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株式投資であればわたしの口座情報を他人が見ることはハッカーでもない限りできないわけだけど、不動産については過去の履歴がオープンにされているので誰でもとは言わないかが業者に調べさせれば簡単にアクセスできる。わたしが所有するマンションをわたしがいついくらで買ったのか？ そしてそれを賃貸に出していて家賃がどの程度か、それはすぐにわかる。つまりわたしがその物件でどれだけ儲かっているかばればれ。（損していればそれもわかる）
不動産業者が売主さんの利益の最大化を図ります、とは言うけどわたしの利益を見て、もっと儲けさせたいと思う人間はまずいない。もう十分儲かっているんだから欲かかないで適当に売って、媒介手数料をこっちに儲けさせてくれと、いうのが業者の本音だろう。ただまだわたしが他に物件を持っていることも知っているので、つきあいを考えると本音を見せないだけであろう。
もちろん売り手が損をしていることもある。業者はそれで同情もしないけど、ただこれ以下で売ってははさすがにきついんだるうなとかいう状況は把握できる。ローンの残高とかも把握できるらしいので、つまり懐具合で売り手がどう出るか態度が想像できる。それが交渉の根拠になる。
わたしの場合は単体で十分儲かっているのと、それ以外にもいろいろ持っているわけだから業者にはわたしの懐具合はよくわからない。急いでいないことはわかるけど、別に面倒だからとパッと売ってしまう可能性もある。かと言って相手が気に入らないとか、話の流れが面白くなければ首を縦に振らない。つまり気分で決まる。そこが業者からはたぶん読みづらいとこだろう。
不動産仲介業とういうのは話をまとめるのが仕事である。売買が成立しないと仲介料が入らない。そしてほとんどのお客は業者にとって一回限りの商売。業者から見ればリピートオーダーを期待してとはならないのだから、とにかくまとめたい。そう思うなら、買い手を高い値段で説得するより売り手を値引かせるように説得する方がいろいろ手が多い。いつまでも売れなきゃ困るのは売り手である。値引きでも媒介手数料はさほど変わらない。どんどんまとめて次に行くというのが不動産仲介である。
業者から出てくる査定額とか交渉過程とか、取引過程全体が早く話をまとめる方向に出来上がっているとわたしは思う。こういう業界の流れの中で無理して高く売ろうとするよりは、買うときにしっかりと安値で拾っておくことである。収益物件でなく住居用、それも定住用の家を、安値で拾って、さらに借金がないなら、まずおかしなことにならない。逆におかしくなるのは、新築物件でも将来値が崩れるようなものをローンを組んで高値で買うケースである。そうなると売りたくても売って借金しか残らない、ローンを払い続けていくしか選択肢がないということになる。そこでなんとか高く売ろうったってそれは全然無理ということである。
そういう割高な物件に手を出すのは、決まって貧乏人である。立地が悪いとか、間取り採光とか多少条件が悪いのを、それを無理して買ってしまう。それも買うのがやっとこさ、いっぱいいっぱいで、駅近で値崩れしないような優良物件は手が届かない。後から売ろうと言っても、味方してくれる人などどこにもいないのである。
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不動産投資
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さいたま市というのは大きな市であるから公立中学校はたくさんあるんだけど、その中の格差が強烈というのは余り知られていない。だが知っている人は知っているので中学から学区を気にするということになる。今回わたしが売りに出しているマンションの学区はたまたまわたしの娘が出た公立中学と同じ学区である。一学年で２５０人ほどいるらしいけど娘の同級生は１０人東大に入っている。学年で１００番以内であればGMARCH（明治とか青山）に行けるというレベルである。私立ではない、この地域の子供なら誰でも入れる公立中学校の話である。一方わたしが働いていた児童養護施設は主要駅からちと距離がある。最寄駅にはバスである。そこの中学校だと一学年２５０人くらいでGMARCHに進学するのは学年で１０番とかせいぜい２０番までのようである。同じ公立中学なのにこれくらいの差がある。立派な大学に入っても一生働き蜂でろくに稼げもしないのだけど、そういう人間に限って自分と同じ道を子どもに歩ませたがる。子供も子供でよくしたもので親の期待に応えるべく勉学に邁進する。
さてその学区では街は落ち着いていてニョキニョキと新しいマンションは建たない。戸建てという手もあるけど駅から１０分せいぜい１５分までとなると、物も少なくそして値段も高い。サラリーマンではなかなか買えない。一方でそういう親に限ってなんかこだわりもあるようでそれなりのステータス感のある住居に住みたがる。属性がらインテリアとか住環境にも関心が高い。ということで野村不動産とか三菱地所とか一流のデベロッッパーが開発して管理が行き届いた中古のマンション。これをリノベーションして住むというのは有力な選択肢になる。そこにもし物件を持っていて売りたいなら、そういう人間をどうやって探すかである。「そういう」人間は情報リテラシーも高い。インターネットを駆使して、インテリアとかリノベーションの情報を集める。街なかの不動産屋を訪ね歩いて店舗の外から掲示されている物件の情報をしげしげと眺めたりなどはしないのであろう。
こうやっていろいろ考えているとなんか世間の構図が垣間見えるようでなかなか楽しい。それにしてもわたしの所有するマンションをキャッシュで買う人はまずいないそうである。中古マンションも一千万円台であれば退職金でポンと買う人もいるようだけど、二千万三千万となってくるとキャッシュで買える人はまずいない。ローンを組んで借金をすることになる。リフォームローンも加わる。学区とかインテリアとかこだわるのもけっこうだけど、それで借金を増やすとはあまり賢いとはわたしには思えない。そんな立派なもんじゃないだろう。奴隷なんだから。（お客に向かってなんて失礼な、、言い過ぎだ）。自分では賢いつもり、そこそこ上級と思ってる人間ほど多く搾取されているのがこの世の中なんである。
