たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

新築ワンルームマンション

都心に新築マンションを展開する不動産業者から資料が届いた。所謂都心の一等地に20平米から30平米までの単身者向けハイグレード賃貸マンショを建設して建物の管理から賃貸の管理から全て行うというビジネススタイル。全部丸ごと面倒見ましょうということだが全てを利益の元にしようということである。

確かにカタログでは分譲マンションか？と思えるくらいに立派である。多分実際に見てもそれなりの質感なんだろうと思う。立地は都心の駅からとても近い。都心というのは山手線かその中という意味である。確かに借り手は家賃次第でもあるがすぐにつくと思う。想定されているマンションの家賃が12万円とあった。一年で144万円。そこから管理費と修繕積立金とたぶん賃貸管理料とかそして固定資産税とかを払うと手取りで100万円くらいか？

細かな話だが気になったのは修繕積立金が安すぎる。将来、資産価値つまり賃貸料を貰えるくらいに維持しようとすればかなりまとまった出費が必要なはずだがそこは棚上げみたいだ。

売値は3500万円。諸経費を入れると3700万円くらいか？ このマンションを8割の人間が借金をして買うそうである。ローンを組んでも賃貸料収入で賄えるということになっている。だがそれは家賃が12万円で維持できての話である。
それにしても元本が取れるのは37年後。最初の10年くらいは12万円維持できるかもしれない。だが30年40年は無理に決まっている。たぶん十数年後には家賃を下げざるをえない。そうすると赤字になる。その赤字はオーナーが別の財布から補填せざるを得ない。ローン残高は家賃のように時がたって自然と下がることは決してない。

それでも30年とか35年後に資産が残りますよ。継続的に家賃が入りますよという説明がある。自分で年金のように貰ってもいいし、家族に資産を残せますよ。生命保険の代わりにもなりますというトークも出てくるだろう。3700万円で買ったワンルームマンションが30年40年後にどれだけ資産価値があると言うのだろう？ 維持するのにコストがかかるばかりであろう。

自分で住んでもいいという説明もあり得る。だがほとんどが賃貸のワンルームマンションに住んで快適と思えるかどうか？ 言っては悪いが賃貸ばかりのマンションは住民同士のトラブルも多い。一時住まいの人間ばかりだから。

正しい計算方法はこうである。まずマンションはローンを組んで買うと支払いは7000万円くらいにはなる。それを家賃で補填するがだんだん家賃は下がって行くので30年で半額くらいにはなる。つまり家賃収入はせいぜい100万円x30年の75％くらいになる。つまり30年で2200万円。空き家もあるだろうから丸めて2000万円でいい。7000万円から2000万円を引いた5000万円はオーナーが自分で払えということである。そうすればローン返済後に家賃がもらえるでしょう。わたしで言うと99歳になるまで5000万円払って、それでようやく月に数万円の家賃を手にする。そこから計算して行くと5000万円の元がとれるのはたぶんわたしが200歳になった時だ。その時にマンションがどうなっているか？ 見当もつかない。わたしがどうなっているかは見当はつくけどね。

ではキャッシュで買えばどうなるのか？ 少しまともな計算になるが、だがまとまった金を持っていたらこんなマンション買う必要がない。4000万円のキャッシュがあるなら違うことを考えた方がずっと現実的だ。だいたい運用なんてしないで遊んで使ってしまえばいい。元気なうちに遊ぶに限るのである。

それにしても世の中の多くの大家はどういう計算をして借金しまくって不動産を買うのだろうか？まったく理解できない。思えば業者の接待ゴルフを受けて、おまけに旅館ペアでの宿泊券ももらって、早速予約したが、この金もどこから出ているのかと言うと元はと言えば、みんなどこぞの大家の払った金である。わたしは儲かっているんだから言うことはないな。

当てはまりますか？

投資のことをいろいろ書いているせいかブログに投資関連の宣伝が貼られる。ある不動産投資会社の広告が目に留まった。この条件にふたつ以上当てはまる場合は連絡下さいだと。わたしはひとつも当てはまらない。まったく用事なしである。この会社が言う不動産投資のメリット、節税効果、生命保険の代用、私的年金、どれもわたしは困ってない。ということでわたしはに売るのは難しいということだ。買うわけがないが買わせる理由も営業マンはつけられないだろう。

