こんにちは、ゲストさん
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昨日、不動産投資セミナーに行ってきました。
内容としては、投資対象は、出口戦略ろ持てというところです。
つまり、売りたい時に売れるものを買いなさいという当たり前の事でした。
その業者さんは、ファミリータイプの区分所有を買いなさいと。
この１５００〜３００0万円までの価格帯の需要は高いので、
売りたい時に売れるとの事です。
しかし、住宅ローンをつかえるから、すぐに買えるとの事を強調していました。
フラット３５を賃貸用の投資不動産に使えということが、怪しいと感じました。
とにかく、すぐに投資できるというような内容です。
ある方は、区分を進め、ある方は、ファミリータイプを進め
考え方は様々。
また、私の中に、しっくりと腹に落ちる考え方ができていおませんので、
また、不動産投資には、すすめません。時期でないのでしょう？
もっと勉強します。
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区分所有の目標は、3年と決めています。
勉強は日々しておりますが、
現場で見る目を養う必要があります。
しかし、私は銀行にお金を借りるために、属性を
あげる必要がります。
転職したため、勤務年数が少ないです。
ですので、なかなか進みません。
故に、3年というスパンで見ています。
貯金もしています。
必ず、都内に1戸区分所有を、そして不動産所得を目指します。
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区分所有の投資にむけて、色々な方のブログを参考にさせてもらっています。
その中で、「これは」という記事を見つけましたので、載せます。
「３年で２億の不動産資産を築いたノウハウを大公開」 というブログです。
このブログで
キャッシュフローの目安について書いてあります。
１Ｒマンションで、家賃が7,5万円であるとして
物件価格1,000万 900万円を20年ローン3.5％で組んだ場合
毎月の返済額が5,2万になります。
管理修繕費が1万円だとして、毎月の固定支出が6,2万です。
7，5万 − 6，2万 ＝ 1，3万のキャシュフロー
つまり、このくらいの利益を目安に物件を見つければいいのです。
もちろん、家賃収入で生活していくレベルにはほど遠いですが、不動産投資の1ッ歩としては、成功のレベルです。
でも、これで、空室がでたら、もちだしで6万ですか？
恐ろしいリスクですね。
ある意味、自転車操業といいますか、厳しい経営と思います。
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不動産投資で区分所有を検討しています。
皆さんがいうように、「キャシュフロー」を黒字にするための、シュミレーションを何度も繰り返しています。
しかし、黒字にするためには、価格をものすごく下げなくてはいけない。
つまり、ネットで出ている利回り、１０％前後の物件では、キャシュフローは黒字にできません。
５００万円の物件で、利回り１０％前後のでは、価格を３００万円前後に下げて、なおかつ、自己資金を
半分ぐらい投入して、金利負担を下げて、計算すると、ＲＯＩが１０％前後で、毎月１万円が手元に残る計算になります。
・・・・これでも、手元に１万円しか毎月残りません。・・・
■価格 ５００万 → ３００万
■利回り １０％ → １８％
むう〜〜〜、すると、ネットで出回っている物件では、とても、黒字にならないものばかりであり、
投資という点でいくと、価格を下げられた時のみ、購入してよいか、全額自己資金で買える場合のみではないのかと・・・・
これが、区分所有５００万以下の物件をシュミレーションした結果であります。
私の考えとしては、初心者は、区分所有からはじめるべきとの考え方をしております。
それは、失敗をするからです。不動産投資にかかる、リスクを価格の小さい物件で経験すべき
との考えがあります。
どうでしょうか？みなさんが区分は儲からないという理由が、このようなことでしょうか？
それとも、私の計算が間違っておりますか＞？？
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シュミレーションを何度も繰り返してみて、どうしたら良い数字がでるか
思考錯誤してました。
キャッシュフローをプラスにするためには
①返済期間を長くする
→ 耐用年数の計算から２５年がベスト、２０年くらいななら良いほうか？
売りだし物件は、次の買う人がローンを組みやすいように残存耐用年数が
２５年くらいが多い。
②金利を低くする
→ 自分がどのくらいの金利で借りれるのか？
４％ぐらいなのだろうか？
銀行では無理で、ノンバンクになるのか？
③自己資金を多く出す
→自己資金が多いとＲＯＩが悪くなる。自己資金の回収に時間がかかる。
また、計算をしていて利回りが１０％ぐらいでは、赤字であり、１８％ぐらいないと
黒字を維持できない。
そうすると、市場に出回っている物件では、到底黒字は難しいということ。
解決策は、やはり値引き交渉にあるのか？値引きテクニックに、キャッシュフローの
話をだして、値引きに使おうとか考えています。
だって、持ち出し物件なんて掴んでしまったら、大変ですもの。
慎重に、慎重に・・・・
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