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ICHIの夢の家日記
2009年に夢の家Ⅳ(免振+柱オール檜)の家で建てました

書庫HM選びのTIPS

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ICHIです。

旭化成、川の氾濫では賞賛を浴びて、
関連会社のデータ偽装では批判されて。
順番が逆だったら良かったのに、株価に大きなダメージを食らいました。
住宅のブランド、へーベルハウスへの影響はどうなんだろ。。

なんて思いますが、ICHIの印象としても、
へーベルハウスも営業〜設計と、建材提供だけで、
後は、外注に任せていて、
 『車を無許可でジャマなところに停める。』
 『ションベンを水路でする』
 『クレーム電話も”伝えときます。”で改善されず、のれんに腕押し状態』
 『直接クレームも、現場監督がなにせ現地に来ない』
だったので、現場と本体の乖離はスゴく感じていて
今回の事件は、あながち個人の感触とブレてない。

データ偽装はほんと腹立たしく、しっかり弁償してもらって
被害者には満足のいく解決をして欲しいと願います。

しかし、批判の中には、
・必要な土地というのは地震に弱い。
・これだけ杭が深いというのことは扇状地の可能性
 だとすると水害のリスクもある土地の可能性も高い。

そのリスクを理解して買っているのかな。
業者は説明しているのかな。

豆腐やゼリーをプルプルするとイメージがつくと思いますが、
地震の際、揺れが確実に1段階上がりますよ。。

ICHIの経験した大地震の阪神淡路大震災では、
震源地が震度7でその周辺に震度6がありましたが、
さらに少し離れたところに震度7がありました。

駅近の割には・・・という土地は、自然災害リスクを疑った方がいいかと。
ICHI地域も駅から南10分と北10分と地価が全然違ってて、
駅周辺も南側の方が賑やかで最初は駅の南側で土地探しをしていましたが、
イザ買おうと色々な観点で考えると

 『地価は自然災害リスクを織り込んでいる』

と痛感し北側で選びました。
家は命の預けるところでもありますが、
土地も命の預けるところかと思います。

杭を打ったところで杭が不要な土地にはならないことを
業者は説明し、購入する側はしっかり理解しないと。。
と言うのを感じました。

ICHIです。

何処に投票・・・とか考えてたら、
ふと、昔、土地選びをしていた頃の思考と繋がったので、
今回はそんな話。

◆どちらがいいのか?

土地選びって、乱暴に2つに分けると、
・便利だけど高い土地
・不便だけと広い(安い)土地
の2択。

中には掘り出し物の土地があるのでは
と思うかもしれませんが、実はそんなものはない。

 『価格は全てを織り込んでいる』

という事実。
1)駅からの距離
2)各サービス(スーパー、病院、各種アミューズメント)
3)公害、災害リスク(地震、洪水、大気汚染、土壌汚染、軟弱、騒音・・・)
などなど・・・全てが加味されており、
  『お買い得な土地などない』
  『全て折り込み済み』
ということ。

もし、お買い得に感じるなら、それは無邪気に喜ぶより

   『何が見えてないのか

と考える方が吉。

多くは3)辺りが見えてないと思います。

軟弱地盤、河川氾濫浸水土地、土壌汚染、
ちょっと安い・・と思ったら水道径が細く本管接続工事がいるとかいうのもありました。

◆下がる土地/上がる土地(需給バランス編)

下手に考えるとハマるので考えない方がいい要素でもありますが、

今後、下がりにくい土地と、下がりやすい土地と
明暗がクッキリしてくると思います。

日本が『聡明期』⇒『成長期』も過ぎ『衰退期』に
入ったことが明確になってきた昨今では、
『日本総中流』⇒『日本総下流』に戻る流れが強いです。

もっと言うと、『人口が減っていく』
これが、この衰退のそもそもの根底です。

マクロな話で言うと、

 『人口が減ると一人当たりの割り当て可能な日本の面積が増えます。』

すると、
『人口の少ない地域はますます減る』
『人口の多い地域は増えるor維持』
と二手に別れるというのは理解出来ますでしょうか

決してまんべんなくは下がらないがポイントです。

実は、人口減少がハッキリしてきた数年前から
現れてきているのですが

人口が減ると、
・『誰もが、車なしで、駅に行ける距離に住める』
・『誰もが、平坦な地域に住める』
・『誰もが、車なしで、公共サービスに行ける距離に住める』
・『誰もが、車なしで、買い物に行ける距離に住める』
という土地が誰でも買えるようになってきます。

すると、
・満たせない土地は売れるまで下がる。
    ⇒下手したら、何処まで下げても買い手つかず。
・満たせる土地は競争率が下がる分しか下がらない。
   ⇒人気土地は『人口増える』⇒『駅&商業/公共サービスが増える』
   ⇒『価値が上がる』⇒『需要が増える』で上がるところも。
となります。

