たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

ひょっとして？と考える癖

我が家からさほど遠くないところでマンションの建設が始まって、それでジムに行く途中にモデルルームができている。見学に行ってきた。目的は１、最近のマンションのインテリアや設備がどうなっているか、を勉強するのと、２、近隣のマンション売買事情の情報を入手するため。

１、最近のマンション

やはり最新のマンションの作りはおしゃれである。壁に埋め込みの照明とかリフォームではちとできない仕掛けもある。和室はもうないのが主流だそうである。置きたければ可動式の畳ユニットみたいなもの。キッチンは戸建て並の大型のもの。オープンキッチンが主流。リフォームだと間取りを変えないと大型のキッチンは入らない。また収納率が以前は５％だったが今は１０％が主流。その分リビングなどの広さはさほど重要視されていないようだ。家族も少なくなっていて落ち着いて過ごせる快適なスペースの演出で小道具を多用している。これを中古でやろうとしたらスケルトンリフォームにしないといけない。

所有する７５平米のマンションをフルリフォームして売ろうと思うなら、中途半端は一番危ないと思った。完全にリノベーションで新築と競合できるまでに持っていくならやる価値はある。だがそれは個人ではコスト的に難しい。慣れた業者でないと無理だ。値段も新築並みでは新築に勝てない。わたしが知っている職人を呼んでパーツパーツ最新のものを入れても、とても綺麗な中古にしかならない。それも新築と競合はできない。とても綺麗な中古は売りやすいがそれは早く決まるだけでかけたコスト分の価格上積みができるわけではないようだ。

２、近隣の住宅事情

わたしが好んで買う大規模物件ではなく駅から１０分以内。住宅街にひっそりと佇むような高品質のマンション。近隣にマンションが並び立つようなものは避ける。大規模も避ける。近くに戸建てが多い方が良い。これがわたしの考えだったが、それでもこのエリアで２０年ポロポロとマンションは建ってきている。ところがマンションの販売業者によると、もうそういう土地がなくなってきてるんだそうである。実際ここ数年そういうマンションの供給ががぐっと減って、今回の分譲はその意味で人気なんだそうである。駅から１０数分なのでマンションにしては遠いと思ったがマイナスにならないそうだ。ということで駅から近い環境の良い中古マンションの価格が上昇しているということである。この１０年以内に買った人なら新築時より高く売れるそうだ。近隣全体の不動産需給まで考慮して買ったわけではないが、わたしの戦略はかなり正しかったと言えそうである。

ということでショールームを後にした。とても勉強になった。わたしは別に見に来ただけとしか言わない。ただ聞かれたことはそれなりに答える。今の住まいとか家族構成とかあるいは資金はあるのかとか、そうすると向こうは見込みあるとたぶん判断する。それで熱心に説明して質問に答えてくれる。すでに他にマンションはいくつかお持ちですかとは聞かないのでそれは言わないというだけだ。

ある不動産屋を訪ねた。わたしの持っているマンションのすぐそばの中古マンションの販売実績が最近ある不動産業者である。調べればわかる。そこでその近隣の中古マンションの販売事情を聞いて、さらにもし売り込みの最中に成約にまで至らなかった見込み客があってその買わんかった理由がわたしのマンションで解決されていれば意外とすっぽりとハマるかもしれないと思ったのである。それと現場でお客に接した営業マンの生の声を聞いて、現在大手が出してきた査定額と比べる目的もある。担当の営業マンが直感的にこのエリアでこの値段なら魅力的でしょうと言ったのは大手の査定より２００万円高かった。公開前に過去の見込み客を当たりたいと言うのでそはやってもらうことにした。

こんな感じでやっている。ひょっとしてこうかも？と考えるのはとても大切なことだ。そのイマジネーションが当たってうまく行くこともけっこう多いのである。暇だからやるということではない。働いていた時もわたしは何でもこういうノリでやっていた。仕事も。

マンションを売ってCXー８を買おうか

相場を調べているがマンションは意外と高く売れそうである。特に最寄駅近辺の不動産は軒並み値上がりしているそうだ。２０年前に新築４２００万円で買ったマンションが最近４０００万円で売れたそうである。中古でも駅近であれば新築に近い値段で売れているそうである。駅のそばにそんな新築のマンションが建たないので中古の競争力があるということか？ただこの現象は限られた一等地だけ。幸いそこにわたしは物件を持っている。

