たいした話でもないですが、、すこしこだわったりして

投資の真理

不動産投資のブログやサイトを見ていると、「いかに安く買うかが重要。」と常識のようにかかれているのをよく目にする。安く買えればその分家賃競争に耐えられるし、また当然利回りがよくなるからだ。つまり不動産というとても換金がしづらい投資で換金のことばかり考えているということになるがそこに無理がある。そういう人は不動産ではなくて株とか為替をやったほうが良いのかもしれない。そっちも儲からんけどね。

不動産投資の基本はずっと持ち続けて一生手放さなくてもそして孫子に引き継いでも価値があるものを買うことである。つまり誰もが、欲しいなあ住みたいなあ、と思えるものを買うということ。そうすれば不動産投資はそんなおかしなことにならない。使いよう売りようがあるからである。

よろしくないのは将来使いようなく売りようもない物件を儲けたいという一心でそれもそっくり借金で買うこと。サラリーマンが借金で一棟もののアパートを中古で購入したり投資マンションを買うというのはそもそも不自然で無理がある投資なのである。不動産投資というのは地主かあるいは資金に相当余裕がある人間がやってうまくいくものである。

こんな当たり前の基本の基本だと思えることがどこにも書いていないというのはどういうわけか？ そこにこの世界のからくりがある。株でも不動産でも本当に投資家のメリットになるようなことは書かれない。それに群がり儲けたいという人間に有利な情報が氾濫する。その点このブログはきわめて良心的と言える。投資家のための本音のブログだ。要点はシンプル。「止めておきなさい」 これで間違いない。万人に共通する真理だ。

金の流れ

不動産投資をする人のほとんどは借金をして物件を買いそれを貸して入ってくる家賃からローンを返済する。つまり自分自身は金の通り道である。自分のローンを店子が払ってくれていると思うのは勘違いだ。いろいろ苦労して不動産経営してようやくひねり出した利益のかなりに部分が銀行に没収されているのである。所詮は金の通り道。

わたしは借金がない。入ってくる家賃はそれなりの経費はかかるが、大部分はわたしの手元に残る。そこからどこにも流れていかない。つまりわたしは金の通り道ではなく金の落ち着き場所なのである。金の通り道でより落ち着き場所の方が強いに決まっている。落ち着き場所は金が溢れる。

ただ世間を見渡せば金の通り道にさえなれない人間がほとんどだろう。通り道になればそれは宿場だかそれなりにお金は落ちる。悪くはないと思うのだろうが、わたしは好まない。大きな金の通り道になるより小さな金の落ち着き場所を好む。小ぶりながらずっと自由で融通が効いてしがらみもない。どうにでもなるという強みがあるのである。金の落ち着き場所になる。それは一段上の強者の戦略である。

その人なりの器量で金が溢れるならもう結構ということになる。いくら入ってきたところで行き先がないならそれ以上稼ぐ意味はない。であれば今度は入ってくる金を抑えるというフェーズに入ってくる。つまり稼ぐのを止めるということ。稼ぐのをやめると税金とかさまざまな経済行動がさらにダウンサイジングされる。貧乏人と同じようなコストで豊かな生活を送ることになる。税金も納めずローン金利も払わず保険料も最低限でまた住居費もかからない。使う金は自分の楽しみと美味いもの。それ以外には基本金を使わない。そうなればこっちのもんだ。

きっとうまく行く

そういうタイトルのインド映画があったがあれはなかなかよい映画だ。オススメだ。

以前住んでいたマンションも今は法人契約で貸しているが駅から徒歩8分ほどだ。購入した時は駅そのものははかなりしょぼかったが再開発される予定があり事実その通り再開発されて今は大きな商業ビルが新たに建っているし駅も綺麗に建て替えられてずいぶん様変わりしている。

さらに今工事中だが新しい商業施設がまた出来る。これが出来るとそのマンションがまたとても便利になる。商業施設まで徒歩２−３分くらいになると思われる。さらに新しく駅の入り口が出来る。今まではホームがあるのに入り口がなかったので遠回りしていたのが解消される。これで駅まで徒歩８分だったが５分以内とかになると思う。家を出て商業施設まですぐ中を抜けて改札口まで５分。素晴らしい。実際駅の中とかホームで歩く距離もだい短くなるので実質的な利便性向上はさらに大きい。

資産価値はあきらかに増している。今にして思えば随分良いものを買っておいたものだと我ながら感心する。前にも書いたが本当はカミさんが気に行った別のマンションに住むはずで契約金数百万円振り込んだのだが、その後いろいろあってキャンセルして、それで２番手のこのマンションにしたんだから本当についていると思う。もちろんついているのはカミさんだが。

このマンションは新築で買ったが良い時期に買ったから物も良いし値段も近隣に比べるとあまり下がっていない。築年数から考えてもこれからもそんな下がらんじゃないだろうか？　値段が下がらないものを持っていて毎月家賃が入ってくるわけだから美味しい話だ。まったく何をやってもうまくいくね。うまく行かないのはゴルフだけだ。でもゴルフは上手くいかないのを含めての楽しみだからまあそれで良いのだ。