で、地価の二極化が進みます。

これは土地に限らず、需要と供給で価格が決まるもの
全て共通の観点からの価格の動きの話です。

これだけでも二極化が進む原因なのですが、
実は、国として、土地のコレを加速させないといけない事情があります。

◆社会保障費など

衰退期ということで、国力が落ちていきますが、
最低限度の生活を営む権利を有する
の中身を変えていかないといけない状況です。

特定の人達だけ『最低限』の部分を分厚く・・・
が出来なくなります。

『全体最適』しなくてはいけません。

今は、状況を鑑みて、わりと手厚い地域と、薄い地域とがあります。

これを、
手当が高い地域の人を、
手当が安い地域へ移動するなどして、
トータル・コストを下げないといけない状況があります。

具体的には、人口の少ない地域から、人口の多い地域への移動です。

人口が小さな地域は、一人あたりのコストが大きいのです。
人口が大きい地域に移ってもらうと安上がりです。

ようするに1955〜70年にやった地方も都会並に・・・の逆の施策です。
あの頃は、日本は高度経済成長 Japan as No1という時代だから
当時は正しい施策だったのですが、国民は結婚しない、子供を産まない、
を選択した人が増えた為、出生率低下&人口減少期⇒衰退期に入ってしまったのです。

日本だけじゃありません。
お隣、韓国も、日本を抜いたというお祭りモードから、
急激に『日本病』を発病したところです。

しかし、韓国の場合は、先進国になるのが遅く、
周りにお手本がいっぱいあった為、
あえて、都市部と、地方部のギャップを埋めてこなかったらしいです。

近年までは、韓国国内では、このギャップが問題だ、問題だ、
と取り上げられてきていましたがこれから高齢化社会を迎えるに当たっては、
人口都市部集中は、福祉の充実&コストの両面から、低コストで、
日本よりもずっと達成しやすいそうです。

ただでさえ、韓国から見ると、
日本は、人口は韓国の2.4倍、国土は韓国の3.8倍と、
人口密度が低くて、散らばり気味で、そもそも大変なのですが、

実は、人口密度以上に、
   『人口が都市部に集中していない』
というコスト問題は痛いです。

実は、これの一つの解決の仕方が、
昔、橋下さんが言ってた道州制だと思います。

いわゆる
・国がやるのは、外交のみ。
・税金は、基本、自分達の所で集めた税金を自分達の地域で使う。
   ⇒年貢みたに国に巻き上げられる分もありますが。
です。
人口が少ないところにバッカバッカお金が流れるのを
仕組み的に出来なくして、一人当たりの税金消費額の不均衡を是正する。
税金をいっぱい集めた地域が、税の穏健をいっぱい受けれる。
⇒国にペコペコ接待して機嫌取った者の都合のいい施策が
その地方に打たれるのを仕組みから断ち切る。

という考えです。

◆というわけで・・

結局、
・人が集まるところには、さらに人が集まり
・人が遠退くところには、さらに人が遠退く
という傾向がここ数年、見え隠れしていますが、
今後色濃くなっていきますが、さらに国の思惑も重なって加速するかと思います。

◆そんな中で土地選び

・人口の少ない地域
・交通の便が悪い地域
・年齢層が高い地域
を2つ満たす地域は、少なくとも辞めておいた方が無難です。
一つも満たさないのが理想です。

HMの営業は、ついつい、家の取り分を増やすべく、
『郊外で大きい家がいいですよ』
というかもしれませんが、土地って環境も込みでその土地の価値です。

その価値も加味して土地選びをしては如何でしょうか

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水耕栽培

今日は休みで電動ハニカムを作っているけど、
息抜きにふと見つけた以下の記事

さすけさんのところの本でみつけたi-smart批判:Q値の必要十分条件の記事で、
ピクっとしてコメを書き出したら長文に。。

ってことで、画像を追加して
自身の記事にしちゃいます
久しぶりの記事だったのでコメしようと思っていたけどゴメンね >さすけさん

で、ICHIの思う
 『建ててから思う、家の最適なQ値』
が今回の記事。

◆住宅本

いい家が欲しい等、こういった本は、
何処のHMの繋がりがある人間か、
すなわち、ステークスホルダー(利害関係者)によって
本の内容が変わるので、
一概に
 正しい
とは思わず
何を信じればいいか
は、自分で判断するしかないでしょう。

そもそもQ値がいくつかがいいか?
について、
  次世代省エネがxxだから、その半分のQ値は断熱過剰
はムチャかと。

一応数字では語っていますが、
大手HMが結託して自分達が建てれる断熱性を定め、
その数字の半分とか1/3だからうんぬんって
施主が欲しい断熱性とは全く関係ないです。

