たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

投資の弟子を募る

ハローワークには今日は自転車で行った。９時過ぎに入るとすでに一杯で座るところを見つけるのも大変だ。来ている人間のほとんどはどうやら失業の認定のようである。失業状態を認定してもらってそれで失業給付を頂くわけだが、来ている人間を見渡すとどうもわたしと同じくらいか少し年下じゃないかなと思える人間が多い気がする。明らかな年輩者はあまり見えないのはもう失業給付は終わっているということかな？５０代半ばで失業状態という人たちの顔色は総じて冴えない、とまあ先入観でそう見える。名前を呼ばれても返事の声は小さいが、当たり前だ。元気よく返事する場所じゃない。わたしだって大きな声で応答しない。わたしは受給開始の手続きなのですぐに呼ばれた。来月早々に雇用保険説明会に来てくださいと冊子を渡されて終わり。実際の求職活動は説明会の後ということのようだ。わたしは過去に介護休業補償も受けているし、雇用保険も受給するということでサラリーマンとしての法的な保護は完璧に受けている。サラリーマンの嫌な部分は味あわずおいしい部分だけ堪能したとても幸せなサラリーマン生活であった。

さる不動産のブログを読んでいるが自分の弟子を募集するという。不動産投資の弟子ということである。その人は株ではうまく行かずだいぶ損したらしい。結論として素人は株は絶対儲からないと言い放つ。まあハルトモ君のような人間は例外なので、ほぼ絶対儲からないで結論はいいんだろうとは思う。それで不動産分野に進んでそれで割とうまいこと行っているそうなんだが、それで今度は弟子を募ると言う。自分の言うとおりにする人間でなきゃダメだという。

これはどういうことかと言うと、自分がうまく行ってそのやり方を誰かに伝承したいという欲求があるということかな？ 自分の正しさをなんらかの形で再現して証明したい欲求と言ってもいいだろう。さらに言うなら自分の言うことを本当に守れる人間なら儲かるという確信があるのかもしれない。それがまさに自分のレゾンデートルと言っていい。これは株で成功した相場師にも共通した感覚だと言う気もする。あらなみさんとか猫次郎さんとか、あるいはベトナムさんだって、なんか無理だろうっていいながら、少ないとは思いながらも自分の道を踏襲する人間に探している節があって、投資家をみる目の底に優しさが現れている。これがハルトモには全くないのね。欲の皮の突っ張った人間はみんな負けろって思ってるもん。わたしの真似ができる人間もいない、ってこれは確信している。だから教えようなんて気はまったく起きない。もっとも教わろうという人間もいないけど。

その一方でわたしは児童養護施設の子どもにはなんだかやはり愛想がつかせられないというか気にかかる気持ちがある。これは何故かと言うと、つまりだ、人間というのは自分が苦労した経験で同じ苦労をしている人間に親近感を感じるということじゃないか？ だとするとわたしは児童養護施設にいて子どもの頃劣悪な環境にあったことをむしろ好ましいと思えてくる。それがわたしの生き方にも影響を落としているからだ。安部首相なんてどういう人間に愛着を感じるかと考えるとぞっとするもんね。ということで、おのれの経験を無視しては生きられないのが人間ということだろうというの今日の結論。

株と不動産と

不動産関連のブログを読んでいると、不動産でそこそこ軌道に乗る前に株で失敗している人がわりと多い。そういう人は言う。「株は儲かりませんよ。」とかあるいは「わたしには不動産が合っていた。」、とか。まあ個別の事情はそれぞれあるにせよ、逆はないことから考えると不動産より株のほうが難易度が高くて危険だということだ。

不動産で失敗して株に転向したという話はまず聞かない。と言うか、どっちもうまく行かない人が多くいるんだろうけどネットでは自慢げには出てこないだけだ。不動産でもうまく行ってると言える人は１０人に１人くらいらしい。株はたぶんうまく行っているという人はそれより１桁は軽く少ないから、確かに株のほうが難しい。それと株の負け方が怖い。不動産で急激に追い込まれて破産や自殺する人はあまりいないと想像するが株だとたぶんニュースの数くらい毎日ある。

不動産は株に比べれば危険ではないと言えるだろうが、手間暇がかかるのとそれほど儲からないという側面がある。金を借りれば銀行、あるいはつきあいのある業者、いろんな人間を儲けさせるので自分にあまり残らない。株はそういう手間暇の面倒さが不動産に比べて低いのと、自分だけ儲ければよいという身軽さがある。

