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Check Point12：番外編／欠陥マンションを購入しないためのポイント

Sun, 27 Jul 2008 10:11:43 +0900

Check Point12：番外編／欠陥マンションを購入しないためのポイント

　「欠陥住宅＆トラブル対処のイロハ」は、これからマイホームを新築する人に向けた内容になっていますが、新築マンションを購入する人にとっても参考になるところがあります。そこで、「番外編」として、欠陥のある新築マンションを購入しないためのポイントを、今まで述べてきた内容を整理して紹介することにしましょう。

〔ポイント１〕急成長の販売・分譲会社には要注意
　社歴の浅い会社で、業績を急に伸ばしているようなところは、注意する必要があるでしょう。中には、急成長の要因を“コストダウンの結果”と言う会社もありますが、この言葉が要注意なのです。

　建築コストは、そうたやすくダウンさせることができない性格を持っています。それは、安全性・耐久性・耐震性を維持するためには、一定レベル以上のコストをかける必要があるからです。つまり、“安かろう”は、“悪かろう”に直結するおそれがあるのです。

　廉価販売で急成長している場合には、“安かろう、悪かろう”といった背景がある、と思った方がよさそうです。

〔ポイント２〕建物全体の構造にかかわる図面のコピーをもらう
　マンションを購入する場合、住戸の間取りや仕様を中心にチェックするケースがほとんどです。パンフレットなどもそれらを中心に紹介していますが、今回の欠陥マンション問題を機に、建物全体の構造にかかわる図面などもチェックする必要がありそうです。

　むろん、構造などの図面チェックは素人には無理ですが、図面のコピーをもらうこと自体に意味があります。もしもコピーの提出を拒むような販売会社なら、“何か裏がある”と思ってよさそうです。

　図面のコピーを受け取っても、図面に問題がなく、さらに図面通りに施工されたかどうかをチェックすることは、かなり難しいことです。建築の専門家に、図面と共に現物をチェックしてもらうようにすれば、ほぼ“問題なし”といえるでしょう。

〔ポイント３〕住宅性能評価書を取得しているかをチェック
　「Check Point８」で、住宅性能表示制度について触れていますが、新築マンションにおいても、この制度を採用している物件があります。この制度は、販売会社などの売り主の申請に基づいて、国土交通大臣が指定した住宅性能評価機関が住宅の性能を評価し、その結果を表示するものです。

　具体的には、設計図書作成段階の評価結果「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の評価結果「建設住宅性能評価書」とあり、これらの評価書を取得している物件であれば、おそらく間違いはありません。

　新築マンションの場合、購入者が工事の段階を一貫して見学チェックすることは危険が伴うということもあって困難です。

　ただし、「耐震偽装問題」が発覚して以降、販売会社の中には、躯体・構造などにかかわる工事の段階から、現場見学（説明）会を催すところや、工事の段階をビデオや写真などで購入予定者に公開しているところも出てきています。

　購入するしないにかかわらず、どのようにしてマンションがつくられるのか、その一端を知って勉強しておくことも大切だといえるでしょう。

米住宅着工数、前年比２４％減　１１月、サブプライムで

Tue, 25 Dec 2007 17:26:52 +0900

米住宅着工数、前年比２４％減　１１月、サブプライムで

2007年12月19日

　米商務省が１８日発表した１１月の住宅着工件数は年換算で前年同月比２４．２％減の約１１９万件に落ち込んだ。１４年半ぶりの低水準を記録した９月に次ぐ低迷。低所得者向け（サブプライム）住宅ローンの焦げ付きが急増し、ローン融資の落ち込みとともに住宅需要が大きく後退している。

　着工の先行指数である建設許可件数も２４．６％減。着工件数の落ち込みは８月にサブプライム危機が表面化して深刻化。底打ちには、売れ残っている在庫の解消が必要で、そのために着工件数が１００万件を下回る必要がある、との見方が不動産業界で目立つ。

Check Point11：トラブル発生！上手に解決する道を探る

Tue, 25 Dec 2007 17:24:13 +0900

Check Point11：トラブル発生！上手に解決する道を探る

　欠陥住宅にかかわるテーマをさまざまな角度からチェックしましたが、そのまとめとして、建て主と施工業者、あるいは設計者との間でトラブルが発生した場合、どのように解決するかをチェックしましょう。