だから、そうHMが勝手に決めた基準で、
それからの相対値で言われても、HM側の視点かと。

◆施主視点での最適Q値とは

施主側視点で語る、
しかも最適なQ値とは何をモノサシにすれば良いでしょう

ICHIは、
その地域の寒暖で最適Q値とは、
住んだ時の

  夏の電気代と、冬の電気代が等しい。

これだとどうでしょう

家の電気代は、冷暖房費だけではありませんが、
Q値がお住まいの地域にあっていないと、
冷暖房費以外が誤差になるぐらい電気代の高い/安いが
冷暖房費で決まるようになります。
そのような家は地域の寒暖に合ってないQ値の家かと思います。

◆実際数字を出すと・・・

ICHI家の満2年間の実績で、
ICHI家が地域の寒暖とQ値が合っていたか、
数値を出すと、

ICHI家は、
・関西(Ⅳ地域)
・セゾンⅣ
・オール電化
・太陽光なし
ですが、

夏のピーク8月は8千円弱
(一応23年の8月も右に明細載せますが、子供産まれて妻が実家帰省中で独身モード

イメージ 1











冬のピーク1月1.2万円ぐらい




(22年1月は1.15万)







22年の1月分の電気代は1.15万でしたが、
この頃は明細残してない ブログにも明細載せてない
で証拠はないんです
と、冬の方が電気代かさむんです。

ただ、その差4000円なので、割とイイ線は行っているかと。
でも、どっちか言うと、まだ冬の方が苦手な家であることには違いありません

ちなみに、ICHI的には、一条で家を建てて
思ったより断熱性がイイとは感じませんでした。

ICHIの頃はあまり一条工務店に関して情報がなく、
ICHIも最初、
Q値が次世代省エネの半分以下だから
さぞ断熱オーバー、

  夏の方が電気代かかる家

だろうなぁ。
(でも冬、寒い家はイヤだから、ガマンできるよね
ぐらいで一条の家にしましたが、

結局、冬は夏以上にエネルギーが必要な家でした。

いえ、当然、床暖で快適ですよ。
日が射し込もうものなら、
この時期でも小春日和ですし。

そうゆう意味じゃないんです。
電気を使って得られる快適性なんです。

エアコンで暖めた空気じゃなくって、床暖なんで、
無音&無風で、Q値の実力のように錯覚しますが、
電気代は冬はしっかり夏+4000円かかっています

というわけでⅣ地域の寒さでは夢の家Ⅳぐらいでは、
まだまだQ値は不足で、I-Smart、i-CubeでもOK

というか、

 思っているよりもQ値は良いめにした方がいい

と思います。

夏の方が電気代かかる家って、具体的には、
冬の暖房費より、夏の日射取得+生活家電の排熱の処理に
かかる電気代の方がかかる家・・・になるのでしょうか。

それを達成するにはどれぐらいのQ値が必要なんでしょうね。

確かに断熱性もっと欲しいですよね
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10/24は、ICHI家の引っ越し記念日
今日から一条の家に住み初めて3年目

満2年、住んで思うのは、
    一条で家を建てて良かった
ということ。

まず表面的に良かったと思うのは、
性能面、冬暖かく、夏涼しいです

もちろん、冷暖房設備使ってですが、
その電気代、引き渡しから、この2年間の
電気代を合計してみると、
なんと
  176471円
でした

月あたりにすると、月平均7353円

しかもオール電化なんで、ガス代ないですよ。

しかも全館に床暖入ってますよ。

しかもICHI家は太陽光入れてませんよ。

これで太陽光があれば・・と思うと、
自己消費分をさっぴいて、残った分が売れる・・
という仕組みは、エネルギーの消費が少なくて住む

  一条工務店の為にあるルール

とさえ思ってしまいます(大嘘)

でも、それは冒頭でも書いた通り、表面的に良かった点。
本当に良かったと思うのは、実は電気代ではないです

耐震性も高いですが、それが一番でもないです
 
シロアリにも強いですが、それも一番ではないです


一番、2年間住んでみて、一番一条工務店(セゾン)にして良かった
と思ったのは、自分でも意外や意外、
  『邸宅感』
でした

正直、ICHI的には邸宅感のある家(セゾン)は身分不相応です。。

もちろん、ICHIがHM選定の頃、何処にしようか
という採点表には、
  『邸宅感』
という項目はありませんでした。

ICHが重視したのは、
気密&断熱性
耐震性(←ICHIは阪神淡路大震災の経験者です)、
耐久性、特に、人生の残りを60年と置いた場合に
  住まいにかかるコスト・・・
  ⇒特に働いている間の出費はイイけど、
    定年後の家にかかる出費は最小限に抑えたい。
 
