たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

ワンルームマンション投資

360日という長い失業給付も期間満了が近づいてきている。３３０日の通常の期限はもうじき終了して３０日の個別延長給付というモードに入る。これは求職活動を頑張ってしているにも関わらず再就職が難しいと判断される失業者を支援する目的で設定されており、わたしの場合２５社に応募したが全部ダメであったが個別延長給付の求職活動の条件は１１社以上に応募であるので十分クリアしている。その他まじめに決められた日にハローワークに来ているか（月一回）なども条件にあるがもちろんクリアしている。

３６０日の失業給付が満了すると、その後は何もないのか？というと、じつは職業訓練受講給付金という制度もある。これはハローワークの支援で職業訓練を受講すれば六ヶ月間毎月１０万円を給付してくれるそうであるが、これには経済状態に関する条件があって、４つの条件全てに該当する必要がある。わたしは一つも該当しないので無理である。

あと２回は認定のためハローワークに行くことになる。７月と８月。それで終了である。８月以降どうするかについては、これは特段予定はない。何かしようという気はあるが、まずはあと二ヶ月の給付期間は求職活動を行う。仕事の準備とかしたりしたら給付に差し障るのである。もちろんアルバイトもすればその分給付されない。本当はアルバイトした分は先送りになるだけなのであるが、それも一年という制限がある。わたしの場合は給付が３６０日と長期に渡っているので先送りが効かないようである。

裕福な友人が東京都内のワンルームマンションを２軒も現金で買ったと聞いた。将来の定期収入ということである。それを聞いてわたしは何も言わなかったが、勿体無いなあと思った。ワンルームマンションを買う人間というのは、これは投資家しかいない。友人のように現金で買える人間はわずかでほとんどはローンを組んで買う。つまり裕福でない連中。そんな余裕のない人間と一緒になって裕福な人間が同じ投資をする手はない。余裕がある人間は余裕がある人間にしかできない投資をすべきである、とわたしは考える。

ワンルームマンションも分譲マンションも同じ構造であるから耐久年数は似たようなものとワンルームマンションを売る方は言う。確かにワンルームでもきちんとメンテをすればよい状態で維持されるだろうが、果たして余裕のないローンで買っている投資家が金をかけてそんなにきちんを維持管理をするかどうか？と考えれば結論は見えている。数十年後かいつかだろうが、最終的には売り物にならない状態になる可能性が高い。立て直すにしても所有者の意思統一はまず見込みがない。投資家で実際そこにすんでいない人間が８０％同意する可能性はどれほどか？

ワンルームマンションを売って現金に換えたいと思った時に買う相手は投資家である。買う相手はよほどうまい話でないと買わないということだから、売る方は損を承知で現金が欲しいから売るハメになっていると足元を見られる。投資家しかかわない不動産てのは実は資産価値はないと思う。

わたしだったらどうせキャッシュで買うなら分譲ものの中古を買う。それも自宅と呼べるレベルのグレードの定住できる物件。サラリーマンが一生をかけて購入するようなマイホームと言えるもの。主要駅から１０分以内でなおかつ総戸数はあまり少ないのはダメだが数十戸ぐらいがいい。住民の意思統一が容易である。住民の属性というかレベルが高いものを選ぶ。もちろん総戸数のほとんどが賃貸に出ていないもの。投資家が所有者にいないものがいい。マンションは知られたブランドのものを選らぶ。作りはしっかりしているし管理もしっかりである。中古になると一流のブランドマンションとそれ以下のもので値段の差はなくなってしまうからブランドマンションを買ったほうがいい。築２０年から３０年くらいが値段がこなれていて一番買いやすい。

こういう永住型分譲マンションはこれは丁寧に維持管理されるので、築何十年でも非常に綺麗である。変な人は住んでいないので好ましい近所づきあいも得られる。そしてもしも手放したと思ったときには容易に売ることができる。売る相手は投資家ではなくそこに住みたいという人である。そこに住みたいと思うならそれは利回りばかり気にする投資家とは別の判断基準になる。買い叩かれたり足元を見られることもない。だいたい自分とか身内で使ってもいいのである。自分が使えるものを買っておけばあとはどうにでもなる。ワンルームだって自分で使えるなら買う手はあるかもしれない。