　以下に、トラブル解消・解決策のいくつかを紹介します。しかし、慎重に業者を選ぶ、きちんとした契約書を結ぶ、住宅性能保証制度などを利用する、といったことによって、トラブルを招かないようにすることが、最も効果的な「転ばぬ先のつえ」になるハズです。

トラブル解消法１　第三者機関の契約書を使う
　欠陥住宅にかかわる業者とのトラブルで、意外に多いのが、初歩的なチェックの甘さによるもの。例えば、施工業者主導で工事請負契約を結んだために、トラブルに発展したケースです。むろん契約約款も添付されていないため、解決の糸口になるルールがありません。

　契約にかかわるポイントとしては、

　１．契約書は、第三者機関の作成した書式のものを利用する。日本建築学会や日本建築家協会、建築業協会などの建設・設計の関係団体が協議してマニュアル化した、民間連合協定契約書ならびに契約約款や、住宅金融公庫の監修による契約書ならびに契約約款などがある。また、「住宅完成保証制度」を利用する場合には、制度の内容に即した契約書で対応することができる。

　２．契約書に添付する契約約款は、絶対に必要。契約約款も同様に、第三者機関のものを利用すること。住宅メーカーの場合には、メーカー独自の契約書ならびに契約約款があるが、民間連合協定の約款と見比べながらチェックし、建て主に不利になる要素のものがあれば、問いただすようにする。

　３．民間連合協定や公庫の契約約款には、別書類として仲裁合意書が添付されており、工事請負契約時に、その合意書にも合意の旨の印鑑を押してもらう。「住宅完成保証制度」を利用する場合には、独自の契約約款があり、その内容を確認する。

トラブル解消法２　双方の話し合いで自主的に解決
　理想的なトラブル解決策としては、双方が話し合いで解決することが一番です。互いに金銭が絡むだけに、話し合いが平行線に終わることも考えられますが、粘り強く話し合うしかないでしょう。相手の業者が話し合いに応じないときには、不誠実であることの証拠を何らかの形で押さえておく必要があります。後日、それが役立ちます。

　何度話し合っても平行線になるとか、相手が話し合いに応じない場合には、法律や建築の専門家に相談するか、公的機関などの第三者機関にトラブルを持ち込むことで、解決の道が開かれるでしょう。

トラブル解消法３　公的機関などに相談する
　地方公共団体（都道府県あるいは市町村）には、住宅相談窓口があるはずです。国の機関の国民生活センターなどでも、相談によって様々な解決策をアドバイスしてくれます。

　また、より専門的な立場からアドバイスがもらえる相談先としては、建築士会の相談窓口（設計・監理を専門に手掛ける建築士の組織で、各都道府県単位で組織化）、弁護士会の法律相談窓口（都道府県単位で組織化）などがあります。

トラブル解消法４　第三者に調停を依頼する
　第三者としては、弁護士、建築士などが考えられますが、実際にどういう形で調停などを行ってくれるか、それぞれの相談先で確認しましょう。調停を依頼する場合には、それなりの費用がかかります。どのくらいの費用になるのかも、確認しておくべきです。

　調停などを行う場合には、相手方（この場合は業者）の承認する第三者であることが前提です。弁護士の場合、様々な法的手段で対応するため、相手の業者も話し合いに応じるケースが多いといえます。それでも解決の道が開かれないときには、弁護士に訴訟の手続きをとってもらうか、別の機関（建設工事紛争審査会）に持ち込む方法などが考えられます。

　また、「住宅性能保証制度」や「住宅性能表示制度」を利用して建てた場合には、トラブル解消のための独自の機関を活用することになります。

トラブル解消法５　建設工事紛争審査会に持ち込む
　トラブル解決の最終的な手段として、契約書（民間連合協定または公庫融資などの書式の場合）に定められた、建設業法による建設工事紛争審査会のあっせん、または調停によって解決を図ることになります。

　この段階でも当事者の双方、または一方が解決の見込みがないと認めたとき、もしくは審査会があっせんまたは調停を打ち切ったときには、契約時に交わされた仲裁合意書に基づいて審査会が仲裁を行い、審査結果を提示することになります。

トラブル解消法６　10年間保証の内容のトラブル
　例えば、（財）住宅保証機構の住宅性能保証制度では、10年保証の体制が整備されていて、その一貫として「保証事故審査会」が設けられています。

　保証住宅の保証者である登録業者と、被保証者の建て主との間で、保証書記載の保証責任について意見が異なる場合、当事者の申請によって、法律や建築の専門家で構成される「保証事故審査会」の審査を受けることができる仕組みです。つまり、保証書にかかわるトラブルを解決する道が開かれている、ということです。

