欠陥住宅対策

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

　住宅品確法に基づく「瑕疵（かし）保証（瑕疵担保期間の10年の義務化）」によって、2000年４月から住宅供給者（工務店、住宅メーカー、分譲会社など）に対して、新築住宅の瑕疵保証を10年間にわたって行うことが義務づけられました。その内容と保証を受けるポイントを挙げてみましょう。

●10年保証の内容
　１．保証対象は基本構造部分。具体的には、木造軸組工法の場合、基礎、土台、柱、梁などの軸組躯体部分、床、壁、小屋組および屋根など。

　２．欠陥があった場合に、建て主が請求できる内容は、補修請求または賠償請求。なお、契約書などで、請求などに関して建て主に不利になるような特約は設定できない。

　３．瑕疵担保期間（欠陥に関して、建て主が施工業者に請求できる期間）は、完成し、引き渡してから10年間。なお、10年保証は長期保証だが、期間が１─２年の短期保証が含まれ、その対象は、仕上げのはく離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良など。

　基本的な構造部分に関して、10年保証が施工業者に義務づけられているとはいっても、業者が不誠実だったり倒産してしまうと、保証が受けられないケースが出てきます。そんなことのないように、住宅品確法などの法律に基づかない制度として整備されているのが、(財)住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社が運営する「住宅性能保証制度」。以下、その内容を紹介しておきましょう。

●確実に瑕疵保証を受けるためのポイント
　１．施工業者が、保証をバックアップする（財）住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社に登録しているかどうかを確認する。登録業者であれば、万一、10年間の保証期間中に倒産しても、保証の対象となる個所の補修費用から免責金額を除いた額の80％が保険金として支払われる。

　２．登録業者であることを確認したら、その業者に住宅瑕疵保証機関などの10年保証住宅とする旨を依頼する。後の手続きは、すべて業者が対応してくれる。

　３．登録申請を行ったかどうかを確認。業者は、建て主から10年保証住宅の依頼があれば、その住宅を住宅瑕疵保証機関などに登録しなければならない。

　４．設計が住宅瑕疵保証機関などの設計施工基準を満たしているかを確認する。基準を満たしていれば着工。

　５．基準に沿って施工されているかを確認するために、住宅瑕疵保証機関などが専門の検査員による「現場審査」を実施。基礎工事の鉄筋配筋工事が終わった時期と、屋根工事完了時の２回行われ、建て主もその審査に立ち会うと勉強になる。

　６．現場審査に合格し、住宅登録が完了。

　７．住宅の引き渡し時に、建て主に10年保証住宅の保証書が渡される。その内容を確認する。

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Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

　土地（敷地）には、様々な面で良好なものもあれば、一部不良、あるいはほとんどの面で不良、といったものがあり千差万別です。良好な土地に建てる住宅については、土地による欠陥住宅に至る要因はありません。そこで、土地選びでは、どんなことをチェックすればいいか、そのポイントを挙げてみましょう。

１．地質：砂地や湿地は、絶対避ける。
２．地形：変形敷地や細長い敷地は、プランや建て方を工夫する。
３．傾斜・勾配：急傾斜地は、避けた方が無難。建てる場合は、プランや建て方を工夫し、基礎を強化する。
４．高低差：プランの工夫によって、高低差をうまく活用する。
５．道路幅員：幅員が４メートル以下であれば、避けた方がよい。ただし、ほかの条件が良好なら、プランや建て方の工夫で解決する。
６．地盤：表面的には状態がわからないので、専門家に調査を依頼する。
７．造成状態：切土なら問題はないが、盛土の場合には、擁（よう）壁の強化状態をチェック。埋立地の場合には、田の埋め立てなら基礎を強化することで解決。沼や池を埋め立てたところは、絶対に避ける。
８．水はけ状態：雨上がりにチェックすると、状態がよくわかる。併せて、排水溝の状態をチェックする。
９．環境状態：工場からの煤煙、道路等からの騒音など悪環境のところは、絶対に避ける。
10．隣家との関係：プランや建て方の工夫で解決する。

　このなかで、「絶対に避けること」と指摘した土地を選ぶべきではありません。また、条件付きで選んでもよいとする土地については、基礎をはじめとする躯体部分をより強化するなどの措置を講じなければ、欠陥住宅に至ります。