借金で投資をしても

娘が北海道旅行に行っている。写真を送ってくる。綺麗だ。

ようやくスイング改造に灯りが見えてきた。一時まったく当たらなくなってどうしようかと思ったが、頑張って試行錯誤して良かった。先日のプロのレッスンでスイングについては二つ指摘を受けたのだが、わたしはそれを両方とも一度にやろうとしていた。それに無理があった。まずひとつだけきっちりとやることで俄然ショットが安定してきた。まだ練習場の中だけの話だが手応えはある。あとは傾斜面でのショットをどれだけうまくこなすかというのもある。これはコースに行っていろいろやってみようと思う。

IOS11がリリースされたので早速入れてみた。iPadではドックがついてかなり格好良くなるが、でもできることはあまり変わらない感じだ。それなりに細かな進化はしたという感じ。iPhone8も店舗で見てきたがこれも別に驚くようなものはない。わたしは欲しいとは思わないな。アップルもこれから先は苦しいだろうと思う。凡人が率いる普通の会社ということだと思う。個人的にはアップルの首脳陣にはあまり給料は払わなくていいように思う。誰がやってもそんな変わらないだろうから。

ワンルームとか単身者向けのマンションを展開する業者の営業と話したとは昨日書いたが、だいたい購入者の80％がローンを組むそうである。キャッシュで買う人間は20％。これはワンルームマンション投資で一応損しない人間の比率とほとんど一致するのではないかと思う。不動産は借金しないでキャッシュで買っておけばそれほどひどいことにはまずならない。借金して買うからいろいろむずかしくなるのが不動産投資である。借金しないと買えないという人には言いたい。借金しないと買えないような人間を業界は
食い物にしていると。金もないのに不動産を買えるなんて普通に考えればおかしいのである。

わたしの友人はキャッシュで買っているから都心の駅近の物件であればそれほどおかしなことにはならないと思う。だがそれほど儲かるというわけでもたぶんない。接待ゴルフの金がどこから出ているか？ わたしの場合はどう考えても選択肢に入らない。大して儲からないものにリスクを取る意味がない。そもそも儲けたくないくらいなんだから。

家賃保証

かみさんからカレーを作ってと言われたらハイと答えて作る。カレー以外はメニューがない。かみさんがわたしにカレーと言うときはそれは自分が作るのが面倒であるという意味で特段わたしのカレーが食べたいわけではない。出来合いのカレールーでそんな珍しいものができようもないしそもそもそれは期待に入っていない。本当にうまいカレーを食べたければ駅に行けばおいしいインド料理店もカレーの店もある。

であるからわたしの使命はできるだけたくさん作ることである。さすれば我が家は少人数であるから明日までカレーを食べていればいいわけで、その分かみさんは楽ができる。それがニーズに応えるということである。今はお母さんがすぐそばに住んでいるのでお母さんにも振る舞う。ということでたくさん作った。いつも辛いと言われるので中辛で作ったが後から香辛料をいろいろ足したらまた辛くなってしまった。

不動産経営で業者に騙されたと臍を噬む人間が多い。まず家賃保証という言葉がある。任せてくれれば家賃は保証しますよ、というセールストーク。だが小さな文字で書かれた契約書を良く読むと、家賃は変動しますとちゃんと書いてある。つまり幾らか払うことは保証しますよ、という意味で最初の家賃収入がずっと保証されるという意味ではない。業者というのは上から下までろくでもない連中しかいないのだから、騙されたと言うということは自分は間抜けでしたと言っているようなものだ。

２億円の資産を作る方法なんて広告が目につく。これはどういうことかと言うと２億円の借金をさせて２億円で不動産を買わせるという意味である。買った瞬間にもしも売ろうとしても２億円では売れない。一億円がいいとこかもしれない。２億円の資産というのは自分が２億円払いましたという意味でしかない。もちろんこれにも家賃保証がついてくる。保証金額は業者が決める。拒否すれば契約解除だ。ちゃんと契約書に書いてある。そもそも資産という言葉がおかしい。本当の資産家というのはまず無借金であろう。借りてもいいのだが大幅に自分の持っているものが上回りそしていつでも現金化して返せるようでないといけない。

こんな馬鹿げた商売なのに騙される人間が後を絶たないのは、これは詐欺に引っかかる人間がいなくならないのと同じ理由である。間抜けな人間がいる限りこういう業者は決していなくならない。問題はお年寄りである。もしもお年寄りを騙した場合には厳罰を適用するとかあるいは損失は保証させるとか何らかの法的な対策ができないものかと思う。

あるお金のコラムを読んでいたら、金持ちは時間が勿体無いと感じると書いてあった。だから時間とか手間とかを省くためにお金を使うそうだ。まあそういう部分は誰でもあるとは思うが、お金持ちがそうだとわざわざ言うほどかなと感じた。自分の時間さえ自由にならない人間がゆとりある人間だとはわたしは思えない。どうもこの世はあちこちに嘘とインチキが散らばっている。このブログのように良心的でまともなものもあるのだが、誰も真に受けない。笑っちゃうね。