要は買うにしても維持するにしてもそして売るにしても、投資家とは接点も持たないことである。それであればほとんどの投資家と別次元の存在である。確かに利回りはそれほどよくないかもしれない。維持管理で出費も多い。だが借金で買ったわけではないので、それほどの負担にならず末長く家賃が入る。こういう物件は借り手がつかないということはまずない。もちろんずっと良質な住民が定住しているのでたぶんワンルームマンションよりはるかに長く良い状態で維持されるだろう。それで最後に捨ておかれることも絶対ないのである。

ということで不動産を現金で買える余裕があるならワンルームマンション投資はよろしくないという話。余裕がなくてローンで買う人はそれは好きにされたらよろしい。全員が損をするというわけではないので、その中でラットレースよろしく勝ち切るべく奮闘されればいいだろう。

自宅は資産？

買い物好きのわたしだが、普通は買う前にどっちにしようかと悩む人が多いだろう。で買った以上は納得する。これは確かにまっとうな姿勢だけど、やはり使ってみないとわからないことというのも多い。前の記事で紹介したICLEVERのキーボードなんて期待しないで買ったんだけどそれも最初は使わなかったんだけど、今はメインのキーボードになっている。そんなもんである。やはり使ってみてどうかである。ということで、まずは良さげであれば買ってみてそれでその後悩むというのも悪くないけど、悔しいのは買ってすぐに失敗したとわかるものも多いということ。深く考えずに買うことも多いからそういう羽目になる。

わたしは全般的には思慮深い方に属すると思うけど、その思慮深さが偏っていてあるところは猛烈に思考が回るが、あるところはあまり考えずにむしろどうなるか試してみたくなる。これもけっこう面白いのである。そういう二極を共存させることでバランスが取れているのかもしれない。もちろんバランスというのは私の内部の話しで、外から見てわたしがバランスが取れているとは別の話。

でもあまり深く考えないでひどい目にあったという記憶はあまりない。その分楽しめたという分が大きい。買い物というのは失敗も含めて楽しみだろう。

自分の家は資産か？ と言う議論はよく聞く。それはないよりはあったほうが資産ぽくはある。家賃を払うということはずっと借金を続けているのと同じである。もっとも資産と呼ぶためにはまず借金がない状態でないといけない。ローンを払っているうちは本当に自分のものとは言えない。試しにローンの支払いを止めればたちどころに取り上げられ追い出されるのだから。では借金を払い終えたら資産か？ これはその人の状態による。つまりいつでも好きに処分しても生活に不足がないとしたら、あるいは家を空けて貸すことが可能で、実際借り手がつく自宅であればこれは資産と呼んでもいい。つまり選択肢があるということが資産の条件。

ほとんどの人にとって自宅を売って賃貸に住むというシナリオは選択肢にならないだろう。売っても貸しても自分の住居コストがついてまわる。仮に新しい家を買うにしても自宅を売らないと買えない人がほとんどだ。選択肢は常に限られればそれではやはり資産とは言い難いが、まあ借金がなくて家賃を払わなくてもいいだけましであるということ。そういうことで自宅を資産だと思える人間はそんなに多くはないだろうってことになる。

グダグダ言うけど、結局自宅は資産でないって結論か？と言われそうだが、 わたしが言いたいのはそんなことじゃない。だいたいどう呼ぼうが意味はない。わたしのポイントは、結局自分が住む家はなんらかの形で必要になるのであるから、そこは資産資産でないという切り分けをデジタルにするのではなく、アナログ的により資産に近づけるような細かな工夫をして生活全般も組立ていくことが年を経て大きな差になるということ、まったく資産にならない自宅からより資産に近いと思える自宅までいろいろあるということ、なんである。

売りづらいところに居を構えないとか、建物だって売りやすく建てるとか、あるいは将来使い回した効くように工夫するとか、身の丈にあった家で借金を少しでも減らすとか早く返すとか、高級車は家のローンが終わってからとか、子どもの教育とかで見栄を張らないとか、堅実な自分なりの収入計画を実行するとか、給料でたりなきゃ他の手だてを考えるとか、いろいろ考えて実行することである。ポイントは選択肢を増やすように持っていくこと。選択肢が多いならそれが資産である。

