がリフォームする気になっている人間に中途半端に見えるし邪魔である。化粧の分だけコストが上がっているから割高にも感じる。住環境についての具体的な情報も他の物件では聞いていない。

ということでわたしは売り出し価格そのままで値引きもゼロで申し込みが入った。競争がないから値引きの話にならない。その方はスケルトンリノベーションをしたいそうである。ローンの最終審査はあるんだけど、住環境を選び自分でリノベーションをしようと言う人間の属性は高い。パッと盛り上がって買う人間はローン審査で落ちるかもしれないけど、まずそんなことにはならないだろう。わたしは図らずも良質なお客を選んだということになったわけだ。

計画倒産だろう

このブログは不動産に詳しくない人が多いと思うから解説しておきたい。

スマートデイズという会社が破綻した。かぼちゃの馬車というシェアハウスを運営している会社である。どういうビジネスをしてきたかと言うと、まずオーナー（大家に）にアパートを建てさせる。女性向けシェアハウスとか言ってなんか響きはいい。オーナーは属性の高いサラリーマンが多いそうである。駿河銀行が融資をつけてフルローンで建てる。この建てる時にスマートデイズは原価に高い利益を乗せてオーナーに売る。

オーナーはずいぶんと高い買い物をさせられているけど、サブリースと言ってスマートデイズが家賃保証をしてくれているから利回りはそれなりに出るように見える。だけど現実にはそんな高い家賃では入居者が集まらないのでスマートデイズは逆ザヤで貸していたそうである。それどころか空き家でも家賃をつけていた。つまり損をして回す。その源はそもそもオーナーが割高に建ててくれた利益。これでは長いこと続くわけはない。

この会社２０１３年に創業してわずか数年で売り上げ３００億円にまで急成長した。急成長と言うか、嘘っぱちの家賃保証を掲げてカモ（オーナー）に売りまくった。

駿河銀行もどんどん融資した。でもそれもいつまでも続くわけはないと、これはスマートデイズも駿河銀行もわかっていたわけで（誰でもわかること）。どこかで逃げようという作戦だったことは明らか。

それで頃合いを見て駿河銀行が融資を止める。そうすると他の銀行はそんなおかしなビジネスモデルに金を貸さないからアパートが建たなくなる。スマートデイズもいつまでも赤字でサブリースをする意味はないので同じく破綻させる。破綻してもオーナーが騒いでもたくさん売りまくった利益はどこかに行ってしまってほとんど残っていない。これはこれからだが、まず間違いなくそういうシナリオになるだろう。数百人のオーナーに一棟あたり数千万円の利益を乗せて売っていたそうだからわずか数年で数百億円を稼ぎ出したわけでまんまと持ち逃げであろう。

スルガ銀行も建築業者も丸儲け。オーナーは属性の高いサラリーマンだから給料も入るしローンはずっと払ってくれる。駿河銀行が損をすることはない。オーナーは赤字のアパートとローンを抱えて、さてどうしたものか？となる。こういう経緯で作られたアパートだからどうせ劣悪な作りだろう。売ろうにも売れまい。それなりの学歴もあって社会的な立場にある人たちが、なぜこういとも簡単に騙されたのか？　という話である。

さてここまで酷くはないけど似たような運営をしている会社はとても多い。銀行融資のつきやすい属性の高いサラリーマンがターゲットである。いくらしゃぶりつくされてもローンを払い続けてくれる心優しい人たちである。ローンでアパートを建てさせる。家賃保証を謳う。だが現実にはその家賃保証は最初だけで後はどんどんと家賃は下がる。そんな黙って人を儲けさせてくれるわけはない。どんどんと家賃が下がったらどうする？　そこでまた新しく建てさせるのである。新しい物件を建てればキャッシュフローは一息つく。こうやって物件の担保価値と属性の許す範囲で建てまくり貸しまくる。このビジネスモデルもアパート建てさせた時点で利益が確定している。あとは適当にオーナーをあやしながら泡よくばもう一軒建てさせようと目論む。その連続である。

融資を受けてアパートをどんどん増やす人というのはけっこういる。たくさん持っているとメガ大家とか言ってもてはやされて成功した気になる。でも借金もメガ級である。よく考えればわかることだが家なんてそんなにたくさん必要はない。もしも本業がきちんとあって、その上でまともな家を自宅以外に無借金で一軒でも二軒でも持ってそれを貸していればもう一生安泰なんである。

それなのになぜ借金しまくって物件を増やすのか？　そうしなければ回らないからである。そうやって建築業者と賃貸運営業者と銀行とをたんまり儲けさせて、その上澄みを自分のリスクですくい取っているだけの存在になんで喜んでなるのか？　本当に不思議だけど、これはたぶん生い立ちとかに関係しているとわたしは感じる。よほど親切で優しい人に囲まれて育ったんじゃないか？　はたまた自分の頭で考えることを全く教わっていないか？　でなきゃそんな簡単に騙されるわけはない。

安く買いさえすればいいわけではない

わたしが所有する不動産はすべて購入時の金額を上回る勢いである。すこしバブルぽいがいずれにせよ下落幅が非常に少ないエリアである。こういうエリアでは利回りしか頭にない投資家は用事がない。投資家が買うのは、大きく値崩れした物件である。マンションなど新築時から大きく値崩れするものも多いとは前の記事で書いた通り。もともと無理がある物件だったのである。さてそれを買い叩いて安く買ったら、それで儲かるのか？　儲からないとは言わないがどうやって儲けるかという話。確かに安く買い叩いたと喜ぶ投資家はいる。

だがそういう物件はまず値上がりはしない。貸して賃料で稼ぐことになるが賃料はもちろん安い。そしてろくでもない物件に入居する賃借人はそれなりの属性である。家賃滞納があるかもしれない。きれいに使わないかもしれない。隣人とのトラブルもあるかもしれない。あるいはクレーマーでいろいろ要求してくるかもしれない。つまりトラブルの温床なんである。そういう人間とつきあってまでいくばくかの小銭を稼ぎたいかである。それでも金が要るならやるしかないが、わたしは一段上があると思う。

主要駅から近いステータス感のある物件なら入居者は基本法人契約。賃料は高めである。入居者の属性はそれなりでまずトラブルが起きることはない。法人契約であれば家主に有利な特記条項を付加することもできる。貸し手が優位に振る舞える。気持ちよくトラブルなしで商売ができる。どうせ金を稼ぐならこのほうが良い。これは株でもそうなんだけど、ヒーヒーとひねり出すように儲けるというのはそれなりのネガが、特に精神面にあったりする。お気楽に稼ぐというのは我ながらとてもいいね。