カレー作成後にゴルフの練習に行く。300発で1800円。時間はいくらかけても良いという練習場であるが、今日の課題はアプローチの距離感。最近アプローチのミスの原因に自分なりに結論にたどり着いた。それは距離に対する不安感である。どれだけの加減でどれだけ振ったらどれだけ飛ぶというメジャーが体内に昔はあったが今はない。それでよくわからないまま振り上げる。寄る寄らないどころか、ザックリやトップの原因になる。だから３００発のうち１００発はアプローチを行う。52度とピッチングで一球づつアドレスして距離感を感じながら打つ。スイングもゆっくりと行う。

もうひとつの課題は練習場では直線のガイドラインがあるのでアドレスしやすい。それがコースに行くとどうもアドレスが決まらない。そのまま打つとフックが出る。その原因探求であったが、横に広い練習なのであえて斜めにアドレスして右端とか左端を狙って打つ。そうすると見事にミスショットが再現する。どんな不具合でも再現させることが解決の出発点である。答えはアドレスではなかった。アドレスが決まらないまま不安を抱えてテークバックすることで悪い癖である、インに引きすぎが再発していたのである。これは敢えて外に上げるイメージでテークバックすると綺麗に直る。後は球と相談して加減の調整である。コースに行ってもフックが出ればテークバックを注意する。もし右に行くならたぶん外に上げすぎ。ゴルフというのはある修正をするとしばらくして慣れてやりすぎになるものだから。なんだかんで練習場に３時間以上いた。これって時間がもったいないのかな？　帰ってからジムに行ってウェイトトレーニングをしてそうすると１日が終わる。これって時間が勿体無いのかしら？

店子がろくでもないとお嘆きのあなた

大家をやっていると店子といろいろ問題がおきるケースがあって、不動産投資関連のあちこちのブログに顛末が書かれている。どうも大家というのは店子の不誠実な態度に怒りを感じることが多いみたいだ。家賃を滞納したり、約束した使い方を守らなかったり、おかしなクレームをつけてきたり、中身はいろいろだが、要は賃借人の質が悪いのである。これは儲けようと思えば思うほどそうなりやすい。安く買い叩いて物件を手に入れて少しでも早く回収したいとなると住む人間もそれなりになる。つまり自分でそういう人間とつきあうという選択をしたわけだ。それでいちいち怒っても仕方ないと思う。どっちも気持ちに余裕がないもの同士とわたしには見える。

わたしの場合は質の悪い賃借人とは付き合わないという選択をしている。つまり客を選ぶということ。自分が自由に客を選べる商売はストレスがない。儲けるよりもお気楽が優先である。そうでないとおかしな人間とも遭遇する機会は多くなる。それも長いこと。わたしはやってられない。

連日ゴルフをしている。その間にゴルフショップを回ったりあるいは練習場に通ったり。ドライバーを新調したら急に情熱が蘇ってみた。ドライバーと一緒に買ったスプーンだが１日で売り払った。合わないとわかったから。５０００円ほど損したが仕方ない。試してみないとわからないものなのである。そんでまた代わりにスプーンを買った。今度は良さそうだが使ってみないとわからない。前のだって良さそうだと思って買ったのだ。合わなければまた売るしかないな。

こうやって納得のいくセットを作るのにけっこう手間がかかる。今はドライバーのシャフト交換を考えている。今のシャフト交換は簡単だ。カチャカチャとネジで留まっているから緩めて締めるだけ。まず以前使っていたディアマナのシャフトを外してそのカチャカチャするためのアダプターをつけるつもりだ。それで使ってみてどうかというところ。

ゴルフショップで大きな声でクレームをつけている客を見た。どんな中身か聞いてないがでもデカイ声で怒鳴っている。店員は争いを避けて低姿勢。わたしは試打を黙々としていた。そんでどう決着がついたか知らないがその男が出て行って乗る車がウィンドウごしに見える。いわゆるドイツの高級車。乗っている車が立派だからと言って質が良い客とは限らないということだ。なんにせよ客商売というのは大変である。

ゴルフというのは紳士のスポーツということになっているが別に人間的に優れた人間がゴルフをたしなむわけじゃない。変なゴルファーは多いし一見普通でもけっこう仮面を被っているゴルファーが多い。わたしのような人間でもゴルフはするしね。もっともわたしは仮面はしてない。