ダイエットの基本は毎日体重計に乗るとはよく言われることである。資産形成の道も

毎日とまで言わないがよく考えて現状を把握してそして、適切な手段を講じることで大きな差になってくる。なにせよく考えることである。パソコン程度をよく考えて買うなら、家を買うときはその百倍は考えないといけないのである。そういう大切なことを考えていれば後はまあどうにでもなる。山ほどキーボードを買ってもモーマンタイである。

不動産業者とのつきあい

落馬後ひさびさにゴルフ仲間とのゴルフ。朝5時に家を出て6時半からラウンド。ゴルフ仲間との勝負であるが、いつものように負けた。ライバルのプレー、見ていてけっこう下手だなと思うのだけど、あいにくわたしはもっと下手だ。今日は前半はバンカーで3発打ってダブルパーとか、後半はあがり２ホール、連続でOBとか、乱調としか言いようがない。スコアは何とか89。まあ落馬の後遺症は癒えたのでこれからだな。午前中でゴルフを終えて午後からフィットネスジムに行った。我ながらよく運動する。

賃貸に出しているマンションの管理人から電話があった。賃借人さんが給湯器の故障で不動産屋に連絡を取っても連休で応答がなく困っていると。それで大家のわたしに電話があったわけだ。わたしの方から直接電話して賃借人と話す羽目になった。どうも間違いなく故障のようなので、それで知っている水道業者の携帯に電話すると連絡がついて、行ってくれると言うので即行ってもらった。

水道屋によれば給湯器の交換が必要との判断で、それでその水道屋さんに進めてくれとお願いをした。もう長いこと使っていて交換の時期であったので納得である。けっこうな出費になると思われるが、これは実はわたしが儲かったのである。なぜかと言うと不動産屋の中間マージンが節約できる。給湯器交換はけっこう高いから軽く数万円は抜かれるところだが、今回は不動産屋に連絡がつかないとのことでわたしに連絡がきた。わたしは幸い家にいて電話をとることができて、幸い知っている水道屋がいるのでさっそく連絡を取り、その水道屋もすぐに動いてくれた。そのままこっちでやるので、管理をさせている不動産屋にマージンを渡す必要がない。

今使っている不動産屋は以前は簡単亜修理ができる現場を回る職人がいたのだが、辞めてしまって後任は採用してない。コスト削減なんだろう。そんで全部業者に丸投げになってしまっている。それで請求にマージンを乗せるだけ。ちょっとした修理でもけっこう金がかかるようになっている。これはつきあい方を考えねばいかんかなと思っていたのであるが、これは簡単には変えられない。リーフォームさせた保証だってあるし、また賃貸の契約書の関係もあるし、それに募集という意味ではやはり力はあるから、うーむ、というところである。それにしても給湯器という大物でわたしに直接連絡が来るとは、いやまったくついている。

とにかくかかってくる電話にはでることだ。そして反応できる力を身につけること。逆に不動産屋は少し甘かったと言える。休みでも必ず連絡がつく建築関係の業者というのはけっこう多い。そういうちょっとした隙で商売を取られてしまう。不動産投資では業者とのつきあいは避けられないが、そのつきあいも変化していくので、ずっとそのままというのではだめだろうと思う。いつでもよく観察して変化に対応する。どんな投資でもいやビジネスでも、人生でも大切なことなんだろうと思う。

車は現金で買うもの

先日家のそばのマツダに行ったわけだが、その時にいろいろ話していたら、営業マンも新型のCXー５を注文したんだそうだ。４０歳くらいだと思うが家庭もあって子供もいるようなことを言っていたが、それが４００万円の買い物。張り込んだな、と思ったが本人もこれをバネに必死に働くという決意を込めて買いましたなんて言っている。もう一人の営業マンも話に入ってきてやはり４０歳くらいだと思うが新型のCXー５を同じく買ったそうだ。４００万円。もちろん個々の経済状態は知らないからなんとも言えないのであるがやはり車に使いすぎって感じはわたしにはする。