ということで賃貸よりも売却に傾いてきた。いくつかの不動産屋を回ったりつきあいのあるリフォーム業者に連絡を取っている。大手の業者はリフォームの提案力もあるので勉強になる。またリクシルでも勉強するつもり。それでリクシルでキッチンやバスなどの仕様を決めて、それでこの型番を入れろと知り合いの零細リフォーム屋にやってもらおうかと今は思っている。

その零細業者はいわゆる大手の下請けだから大手の管理費と利益が飛ばせる。大手にやらせると５００万円が半額近くでできる。どこまでやるかは流動的だがいずれにせよ半額でやれば自分でやった方が儲けが大きい。マンションをリフォームしてそれで５００万円プラスで出せばかなり競争力もありそうだ。ただリフォームというのは考えものでもある。綺麗な仕様を見て舞い上がって買う人もいるけど自分で好きにやりたいという人も多い。リフォームはあまり凝ると顧客を絞ることになる。よく考えて決めたい。売却は専任でなく一般で自由に競争させようかと思い出した。商品力があるなら自由競争させたほうが早く売れ

賃貸に出す場合にも備えて、管理業者を換えるつもりでその選定にも入っている。毎月の管理費は払わないで大きな工事（給湯器）などは自分で手配する方法にするつもりだ。つきあいのある不動産屋は以前は職人が気楽に飛んで行ってくれたけど、その職人が辞めてから後任は取らず全部業者に丸投げになっているので割高であるし対応もあまりよくない。お付き合いを減らしていこうと思っているが今ある商売を取り上げることはしないつもり。そこは温情である。

マツダのCXー８の試乗を行った。ディーラーの前を通りかかかったら試乗車らしきものが置いてあるので立ち寄ってみた。CXー８はディーゼルだけ。非常に滑らかで静かである。言われなければディーゼルとわからない。自動運転について営業マンはハンドルの補正が入らないと言っていたが嘘であった。嘘というか間違い。ボルボと同じく白線を検知して微妙にステアリングにアシストを加えてくることを試乗で確認。素晴らしい。これなら良い。最近はシステムがかなり複雑になって営業マンが全部補足していないことも多いので試乗は大切だと思う。燃費は四駆でリッター１５キロくらいは行けそうである。

以前VWのトゥアレグにも試乗したことがあるがCXー８は質感として遜色がない。たぶんレクサスのRXにも対抗できると個人的には思う。アウトドアで使うことが多いのとシートアレンジのしやすさで革シートを避けてファブリックシートを選ぶと、総額で４００万円ちょっとで買える。ティグアンを下取りに出せば２００数十万円で買える。マンションを売り出すと利益がでるけど、その利益はそのまま温存してキャッシュホールド。リフォームを安くすませて２５０万円利益を出せば、それでCXー８が買えそうな気がする。甘いだろうか？　まあこれからいろいろ検討するがかなり現実的な話ではある。別にマンション売らんでも車は買えるんだけどそこは気分である。なんだか張り合いが出てきたな。儲けなくてもいいなんて言っているけどやはり儲けて悪い気はしない。

後から言えること

所有するマンションの一軒から退去の連絡が入った。法人契約で大阪の人なんだけどどうやら大阪に戻るようだ。購入して9年ずっと入居していただいた方である。素直にありがとうございます。9年間で頂いた賃料は購入金額の８０％は超えている。土地の値段が半分あることを考えるとすでに元本回収。

リフォームして再度貸し出すという手もあるが売却という選択肢もある。将来の年金的な存在として数軒持っている分譲マンションだけど年金ならどうやら足りているしそんなたくさん子供に残して仕方ないという気もする。もっともこれ以上現金を増やしても仕方ないんだけど。

不動産会社の担当者に相場を問い合わせる。今は市況が良いらしいがそれよりもリーマンショック後の投げ売りをわたしが掴んだというのが大きい。なんとわたしが9年前に購入した金額の20％増しくらいが相場のようである。つまり買った値段より高く売れる。資金に余裕があれば自己負担でリノベーションして更に利益が望めると言う。写真のように５００万円でリノベーションして８００万円増しくらいで売る。その不動産屋でリノベーションをしてくれるなら買取保証もしますよとのこと。でもまず売れますとのこと。主要駅から徒歩８分で７５平米、知られたデベロッパーのブランドマンションだから。売るか貸すかこれから決めるけどいずれせよ磐石である。