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不動産屋といろいろ打ち合わせをしているんだけど面白いことを言っていた。マンションを現金で買う人はたまにいるけどそれでもほとんど２０００万円以下だそうである。それ以上の物件を現金で買う人間はまずいない。長年サラリーマンをやって小金を貯めてもそれで持っていても２０００万がやっとということみたいだ。日本の一流と言われる企業でも退職金がその程度というのもあるしそれを全額ポンと出せるわけでもない。それ以上の金額をポンとキャッシュで払える人間は明らかに属性が違うとのことである。わたしは普通のサラリーマンでしたよと言ったら驚いていた。まあ普通かどうかは言葉の綾もあるんだけど。
さてその中古のマンションだけど購入する層は新築が買えない人たちだそうで、世帯年収的には５００万から６００万円なんだそうである。わたしがいる埼玉でも主要駅から近い新築物件は５０００万は軽く超える。年収５００万ではローンが通らないそうである。では５０００万円の物件を買う人はどういう人かと言うと、世帯年収で７００−８００万以上なんだそうである。それなら５０００万のローンが通るからということらしいが、日本のサラリーマンは本当にバカが多いと改めて感じる次第である。
借りられるだけ借りるのはバカとしか言いようがない。それで数十年借金漬け。住宅ローンは借金でも別格で悪いものだと思っていない人間が多いらしいが、金利を払う以上みんな同じだ。家の値段の倍も払わされる。おまけに新築は業者の利益がてんこ盛り。わたしに言わせれば年収１０００万円くらいでも２０００万円とかくらいの中古マンションを買ってそれで１０年くらいで払い終えるのが真っ当な考えである。車は軽は怖いから普通車がいいがそれも中古で十分。大企業の部長でもカローラで精一杯かつ十分。
それで余裕ができたらもう一軒似たようなものを家のそばに買って貸したら良い。遠くにかっちゃだめよ。それから投資物件なんてのもだめよ。将来身内で使えるものを買うこと。なんでこんな簡単な計算ができないのだろう？
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賃借人退去に立ち会った。
１０年ほど前に購入して初めて所有物件の中に入った。
マンションは管理が非常に行き届いていて住民の質の高さを感じさせる。
外観から床から壁から非常に綺麗である。
今更ながら良いものを買ったと思う。
退去の手続きはすぐに終了
不動産業者も来てこれからどうするか打ち合わせを行った
業者は思っていた以上に綺麗でなので
何もしないでこのまま売り出した方が良いと言う。
法人契約で綺麗に使っていてそしてちゃんんと掃除して退去している
もちろん経年による傷みはあるが下手に手を入れても金がかかるだけである。
今後他の不動産業者の意見も聞いてみるがたぶんそうする。
あとは売り出し価格を決めるのだがそこが考えどこである。
値引き幅をどれくらいに設定するかである
中古の場合必ず値引き交渉が入ると不動産の営業は言う
みな少し相場より高めに出してそれで値引きに応じるそうだ。
だから値引き幅を貰った方が営業としてはやりやすいと言う。
さてどうかな？
一軒売るだけで営業マンのやりやすさはどうでもいい。
高めに出せばそれだけ引き合いも減ることになる。
また値引き幅をもらえば営業は簡単に値引きを口にするだろう。
かと言ってゼロ回答もきついものがあるのでそこらを考えるつもりだ。
不動産業者も帰って一人でマンションの中にいると
何軒も持っているのに
これが自分のものってのは凄いことだなと我ながら感心する。
一生家なんて買えない人もいる
買っても長いローンを払う人が多い
それをこうやって所有しているんであるから大したものである。
思い返せば１０年前のリーマンショック後の不況で
不動産価格も暴落していた。
相場が下がるというのではなく捨て値で投げる人間がけっこういた。
わたしに売った人間も一流企業の執行役員だったが
ローンがあってそれを整理したくてわたしに売った。
借金さえなければそんな捨て値で売らなかったと思う。
人間というのは借金でずいぶんと考えも変わるということだ。
無借金てのは本当にいいね。
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賃借人が退去するマンションは売る方向だけど、不動産売買では売る方は一銭でも高く売りたい、買う方は一銭でも安く買いたい。この相反する利益を一事業者がハンドルすればそれはどちらかにつかざるを得ない。わたしの場合分譲マンションをいくつか所有しているわけだけど、わたしと相対取引をする人間は一生にそう何度も経験できない取引である。買う方は自分の家でたぶん一生の買い物。この場合不動産屋はわたしにつく。なぜなら買う方はもう次はない。ところがわたしの場合は他に所有する物件もあるしひょっとしてまた買うかもしれない。不動産屋から見れば機嫌を損ねたくない相手はわたし、ということになる。
つまりだ、持てるものがより優位であるということ。それが世の中である。たいていバカを見るのは庶民である。以前も書いたけど、わたしはあるマンションを相場よりも２００万円以上安く買った。相場をよく知らない所有者を値切ったのはその所有者と賃貸でつきあいのある不動産業者。ご主人が亡くなって保険で自宅を手に入れてその後故郷に戻った人。その代わりにその不動産業者は４００万円のリフォームをわたしから受注する。わたしについた方が得だという判断からであった。わたしにしてみればリフォーム発注してあげるよ。予算はこれね。と言うだけ。それに見合うように業者が動いたということである。わたしからのアドバイスは不動産屋から自分がどう見えるか？ということをよく意識したほうがいいということ。あくまでもそれだけの力があればのことだけど。
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