児童養護施設に働いていたのだが職員はしょぼい車ばかりだが園長だけは５００万円くらいの新車を買っていた。他の児童養護施設に研修で行った時もそこの園長はドイツ車に乗っていた。児童養護施設の園長の給料がどれくらいかはだいたい知っているがやはりこれもわたしの感覚では車に使いすぎって気はする。自分で考える社会的ステータスと収入がマッチしていないてことかな。

わたしの知っている医者とか歯医者、車はドイツ車であるが、実は新車を買わないで中古車を買っている。Eクラスでも程度の良いのが３００万円くらいからある。まあ４００万円も出せば十分だ。見栄を貼るのと実用という意味でも距離がいっていないドイツ車はうってつけである。誰も中古ですかなんて聞かないしドイツ車だと一つ二つ前のモデルでも別に古臭くない。数十万キロは走れるようにもともと設計されているものだ。これは収入に対して車は使いすぎではないとわたしは思う。

ドイツ車などいくつかのブランドの営業マンから聞いて似たような答えを得ているから信頼性があると思っているのだが、車をキャッシュで買う人は３割である。残りの７割はローンを使う。さて上の例でそれぞれ彼らは車をどうやって買っているのだろう？　医者はキャッシュで買っている。児童養護施設の園長とかマツダの営業マンはどうだか？　わたしは知らないが７割という数字から、傾向としてはり込む人間はローンが多いだろうと想像する。

なぜなら住宅ローンを持っている人間が車をキャッシュで買うのは損である。そんなことするなら車の代金を住宅ローンの繰り上げ返済にあてるほうがずっと節約になる。だから住宅ローンがある人間がさらに車に張り込むとそこはローンということになる。家も借金、車も借金、下手すりゃ教育も借金というわけだ。

わたしがサラリーマンだった時、会社は車好きが多かったがわたしの同僚や部下はわたしと同じくらいのクラスの車に乗っている人間が多かった。外車国産に関わらずずいぶんいい車に乗っていたが、給料はだいたいわかっているし、株でまとめて儲けてもいないし、さらに借家住まいか住宅ローンがあるのによくそんな高い車を買えるな、と思っていた。わたしからすると車に張り込みすぎだと思う人間が多かった。聞いていないがローンで車を買う人間も多かったのだろう。

一方わたしの上司のいわちゃんなんて免許も持ってないし家の車はブルーバード、たけちゃんも日産の小さめのSUVを買っていた。どちらもかなりの資産家である。いわちゃんはまだ良いとしてたけちゃんなんて車が好きなのにその前の車は日産の大きなSUVだったがその車に１５年以上乗っていた。金持ちなのに車にそんな張り込まない。

車が好きであればある程度車に金を使うのはそれはそれで良いと思うが、ただ借金して買うならそこは考えないといけない。自分の経済状態以上に車に張り込むのはそれは趣味と言うのはいかがなものかとわたしは思う。わたしは車が大好きなので車には自分なりにけっこう金を使ってきていると思うが、けっして張り込むということはしない。無理して買う気もないしましてや借金なんてありえない。

家は現金で買えない人がほとんどだけど、そこでも借金を少しでも減らすという考えよりは一生に一度だから後悔したくないとばかりに張り込む人間が多いと思う。実は家でさえ張り込むものでないとわたしは思う。住めればいいだろう。若い人には築２０年くらいの主要駅のそばの中古マンションを買うことをお勧めしたい。価格は十分こなれているし、まだ５０年以上は使えるし最後土地の値段は残るからゼロにはならない。

わたしが持っているマンションの具体例を言うと、２０００万円で安い時に拾った物件がある。７５平米で主要駅から8分。もちろん現金で買った。このマンションは土地の持分でも１０００万円以上あるので、どんなに下がってもマンションの値段が１０００万円以下にならない。最近は市況が良いので今でも２０００万円くらいが相場だ。１７００万とかで値をつければすぐに売れる。（売らないけど）そのマンションは賃貸に出してからすでに家賃だけで１０００万円以上貰っている。今でも毎月貰っている。損しようがない。

車の話をしているうちに不動産の話になってしまった。要は張り込むなということである。趣味でも投資でも。借金するいうことは張り込んでいる可能性が高いから要注意だ。趣味だからとかこだわりたいとか、そんなことは金のある人間が言うことだ。