不動産会社の担当者は売買専門だからしばらく会っていなかったがわたしのことはよく覚えていて、あのリーマンショックの後で売買が閑散としてなかなか売れない中、現金で買うと突如ハルトモが現れてどんな仕事をしている人かと思ったら勤め人と聞いてますます驚いたそうだ。それでわたしが当時みんなが持っていたわけではないiPhoneを使って地図を出したりネットを調べたりして、これからの営業マンはみんな持たなきゃだめだって言ったんだって。それで本当にその通りになったと。まあ当時は当たり前だとわたしは思っていたけどその便利さがわからない人もたくさんいたってことなんだろう。

１０年前にわたしが株で一儲けしたからこんなマンションを捨て値で拾えた。売った人は誰でも知っている会社の執行役員。その大企業の執行役員でさえ将来に不安を感じてローンを軽くするために売ってしまった。もちろん持っていた方が得だったんだけど、それは後から言えること。それくらい皆が不安を感じていた時代だったがわたしはひとつも怖いと思わなかった。iphoneが普及するのと同じくらい確信を持って買った。

当時は車もバンバン買ったし毎年海外旅行に行ったり、まあずいぶんと目立ったサラリーマンだった。そんな顛末も実は今のようにブログにあげていたんだけど、移転しようとして失敗して多くを消してしまったのはちと残念だ。国内外各地の旅行記とかあったんだけど、自分で読み直したいくらいだ。

賃貸物件と分譲物件

中古マンションというのは面白いもので、分譲物件は賃貸に出していると売りづらい。まず退去してもらうのが先になる。それか投げて売るか。賃貸物件は逆である。入居者がいる方が売りやすい。価値もあるという評価になる。

なぜそうなるかと言うと分譲物件は住みたい人が買うものだから。投資家でも買う人はいないことはないけど少ない。特にファミリーマンションになると投資家は買わない。借金して買っても元が取れないからだ。一方賃貸物件は住みたい人は買わないか買えないか、いずれにせよ買うのは投資家だけ。投資家の中だけで流通する特殊な通貨と言えなくもない。

賃貸物件は自分で使おうと思っても使いづらいか使えないもの。投資のために作られていて自分で使うという視点で作られていない。分譲物件は住む人のために作られているから賃貸物件より作りが良い。また住む人によって丁寧に管理されるので綺麗に維持される。賃貸物件は酷いとは言わないが分譲物件と同じように管理維持されるとは言えないだろう。なににせよお金優先である。住み心地はその次。」

わたしの考え方では分譲物件が本当の資産。資産というのは持っているだけで価値がある。賃貸物件は上に書いたように通貨だからどこかで出口が必要になる。わたしの想像だけど賃貸物件と分譲物件では倍くらい耐用年数が違うんじゃないだろうか？分譲のファミリーマンションならそれはすでに家と呼べるものだから一生住む気で買ってそのように維持される。

もちろん出来の悪い分譲マンションもある。マイナーな駅で、駅から遠い作りの悪い

マンションを価格の安さを前面に販売したマンション。価格につられて購入した人間の経済状態はゆとりがあるとは言い難い。管理維持もお金がないので十分にはできない。こういう物件は賃貸物件化していくことも多い。マンションの住人で賃貸と分譲でグループが別れるなんて話も聞く。値下がりも大きく売ってもローンが消えないという状態にもなる。分譲物件だからと言ってこれでは資産とは言えない。

地域の主要駅から徒歩１０分以内の有名ブランドファミリーマンションを無借金で保有していればまずおかしなことにならない。借り手がつかないということはない。仮に空室の時期があっても無借金だから怖くない。売りたいときに売れるけど売る必要もない。住み手が一生かけて買うものだと言うことは持っていれば一生貸し続けることも可能である。そしてなんなら身内を含めて自分で使うことも可能である。

資産価値は築後１０年−１５年でぐっと下がるがそれは新築の話、その後は緩やかに下がって行き家賃収入を上回って下落することはない。最後は土地の持分近くで収束するだろうがそれはだいぶ先のこと。いずれにせよゼロにはならない。

融資を受けてたくさん不動産を保有して自転車操業などしなくてもこのようなマンションをいくつか持っているだけで老後はかなり安泰である。勤め人であれば引退して自分の家が無借金であって年金に加えてこんな家が一軒あるだけでかなり余裕を感じるだろう。２軒３軒とあったらもう大変なものである。好きに遊んで暮らせる。たぶん最強の不動産投資と言える。問題はどうやってそれを実現するかであるけど。不可能ということではないのでそれをよく考えてみる価値はあると思う。