　それを避けるためには、建築の専門家である設計事務所の知恵を借りるのも１つの方法です。設計によって、土地の悪条件を克服するプランが設定でき、“監理”によって、施工面で生じる欠陥を防ぐことが可能です。

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Check Point５：素人でも簡単な工事チェックは可能

Check Point５：素人でも簡単な工事チェックは可能

　欠陥住宅かどうかをチェックするには、工事中のチェックが欠かせません。しかし、建築の専門家でない素人にとって、厳密にチェックすることはかなり困難です。そこで、比較的簡単にチェックできる方法を紹介しましょう（住宅金融公庫の技術基準による木造軸組工法住宅の場合）。

〔対象個所１　基礎部分〕
　基礎は、地面の上から建物を支える最も下部にある構造部です。地盤と建物を強固につなぐ役割を担っており、この基礎が弱体であれば、建物の倒壊を招くことになります。チェックポイントとして挙げられるのは、以下の点です。

１．敷地の地質に応じた基礎になっているかどうか。地盤が比較的しっかりしているところでは布基礎、軟弱なところではベタ基礎、軟弱地盤に中・高層の建物を建てる場合には杭基礎、といった具合です。

２．最下部に割栗石（握り拳大の硬い石）を配し、その上に捨てコンクリート、さらに逆Ｔ字型のフーチングがしっかりと載っているか。

３．フーチングから基礎上部をつくる型枠の中に、鉄筋を配して固定し、それにコンクリートが隙間なく流し込まれているか。

４．フーチングの幅は45センチ、厚さは15センチ以上確保されているか。

５．地面から基礎の上端までの高さが40センチ以上あるか。

６．基礎の幅は12センチ以上あって、その上に載る土台をしっかりと受け止めているか。

７．基礎と土台とが、アンカーボルトでしっかりと緊結されているか。

８．土台と基礎に固定するアンカーボルトは、等間隔で配されているか。

９．基礎には、土台下の通風・換気を良くするために、換気口が対面状もしくはそれに近い形で複数個所設けられているか。

〔対象個所２　躯体部分〕
　土台から柱が立ち上がり、それに桁や梁が架けられた躯体部分のチェックです。躯体部分は、外壁や内壁などの下地・仕上げ工事が始まると、十分なチェックはできません。工事の進行に合わせてチェックすることが大切です。そのために、各工事の進行状況がわかる工程表を業者から入手しておきます。

　チェックポイントとして挙げられるのは、以下の点です。

　１．土台が水平で、そこから立ち上げた柱が垂直になっているか。おもりを付けた糸や三角定規などでチェック。
　２．土台の四隅には、横の歪みを防ぐ、火打ち土台の斜材がしっかりと固定されているか。梁や桁などの四隅も同じ。
　３．要所になる壁部分には、耐力壁の役割を果たす筋違い（柱と柱の間を対角線上に架ける斜材）が適正に施されているか。
　４．柱や梁、桁などの軸材が接合する部分には、接合金物が、適材適所に確実に取り付けられているか（上部個所のチェックには、双眼鏡を用意しておくと便利）。
　５．主要な柱や梁などのサイズは、十分な太さがあるか。柱の場合、すみ柱で12センチ角以上、通し柱で13.5センチ以上あることが望ましい。

〔対象個所３　下地・外部仕上げ部分〕
　下地とは、表面の仕上げ工事を行う素地に当たる部分です。壁下地、屋根下地などと部位によって分かれており、下地がきちんとできていないと、仕上げはうまくいかない、といわれています。

　下地工事では、屋根や外壁などの外装部工事が、雨仕舞いの不備といった欠陥を防ぐ意味からもとても重要です。チェックポイントは、以下の点です。

　１．屋根下地を含めて屋根工事の細かなチェックは、危険を伴うこともあって困難。双眼鏡などで、きちんと施工されているかをチェックしたい。とくに、雨仕舞いにかかわる屋根と壁の取り合い部分や棟部分は重要。

　２．外壁部分では、モルタル下地の場合には、窓サッシの取り付け個所の壁に、亀裂などがないかをチェック。サイディング張りの場合には、ボードとボードの接合部の状態をチェック。浮いた個所の有無、およびコーキング充てん剤による確実な目地処理を確認する。