本物の才覚ある人間ならどっちもやってもうまく行くんだろうと思う。株とか不動産どころじゃない。自分で商売をやってもあるいはサラリーマンでも、何をやってもうまくいく。まあそういう人はそんないるわけじゃない。何かはうまく行ってなにかはうまく行かないというのは、そこに自分の弱さとか強さの特性というか偏りがあると理解する必要がある。

サラリーマンではそこそこうまく行っているけど、、株で失敗したとか不動産で損したとか、そういう人はこれはかなり多くて、もちろん会社を辞めて自営をしてそれでうまくいかないという人も多い。どういうことかというとサラリーマンが一番難易度が低いのである。そこがよくわかっていないサラリーマンが実に多い。自分は立派なつもりでいる。

またはその難易度が低いところでぶつぶつ文句を言ってうまく行っているとは言えない人間が、、さてそれ以外のもっと難しいことをやってうまくいくのか？　それは個々にはいろいろあるんだろうけど、全体としては、身の程知らずといういつもわたしのセリフになる。

こういうそれぞれの投資のもつ側面をよく理解して、そしてそれ以上に自分をよく理解してそれでどうするか決めるべきなんだろうけど、総じて言えることは「やらないほうがいい」　である。サラリーマンを長いことやってきたけど、本当に「この人は凄い」って人はわたしは一人も見なかった。会った人には悪いけどわたしは記憶にないのね。もちろんサラリーマンで成功する人間はいくらでも会ったけどあくまでも「飼われる中での凄さ」だから、わたしから見るとそんな迫力無い。

まあサラリーマンでもざっと組織を見渡して、これは優秀だと言える人間て１０人に１人くらいかな？　その１０人に一人でも株や不動産じゃ損をする。おとなしくしとけばいいのに、、てことにたいていなる。もちろん俺はそうじゃないと思う人は反論なんかせずに勝手にやればいいだけだ。少ないけどそういう人もいることはわたしも知っている。

そういうことでそれぞれ特性があるのでうまく組み合わせるとこれはいいバランスになる。サラリーマンとか商売を楽しく続けながら、株でも不動産でも儲ければいいわけだ。難易度が低いからと言ってサラリーマンを馬鹿にしないでうまく楽しく、いいとこ取りをすれば良い。株で儲けて会社をやめたいって人もいるんだろうけど。その会社を辞めたい程度の人間が株でうまく行くのはかなり可能性は低いと。もちろん俺はそうじゃないって人はいることはいる。そういう人は何度も言うけど勝手に頑張ればいいことだ。議論の意味はない。

最強の大家

マンションを買ったんだけど転勤で賃貸に出すって人は結構いる。そういう人は転勤先ではたいてい社宅扱いとか住宅補助で軽い住宅負担で済むわけで、一方自分の家はそれを賃貸に出してそれでその家賃収入で住宅ローンがだいたい支払えるというパターンなんだけど、これも立派な大家と言えるわけだが、こういう大家が破綻したというのはまず聞かない。理由はふたつあって

1，家賃が入ってこなくてももともと払える資金繰りになっている。
(今の住まいが社宅扱いであることともともとの住宅ローンを払う気でいたから)
2，賃貸市場で分譲物件は強いので空き室になっても早く埋まること。

まあかなりおかしな物件を買ってしまいどうにも借り手がつかなくなるということもなくはないだろうがそれでも破綻まではしないし、普通に優良物件を買っておけばまず貸せないということはない。埼玉県で主要駅で駅から徒歩１０分以内で知られたデベロッパーの分譲マンションならまず借り手はつく。今は空き室率があがっているとかいうけどそれはアパートとか古い戸建ての話だ。

それから出口戦略がまったく違う。結局自宅を売りに出すというのはよくある話である。転勤が長引いたりまたはなんらかの理由で別に家を求めたくなったり、その場合に買い手は？ というとそれは一般の自宅を探している人で、こういう人は気に入って自分が住みたければ買う。つまり売りやすい。

一方アパートとか賃貸マンションの区分所有を売りに出そうとすれば買い手はこれは投資家しかいない。そういう連中は自分が儲かると思わなければ買わないから値切ったり買いたたいて利回りをあげようとかする。当たり前だ。だから売る方が儲かるてことはまずなくて、資金に余裕があるならたいてい売るない方がましということになる。もう償却が済んでいるとしても賃借人が済んでいるならたぶん持っていたほうが得なはずである。なぜならでなきゃ買う方が買わないから。買う方には好みも思い入れもそんなものないわけだ。