事件が起きたアパートの大家は？

10月はなんだかんだで11回ほどゴルフをした。そのうち9回は栃木であった。これが多過ぎるかどうかは判断が別れるところだろうが、とても多いということは間違いないな。これだけやっても飽きるどころか次々と新しい課題が現れては消えて、ラウンドが終えるとすぐにまた次のラウンドが楽しみになる。11月も多分同じくらいの回数を行うことになると思われる。

栃木でゴルフをする場合、友人との3連荘は宿に泊まったが、それ以外はすべて日帰りか車中泊であった。車で寝てもそんなに疲れたなとは思わない。それよりゴルフに気が行っている。まあ痛いなかだるいなとかは少しあるが問題ない。

宿に泊まってもいい。どうせ3000円4000円の安宿である。だが家の側のホームコースでラウンドするより、安いというのが気に入って栃木に通っているので、その3000円を使ってしまうと安いということにならない。それで車中泊にこだわってしまう。これをこだわりと言うのかどうかはわからないが金がある割にせこいとは思う。

以前人から言われたことがある、せこいからこそ金が貯まるんだろうなと。その人間はブログを読むくらいで、本当のわたしのことなんか知らないから勝手にそう思い込んだんだと思うが、わたしはむしろ気前がよくて使いっぷりもいい方である。せこくやって金を稼いだなんてこともない。相続も二回放棄しているしね。ただせこい面があるということは自分で言っている通りだ。これでもかとせこくやる。要はどこでそうやるか？メリハリである。

車の中で寝るのもただ行ってシートを倒して寝るのではなく、いろいろ工夫することでかなり快適になる。そのためにけっこう買い物をした。その金はまだ回収仕切れていないのでもっと車で寝ないといけない。そのあたりは本末転倒気味であるが仕方ない。失敗や見込み違いはあることだ。

投資でも失敗や見込違いはあり得ることだとは思う。わたしは投資でただの一度も損したことはないけど、それでも見込違いで儲けそこなったことはある。失敗して人がよく言うのは、そんなこと誰も予想できないよな。というセリフ。例えばあの大企業が倒産するなんてとか、こんな大暴落が起きるなんてとか？ それは誰も予想できなかったということはそれでそうなんだろうけど、だからと言って手酷く損をするというのとは意味が違う。予測できないようなことが起きても、大きな怪我はしないようにしておくべきである。むしろ好ましいのは予測できないようなことが起きたら儲かる、でなきゃ何もないという状態である。


複数の被害者が出たおぞましい事件がニュースを賑わせているが、最近事件の舞台となったのはひとつは公的賃貸住宅でもうひとつは民間である。実はその事件の舞台となった民間アパートは2ヶ月くらい前から一棟で売りに出ていたと不動産関連のサイトで読んだ。4500万円ほどの価格。こうなったらもう誰も買わないだろう。おそらく他の入居者も次第に出て行ってしまう。そして誰も入らない。たぶん更地にしても当分土地も売れないだろう。

その大家がどういう資金繰りでそのアパートを維持していたかわからないけど、一棟で売るということは昔からの地主ではない可能性が高い。もしも大きな融資を受けてそのアパートを買っていたらさてどうなるだろう？ そんな事件が起きるなんて誰も予測できない、で済む話だろうか？ こんな大きな事件でなくても、いろんな事件が賃貸住宅では起きる。事件以外に天災も怖い。借金をして賃貸不動産を購入する人間はそういうリスクをどれほど考えているんだろうって思う。

わたしが所有するマンションはどれも大企業の法人契約である。主要駅からほど近いファミリーマンションに社宅扱いで入居する大企業の社員がおぞましい事件を起こす可能性はゼロではないがそれは安アパートに比べればはるかに低いことは間違いない。家賃の滞納もない。大家から総務部にクレームでもつけられたら出世にさし障るからとても綺麗に使ってくれる。周りの住民とトラブルを起こすこともない。それなりの企業のサラリーマンというのはお客にするにはとても良い客層である。

不動産というのは客を選ぶというのはとても重要だと以前書いたが、それは物件を選ぶということになる。おかしな物件を買ってから客を選ぶのはリスクを避けるという意味で十分ではない。これだけリスクを避けてもそれでも予想外の事件が起きないとは言えない。その時はマンション一軒くらいなくても大丈夫にしておけば良い。そうやって何重にもフェイルセーフをかけておく。そのためには利幅が減るということにもなるから、それでもよい資金繰りにせねばならない。そんな簡単にひょいひょいと始まられるものじゃないということに本当はなるんだけど、さてどれほどの人間がそこまで考えているか？