　３．基礎と外壁の取り合い部分の雨仕舞い処理と、基礎部分の状態を確認する。

　４．断熱工事を外断熱で対応する場合には、外装材で外壁を仕上げる前に、柱の外側に板状の断熱材がきちんと張り付けられているかを確認する。

〔対象個所４　下地（したじ）・内部仕上げ〕
　工事が終わると竣工検査を行い、その時点で仕上がり状態をチェックします。ただし、この竣工検査では、同時に業者から設備機器の操作などの説明があるため、時間的に十分なチェックは不可能です。できれば事前にチェックしておき、検査の時にそれを指摘するとよいでしょう。指摘した部分の手直し工事は、双方で話し合って、ダメ工事として対応するかどうかを決めます。工事中のことも含めたチェックポイントは、以下の点です。

１．断熱工事を内断熱で対応する場合には、内装仕上げを施す前に、内壁側の柱と柱の間に断熱材が隙間なく施されているか。
２．フローリングの床と壁の接する部分や壁と天井の接する部分は、きれいに仕上がっているか。
３．床を歩行したり跳ねたときに、きしみ音がないか。
４．壁・天井のたわみがなく、きれいに仕上がっているか。
５．ドアや引き戸、および窓サッシの開閉はスムーズか。

〔チェックに自信がなければ、専門家の手を借りる〕
　比較的簡単な工事チェックの方法を紹介しましたが、それでも難しいとか、自信がない、時間がないなどのケースもあります。そういった場合には、専門家の手を借りるのがよいでしょう。

　例えば、「Check Point４」で紹介している、〔対応策３〕と〔対応策４〕です。〔対応策３〕の場合、“監理業務”だけを設計事務所に依頼するとよいでしょう。また〔対応策４〕の場合には、設計事務所を探して、「住宅性能保証制度」に基づくものだけに“監理”を依頼すると、煩わしさがありません。

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Check Point４：工事ミスが起こるのを防ぐ

Check Point４：工事ミスが起こるのを防ぐ

　工事ミスによる欠陥住宅に対して、どんな対応策があるかを考えてみましょう。

対応策１　設計・施工体制をチェックする
　施工業者が、住宅メーカーなのか、工務店なのかによって、設計・施工体制の内容および責任体制のあり方はかなり異なります。住宅メーカーでは、代理店方式を採用しているところと、直営方式のところがあります。

　代理店方式とは、メーカーが代理店（ディーラー）に対して、部材・部品を供給するほか、設計・施工のマニュアルなどを提供します。代理店の方は、顧客との対応や実際の設計・施工、それにアフターサービスなどを受け持つことになります。当然、顧客である建て主に対する責任体制も、部材・部品にかかわることはメーカー、設計・施工等は代理店、といった形で分かれています。いわば、自動車の製造元と販売元の関係によく似た方式といえます。

　これに対して直営方式は、部材の供給から営業活動、顧客との対応や設計・施工、アフターサービスを含めた責任体制に至るまで、すべてをメーカーが行います（支店・営業所単位で対応）。

　建て主にとって、代理店方式がいいか、直営方式がいいかは、一概にはいえません。いずれにしても責任の所在がハッキリしていれば、どちらでもかまわないのです。

　工務店の場合は、地域エリアが限られており、比較的小資本ということもあって、ほとんどが直営方式を採用しています。そして、設計・施工にかかわる責任は、その工務店が負う形になっています。

対応策２　工事の管理体制をチェックする
　住宅は、建築にかかわる様々な種類の工事が加わって、現場でつくりあげるシステム的なオリジナル商品です。それらの職種は、見積書の工事科目に記載されている、仮設工事、基礎工事、木工事といった科目に則しています。

　一般の木造住宅では、10から15ぐらいの職種（工事科目）に分かれており、工事の進み具合に応じて、各職種がそれぞれの工事を受け持ちます。このことは、工事の種類ごとに専門・分業化されていることを意味します。専門・分業化を別の言葉に置き換えると、一種の下請け化と言え、そういった分業・下請け化と施工ミスの関係をチェックすることが必要です。

　下請け化というと、責任体制に問題があるのでは、といった疑念が起こりますが、それは、下請け工事を管理、コントロール、チェックする施工業者の体制の問題です。事前に、どんな施工体制なのか、工事に対して注文や不満などを受けてくれる責任者はだれなのか、などをきちんと確認しておくことが重要です。