でした。
いずれも数値で表現して比較し、一番を選びました。

すると、一条工務店が一番、その中でも

   セゾンが一番

と結論づけたのですが、
 
2年経って一条工務店(セゾン)にして良かった・・
と思うのは、
  『邸宅感』
でした

正直、
最初は、
   『家は性能』
で選んだら、
もれなく、
   『邸宅感』
が付いてきたぐらいの気持ちでした

言っちゃうと、
  『嫌い』
じゃないけど
  『必須項目』
じゃない感じ

このニュアンス通じますかね

でも実際住んでいると、自分が身分不相応の分、
家から貰うエネルギーがスゴいです。

例えば、

・朝起きて、両サイドに立派な収納がついたイメージ 1
洗面台で顔を洗っていると、優雅な自分を感じますし、のグレードでも標準坪単価(ICHI家採用)







イメージ 2ふと出窓に腰かけた子供を見ていると、
ガチャガチャした我が子でも、お嬢様に見えますし
の出窓も面積当たりは床の部分と同じ坪単価で施工可能)



仕事から帰ってくると、
ツインピッチルーバー、シューズボックス、廻り縁等、
ソロモンマホガニーの豪華な住設が出迎えてくれますし、(いずれも標準坪単価で採用可能)



この間紹介した、キッチンハッチ、カンナ、床&UVコーティング、
といったオプション住設もなかなかの優雅さを演出してくれますし、











それぞれ身分不相応、甚だしいのですが、
その分、家からもらうエネルギーは大きいです。

というわけで住んで2年、一番身を持って解ったのは、
自分よりも上のステータスの家に住むことで、
家から貰うエネルギーはスゴいということです。

例えると・・・
イイ服、イイ腕時計、イイ指輪をしていると、
なんか自分に
   『自信がつく』
とか、
   『イイ自分になった』
ような錯覚ってありませんか

女性だと
   『いい化粧品でバッチリ決まったとき』

   『自信が出たり積極的になる』
ってことないですか

自分の心が前向きに動くってヤツ。

イワユルそれなんですが、
『家』となると、そのエネルギーのスケールも大きいですね。

ICHIはロジカルな理系人間なのに
こんなロジカルに落とせない記事を書くのはナンですが、
 
2年住んだ一番の家の感想は、床暖がどうとか、快適さがどうとか
そうゆうのじゃなかったですね。

もちろん、表面的には、高気密&高断熱な家で良かった〜
とか色々ありますよ
その奥の話です

しかし、2年前の自分が、2年後、自分の家にこうゆう感想を持つとは
夢にも思ってなかったです。

それが、まさに『夢の家』だったんですね。

『セゾンの邸宅感』、標準坪単価で
価格に入っている住設が多く、見た目ほどは高くないです

見積もりで入っていない住設が多いHMで建てるほど、
設計打ち合わせに入ってからの価格の上がりが大きいぐらいです。

今、検討中の方や、まだHMを選ばれている方、
身の丈よりもちょっと贅沢な家にしてみませんか

毎日家から沢山エネルギーを貰えますよ
だから毎日ガンバれるってもんです

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ICHIです。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/ja/thumb/8/84/Tsunami_comic_book_style_jp.png/220px-Tsunami_comic_book_style_jp.png
今回の地震で津波の脅威を強く認識された方も多いと思います。

◆津波の理屈

普通の波は、風の力で、海面の表面の海水が移動します。
従って波の高さの割に突き進む力は弱いです。

一方、津波は、右図のようにWikipediaにも記載ありますが、
地震による海底の突き上げによって、海面から海底までの水が
丸ごと上昇し、陸に向かって移動します。

海底から海面までの高低差の海水が陸に移動するので、
波の高さは高くなりがちです。

 #もし、そのままのエネルギーで上陸したら波の高さは、
    海底〜海面高さになります。

しかも、陸という坂道を登るので速度が落ちますが、
後ろ(=海側)に続く海水が押してきますから、
行き場をなくなった海水は上に上がり、さらに波の高さが高くなります。

という感じで、陸に登った津波は高くなるんです。

◆土地選び&避難経路

津波の影響が少ないところを選びたい・・・イメージ 1
誰でもそう思うと思います。

そういった土地を選ぶのに便利なツールを紹介します。

ここのサイトです。

右のような感じで、googleマップの使い勝手で、
地図をクリックすると、その場所の標高が表示されます。

等高線は表示されませんが、あちこちクリックしていると、
大体、何処がどれぐらいの標高かわかります。

ちなみに、この写真の位置はICHIの地域をクリックしたところではないです。
(適当にクリックしています。)

ICHIは、こういったツールがなく、自転車で走って、感覚で確認して土地選びをしたのですが、
このツールで改めて大丈夫っぽいことを確認しました。

もう既に家を持たれている方も、あちこちクリックしながら、津波の進路を読み、
最短で標高が高いのは、どう行くのが良いかシミュレーションし、
家族で話し合ってみては如何でしょうか

自分の地域の標高を確認してみたくなった方は下記をポチ



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