土地売買後／有害物質指定⇒瑕疵担保責任・除去請求権　【山口利昭弁護士】

【ブログ管理人／検討メモ】

■東京高裁

■民法§５７０（売主の瑕疵担保責任）

■
土地売買契約締結後の
有害物質指定
↓
隠れた瑕疵として
汚染処理費用請求

■
本件における瑕疵担保責任の法的性質
⇒債務不履行の一種？
ｏｒ
⇒特別法定責任？

■
瑕疵担保責任と消滅時効との関係
（最高裁判例との整合性）
↓
★民法§１６６（消滅時効の進行等）
↓
瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効に関する民法１６６条の適用があり、この消滅時効は買主が売買契約の対象物の引渡を受けたときから進行する
（最高裁平成１３年１１月２７日・民集５５－６－１３１１）
↓
★
最高裁判例・・・
２００３年時点の「汚染物質の除去費用」発生の事実を認識し時点を起算とするのではなく、
あくまでも「売買契約対象物の引渡を受けた時点」

【山口利昭弁護士／ビジネス法務の部屋より・・・】

2008年9月26日 (金)
有害物質規制に係る土地売買と瑕疵担保責任規定の適用に関する疑問
ろじゃあさんも「これは実務への影響大かも！？」としてとりあげていらっしゃいますが、

東京高裁において、土地売買契約の後に有害物質規制が敷かれた土地については、その汚染除去費用は民法５７０条の「隠れた瑕疵」に該当し、買主は売主に対して除去費用額４億４８００万円の請求ができる、
★

とする判決が出たそうであります。（日経ニュースはこちら。なお、９月２６日の日経新聞朝刊にも同様の記事が掲載されております）私自身も、この判決内容は、企業実務に多大な影響を与える可能性が高いものと認識しております。

本来ならば、判決全文を読んでからエントリーすべきでしょうが、どうも私の感覚として、

１９９１年に土地売買が完了して、２００３年に高濃度フッ素が有害物質として指定されたわけですから、１２年も経過した後に、商事売買の売主の瑕疵担保責任が発生する、というのは（たしかに買主にとってはお気の毒な状況ではありますが）取引の安定という意味から見ても、どうも違和感を覚えます。売買時よりも後に「汚染した土地」の指定を受けた土地がはたして「隠れた瑕疵」のある売買対象物に該当するのかどうか、という点につきましては、瑕疵担保責任の法的性質が、債務不履行の一種なのか、特別法定責任なのか、といった典型論点との関連でいろいろとご意見はあると思われます。
★

しかしながら私が反射的に違和感を覚える最大のポイントは「瑕疵担保責任と消滅時効」に関する最高裁判例との整合性であります。
★

瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効に関する民法１６６条の適用があり、この消滅時効は買主が売買契約の対象物の引渡を受けたときから進行する、というのが最高裁判例であります（最高裁平成１３年１１月２７日・民集５５－６－１３１１）。本件についてみますと、たしかに買主としましては、少なくとも２００３年時点にならないと「汚染物質の除去費用」発生の事実を認識できないわけですから、それ以前には損害賠償請求権を行使することは不能であります。したがいまして、損害賠償請求権の消滅時効の起算点を２００３年と捉えるべきのようでもありますが、上記最高裁判例は、瑕疵を認識できた時点を起算点とするのではなく、あくまでも「売買契約対象物の引渡を受けた時点」としております。これはおそらく、瑕疵担保責任の追及といえども、取引の安定性を考慮して、たとえ取引時において買主には瑕疵の存在が判明できず、損害賠償請求権を行使することができなくても、両当事者の公平を図る見地から、起算点を「引渡時」としたものであると思料されます。そうであるならば、本件でも、売主の瑕疵認識の時点よりも、１９９１年を消滅時効の起算点とすることが最高裁判例と整合するものであり、当該東京高裁判決は、最高裁の判例と抵触するのではないでしょうか。（もちろん、売主側が訴訟において消滅時効の抗弁を援用していること、を条件とするものでありますが）
★

どうも脊髄反射的に、違和感を覚えた次第でありますが、もし東京高裁の判断に公平性を付与する事情があるとするならば、売主は化学系の会社であり、後に有害物質として指定されるような汚染物質を自ら放出したのであるから、その除去責任は売主側が負担すべきである、とする価値判断かと思われます。ただ、この価値判断は、どこでどのように「瑕疵担保責任」を結びつくのか（債務不履行責任の一種と捉えるのかもしれませんが）、やはり判決全文にあたってみないと、そのあたりは不明のようであります。

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