対応策３　設計事務所の監理業務を活用する
　設計と施工を一括して行うケースでは、工事に対する“管理”は、チェックよりも工程コントロールにウエートが置かれているようです。むろん工事のチェックは何らかの形で行われていますが、ときとしては仲間意識によって甘くなることもあるでしょう。より厳しいチェックを求めるならば、設計事務所を活用することになります。

　設計事務所は、設計業務のほかに監理業務を行っています。通常は、設計・監理を一貫して依頼しますが、工務店などの行う工事に対して、“監理”だけを依頼することも可能です。この“監理”は“管理”とは異なり、工事のチェックをメーンにし、しかも依頼主である建て主の立場に立って、厳正にチェックしてくれるハズです。

対策４　「住宅性能保証制度」を活用する
　住宅品確法による10年保証を確実なものにするためには、「住宅性能保証制度」の活用が求められます。具体的には、制度を運営している(財)住宅保証機構などの機関や保証会社に登録している施工業者が、対象となる住宅を登録する必要があります。

　登録した住宅は、完成までに２回、現場審査として、検査員（建築士などの建築専門家）によるチェックを受けます。審査の結果、不適切な個所が発見された場合には、登録業者に改善を指示するため、工事ミスおよび欠陥住宅に至るのを防ぐことができます。

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Check Point３：ルールを無視すれば欠陥が生じる

Check Point３：ルールを無視すれば欠陥が生じる

　欠陥住宅が生まれる原因のなかに、建て主によるものがあります。その典型が、建て主が過大な要求を業者にしたために、それにこたえられず手抜きなどに至るケースです。

　過大な要求の最たるものは、コストダウンと工期の短縮化です。過度のコストダウンの要求に対して、業者は仕事欲しさから、無理を承知で受注。その結果、採算面から手抜きをせざるを得なくなる、ということです。

　一方、工期の短縮化に対する要求は、建て替えケースに多く、工事の遅れによって、家賃などの仮住まい費用がかさむことが背景にあります。建て主としては、そうした焦りから工事を急がせ、その結果、あちこちに欠陥個所がでてくる、というわけです。

　むろん、その逆もあります。追加や変更工事を頼んでいないのに、追加・変更工事費といった名目で業者から請求されるとか、理由もなく工期を遅らせる、といったことです。そうしたことが起こる背景には、契約書の不備や契約に対する十分な理解の欠如があります。そこで、契約にかかわる対処法を３つほど挙げてみましょう。

対処法１　契約書を取り交わす
　工事費や工期は、家づくりにおいて最も重要な事柄です。発注者である建て主と、請負者である施工業者との間では、こうした重要事項に関して、文書で取り決めることが鉄則です。それが「建築工事請負契約（書）」です。

　契約書には、発注者名、請負者名、工事名のほかに、工事場所、工期（着手日・完成日）、引き渡し時期、請負代金額、請負代金の支払い方法などの記載欄があります。あらかじめ確認し合った事柄を記載し、請負代金額に応じた印紙を貼付し、双方が署名・押印して契約は法的効力を発揮します。

対処法２　契約約款を理解する
　契約書に基づいて、それぞれが義務を果たすことになりますが、それで事が足りるというわけにはいきません。双方が契約を確実かつスムーズに履行するには、ルールが必要。それが契約約款です。

　約款には、請負代金額の変更や工期の遅れなどに対して、双方がどう対応すればいいのかが記載されています。約款は、いわばルールブックのようなもの。その内容をよく理解していないと、家づくりというゲームは成り立ちません。

対処法３　契約内容のおよぶ範囲を知る
　工事の契約は、「建て主と施工業者との間で取り交わす建築工事請負契約書」、「契約を正しく履行するためのルールとしての契約約款」、「決定された図面類および仕様書」という３段構えになっています。

　このなかで、図面類や仕様書などが、契約の一部であると認識している人は、意外に少ないようです。そのために、設計段階でいい加減に対応していた人は、あとで悔やむことにもなります。

　なお、設計・監理を設計事務所に依頼する場合には、その事務所との間で「設計・監理契約」を結び、その後で施工業者と「建築工事請負契約」を取り交わすことになります。いわば、設計と施工とが切り離されるわけですが、いずれにしても設計段階でのチェックは重要です。

　また、契約内容に密接にかかわることとして、10年保証の「住宅性能保証制度」や「住宅性能表示制度」、それに「住宅完成保証制度」などがあります。これらの制度と契約内容とのかかわりについては、「Check Point７」から「Check Point９」で紹介します。