それにしても面白いのはこの破綻しづらい大家というのは実はそもそも自分の家なんて持っていないのである。自宅はローンでほとんど借金、現在住んでいる家は社宅。それでも破綻しづらいのは上記の1と2がきちんと担保されているからである。まあ社畜として決してやんちゃんはできないと長年我慢するしかないけど、それは別の話。会社でリストラでもされたらそれはローンどころか生活全体の死活問題というのはそれは当然だ。

さてこうやって考えると、自力で上記の1と2を実現してしまえばこれが最強の大家と言えるのである。やれ少しでも物件を安く仕入れるとか経費を少なく上げるとかの為に涙ぐましい手間をかけるとかそんなことをしないと採算があわないということであるなら根本的な強さとは言い難い。どんぶり勘定でもまず間違いなく儲かるなってくらいでないと商売っての盤石にならないのである。自力で1と2を実現する方法は無借金でおこなうことだが、そんな金ないと言うのかもしれないが 借金で回すなんて考え方が、そもそも投資家と呼べないだろうと私は思う。

資産総額と負債総額

不動産で勘違いする人が多いのは、一億円の不動産を借金で買えば一億円の負債ができるが、この時点ですでに大きくマイナスであるということ。昨日の記事でも６億円の不動産を所有していて借金が４億円だから実質２億円プラスだと考えている人がいる。

だが借金はまごうことなく借金で明日返してくれと言われたら４億円は４億円である。一方６億円の資産と自分で言っているが、大急ぎで処分して現金に換えたいとなったらいったいいくら残るのか？持っている物件が投資物件であるなら買いに買い叩かれて６億円で済むはずがない。半分がいいとこ。だから６億円というのはずっと持っていてそれでそれくらいの価値はあるだろうという、その程度の話である。それに不動産だって暴落するかもしれない。震災だってありえる。それ以外にトラブルの種はいくらでもある。

そう考えると６億円の資産があると自分で言っているが、実際はほとんど自由になる金はなくて借金で回しているだけと言ってもいい。逆に借金がなくてそれも投資用物件でなく個人住居用で持っていれば、それはどんな計算をしようがマイナスになりようがない。

だから６億円の資産で４億円の借金なんて人間より、借金がなくて不動産を持ってい人間のほうがはるかにゆとりがあるということ。怖いものはないのである。本当にゆとりある生活を目指すなら借金で回すという考えは持つべきでないとわたしは思う。

わたしはそう思うがそうでない人間と議論する気もない。互いに別の財布の人間がどっちの財布が良いか議論する意味などないのだ。だからハルトモお前の考えは正しくないと言われれば、それで良い。正しくなかった結果いくらか金を払うという話ではないから。わたしは別に正しく投資したいなんて思わない。

株式投資も似たような話はある。正しい投資を身につける。そんなの考えたくもない。瞬間瞬間の身のこなしで儲けていけばいいわけで、正しかろうが正しくなかろうがわたしはどうでも良いことだと思うんだけどね。もちろんこれもハルトモの言っていることが正しくないということで構わない。正しくないからと言って口座残高は変わらないのである。

カリスマサラリーマン大家

総資産[６億円]−借入金[４億円]＝自己資本[２億円]

年間家賃収入[４２百万円]―借入金返済[３０百万円]

＝キャッシュフロー[１２百万円]

■種別:区分所有マンション21戸･一戸建て2棟3戸･一棟アパート5棟40戸･一棟マンション1棟36戸　

勝手にコピペしたが誰だかわからんだろう。不動産投投資歴三十年、不動産投資セミナーの講師の方である。これくらいになれば講師ができるくらいの大成功ということらしい。

サラリーマンではどうだか知らないけど、不動産を三十年もやっていてこの程度でカリスマか？　てわたしは思う。

上の計算式に則れば自己資本が２億円あるなら無借金で年間家賃収入が１４００万円でキャッシュフローが１４００万円のほうがずっといい。三十年やっていまだに借金して銀行を儲けさせて、それにこの人こんなに物件たくさん持っていつまでも楽できないだろう。なにがどう楽かはわたしくらいにはという意味だ。

この人はたぶんそんなキャッシュを持っていないだろう。たぶんこれで一杯一杯、キャッシュが潤沢にあればさっさと払う。こんな借金の返済するような羽目にならない。

こういうのを成功例としてもてはやす気がしれない。セミナーを受けようて気も知れない。せいぜい頑張っている一例。わたしはそう思うのだがそう思わない人がこの世のほとんどである。