勝ち切るということ

セミリタイアのブログはけっこう多いが、さて定年前にセミリタイアしてそして１０年２０年すっかり成功して悠々自適ですよというそういうブログはほとんど目にしない。探し方が悪いのかもしれないが、仮にあったとしても、結論としてセミリタイアのほとんどは長続きしなだろうということは言えそうである。セミリタイアした人間が数年して普通の生活に戻ろうとしてもろくなことにはたぶんならない。セミリタイア前より悲惨だろう。

不動産投資のブログを見ているが長年続けている人間というのがほとんどいない。メガ大家などと嘯いている威勢のいい人間も経験はわずか数年とかせいぜい１０年とか、いまだに借金漬けで物件を増やし続けているすなわち借金を増やし続けている。ちょっと考えればわかることだが、不動産投資の最終的成功の形は借金がゼロでありそして貸してもいい売ってもいいという優良物件でゆとりのキャッシュフローを持つことであろう。そうなるためには２０年以上はかかるのかもしれないが、見事成功しましたって自慢している悠々自適の大家があまりいない。結局成功しているのは相続地主ではないか？（相続地主でも失敗する人間がいる）

株式投資為替投資のブログも多いが、さて１０年以上続いているブログがいくつある？　株式投資、為替投資こそ、一番長続きしない投資かもしれない。ほとんどの人間は消えて行く。もちろん消えた理由は退場したということだけではないとは思うが、それでも少なすぎる。やはり長続きは難しいのだと思える。相場の成功例はもう一生の生活を担保して、あとは好きな相場を悠々と遊び半分でやることではないかと思うが（好きならね）そういう人間というのはこれは非常に少ないと思う。専業ですと胸を張ったところで、明日止めたら暮らしていけないならそのあたりのサラリーマンの余裕度と大差はない。

大人しくサラリーマンをしている人間を見てみよう。わたしと同世代でそれこそ学歴も高く立派な職を得て、それで頭を低くして気遣いをして３０数年も頑張って、それでもう働かなくても遊んで暮らせる人間なんてこれはほとんど目にしない。年金も減るし老後不安だという人間がほとんどだ。長続きだけはしたのだろうが、それこそ勝ち切るには程遠いとしか言いようがない。わたしと同世代でせいぜいこの程度ということは、３０代４０代のもっと若い人たちはさらに苦しいと思われる。

家業と継ぐとか起業した人間は成功例としてある程度いる。かれらは確かに収入も多くよい生活をしている。だが勝ち切るという視点から見ればこれは程遠いという人間が多い。規模が拡大すればするほどそれなりのリスクを取る羽目になる。会社は会社で大きな投資をせねばならないとなれば重くその責任がのしかかる。そして勝手に止めたとは言えない。もちろん社員に対する責任もあるしそして次世代に事業を引き継ぐ責任もある。安寧の日々は訪れない。

ということで何をやっても勝ち切るというのはとても大変である。勝っているというのはあくまでも途中経過で、ある意味流動的なポジションである。いつなにがどうなるかわからないのである。わたしは３０代後半くらいからずっといかに勝ち切るかと考えてきた。相当よく考えないと勝ち切る体制には持っていけない。能力があってもそれを温存して、戦線を広げる誘惑に勝たねばならない。

わたしのおじいちゃんは事業を拡大に拡大して成功者と称された。大きな屋敷に住み高額納税リストに載り社員数百人の社長。だが最後事業を潰した。結局成功は途中経過に過ぎなかった。わたしは大人しく頭を下げて生きる気はなかったけど、規模の拡大や成功の派手さより、勝ち切るというのに重きを置いた。

幸いそれほど贅沢を好むわけではない。いくらでも儲けたいとも思わない。むしろ必要以上に稼ぎたくないという気持ちである。だから勝ち切るファーストで良いのである。わたしのようにある程度のサイズでこじんまりと勝ち切るというのは、新しい成功の形かもしれないと自分で思うけどね。　みんな稼いだ後に楽しようと思う、だから稼ぐのがいっぱいいっぱいになる。わたしは稼ぐのにも全力を使わないでいつも手仕舞いを頭に入れて動いていくってこと。その上で勝ちきる。まあ要領がいいんだろうけどね。