私の不動産投資

以前も書いたけど文章だったんで多分わかりづらいから箇条書きにしておく。

私がこうやって公開しても多分真似しようという人間も真似できる人間もそれほどいないだろう。それくらい巷の投資家と逆のことをやっている。それでうまく行くのである。ただ株で儲けたような降って湧いたような現金を持っている人にしかできない。苦労して貯めた金でやることじゃない、ましてや借金なんて論外。また似たような環境に住んでいる人にしか当てはまらないだろう。考え方は同じなのでその地域に合わせてやり方を変えるしかないだろうが、、

要は家賃は入って来れば良いというくらい鷹揚に構えること。自分の利回りはほどほどにして借主と不動産屋を喜ばせてやれということ。自分が将来使っても良いと真面目に思えるもので、資産として胸を張れるものを買っておけということ。もし売るときは住みたいという人間に売れる物件であること。投資物件は絶対に手を出さないこと。

１、立地

・ステータスの高い駅を選ぶこと。駅がしょぼいと良質な顧客はつきにくい。

・駅から１０分以内であること。

・学区を気にすることーレベルの高い中学校があると良い。

・ハザードマップをチェックしておくことー災害対策

・土地勘のないところは手を出さないこと。

２、物件

・長い実績のある一流のデベロッパーの物件であること。

・築２０年ほどの中古物件が狙い目

・７０平米以上の３LDKー永住型の家であること。２LDKも４LDKも避ける。

・所有者が実際住んでいる物件ー賃貸に多く出てるものは避ける。

・自分が住んでも良いな、身内に住ませも良いな、と思える物件

・土地の持分を気にすることー多い方が良い。

・タワーマンションでない限り大規模物件は避ける。

・なるべく安く買うこと

３、賃料

・近隣と比べて若干低めの家賃設定で構わないー高く貸そうとしないこと。

・利回りは気にしないこと

・法人契約が望ましい。

４、その他

・不動産屋を味方につけることー自分で全部できるならやれば良いが、、

思うままに書いた。理由は書き出したらきりがないので過去記事参照だ。

抜けがあるかもしれない。

安く買うということ

フィットネスクラブで時間を取ってレクチュアを受けた。今までは単に運動不足の解消で十分かと思って自転車を漕いだ泳いだりしていたが、これからは筋力増強と脂肪燃焼をターゲットにする。マシンを活用するのだ。目的はゴルフの飛距離アップである。それから滅多にしない洗車をした。水で流して掃除機だからすぐ終わる。ワックスがけなど絶対しない。車には塗装というものがちゃんとなされているからそれで十分だ。以前は違ったが１０年くらい前からそういう考えに変えた。その後ホームコースの薄暮のハーフプレイに出場。知らん人間とツーサムで練習しながら回った。さてその後夕食だがかみさんもいない中久々に自作した。割とうまくできて満足。娘にも食わせたらまあまあの評価であった。娘も大学生なんだからたまには自分で作ればいいのに、と思う。

不動産屋から電話があった。貸しているマンションの水栓が壊れたと居住者から連絡があったそうだ。交換となると約６万円ほどかかる。この前別のマンションでも交換したばかりであるが、所有するマンションは皆分譲物件で家族用である。備品はそれなりの物が使われており同じレベルというと高くなる。これを安くあげる方法はある。管理している不動産屋にやらせず自分で安い業者を手配するのだ。そうすると１万円かもうちょっと節約できる。もっと安くしようとすればグレードを落として安物を入れる手もある。だがそんな気はしないな。いつか自分とか身内が住むかもしれないし。

不動産経営をして成功している人間はおしなべてかなり細かい。こういうところで利益を出す。自分でリフォームさえする猛者もいる。前の会社の同僚で賃貸王ススム君はそうだった。有給休暇とって壁紙貼りとかしていたな。わたしはたぶんうまく行っている大家と言ってよいが少々違う。せこく儲けるのはもう止めた。良いものを入れて居住者に喜んでもらいそれで業者にも儲けさせれば良い。そういう考えになった。

それでも十分儲かっている。ほとんどの大家はこの十分儲かっているとは言い難いのでせこく立ち回らざるをえない。それはそれで仕方無かろうが、業者にすると気前の良い大家の持つ物件の紹介に力を入れるのは人情として当たり前だ。加えて駅に近い良質な物件という商品力。わたしの持つマンションが空き家にならずすぐに決まるのは他の大家と差別化しているからだろう。

昔は物というのは安く買えるほうがいいと思い込んでいたが、まあ確かにそうなんだんだが、そこでぎりぎりと値切ったり細く立ち回って人の儲けを無理やり奪うような振る舞いはどこかに影響が出てくるものだ。そんなことしなくても株でも不動産でも同じだが、そんな値段で売ったら損なのになあと思うような値段でもぜひ売りたいという人間が実際この世にいるのである。そういう人から買えば売る方はそれなりに納得しているのでそれで安く買えて喜んでもらえてそれが一番良いのだろう。結局それが一番儲かる。