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Fri, 19 Oct 2007 08:39:20 +0900

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Check Point10：部材・建材選びをチェックする

Fri, 19 Oct 2007 08:35:12 +0900

Check Point10：部材・建材選びをチェックする

　人体に悪影響を及ぼすような建材などを使ったために、新築病といわれる「シックハウス症候群」に悩まされているとか、高齢者がいるにもかかわらず、バリアフリー仕様にしなかったために後悔している、といったケースが少なくありません。ここでは、現在、関心の高いシックハウス問題を中心にチェックします。

　なお、改正建築基準法が2003年７月に施行されました。この法律では、シックハウス対策にかかわる規制が盛り込まれています。同時に、「住宅性能表示制度」における性能項目の１つである「シックハウス対策」においても、法律による規制が反映されています。

１．シックハウス症候群ってなに？
　新築住宅などで、室内汚染によって引き起こされる、様々な疾患やアレルギー症状の総称です。その要因として、次の３点が大きく影響しています。第１は、最近の住宅における高気密化および空調機器の普及によって、自然換気の行われにくい住宅が増えたこと。第２は、有害物質を含んだ建材などを使うケースがあること。第３には、花粉症をはじめ、アレルギーに敏感な体質の人が増えてきたこと、などが挙げられます。

２．なぜシックハウスが問題なの？
　頭痛、めまい、ノドの痛み、アトピー性皮膚炎などを引き起こすといわれています。とくに、乳幼児への影響は高く、重症になりやすいといえます。生活環境からくる疾患のため、環境自体を変える必要があります。多額の資金を投入して新築したのに、住み替えを余儀なくさせられることにもなるのです。

３．建材などの部材の何が問題なの？
　有害物質の代表的なものが、ホルムアルデヒド。ホルムアルデヒドは、合板やボード、壁クロスなどの接着剤に含まれており、新築住宅は新しいだけに、建材などから放散される量が多いといえます。しかも、気密性が高いために、自然換気が行われにくく、ホルムアルデヒドが室内に充満することになるのです。

４．どんな建材・部材を選べばいいの？
　改正建築基準法において、「シックハウス対策」として示された内容は、次の３つに集約されています。対策１が「内装仕上げの制限」、対策２が「換気設備設置の義務付け」、対策３が「天井裏などの制限」、です。この中で、とくに建材・部材選びと深くかかわっているのが、対策１の「内装仕上げの制限」です。

この対策では、例えば、ホルムアルデヒドを発散する建材で木質フローリングの場合、表に示したような制限があります。

表の中でとくに注目しなければいけないのが、「JIS、JAS等の表示記号」と「内装仕上げの制限」です。JIS、JASなどの表示記号にある「Ｆ☆☆☆☆」（等級３）であれば、制限なしに使えますが、表示記号が「Ｆ☆☆☆」（等級２）の場合には、床面積の２倍までしか使えません。同様に「Ｆ☆☆」（等級１）であれば、さらに使用面積が制限されます。

　なお、対策３の「天井裏などの制限」では、天井裏などから居室へホルムアルデヒドが流入するのを防ぐ措置が決められています。例えば、使う建材は「Ｆ☆☆☆」の等級２以上（上表参照）とするとか、気密層または通気止めを設けて、天井裏などと居室とを区画する、換気設備を居室に加えて天井裏なども換気できるものとする、などです。

５．換気について考える
　住まいの高気密・高断熱化は、地球資源と環境を守るという省エネルギーの考えからきています。それ自体は、今後とも大いに推進すべきテーマですが、そこには大きな落とし穴があります。それは、自然換気の行われにくい住宅になったため、室内汚染の影響が大きく広がったことです。

　換気によって空気を入れ換えることは、室内の汚れた空気と一緒に、たまった熱を排出することになります。いわば、省エネルギー化とは逆行するため、これをうまく解決する必要があります。

６．高気密・高断熱化住宅の換気対策
　室内にたまった熱をほとんど逃がさないで換気できるのが、全熱交換型換気設備です。その仕組みは、汚れた空気を排気する際に、熱のみを効率よく吸収する装置を換気設備に組み込ませ、新鮮な外気を給気するときに、装置にためた熱を一緒に室内に送り込むというものです。

　こういった熱交換型の換気設備を取り付けることで、高気密・高断熱化による省エネ性を損なわずに、室内の汚れた空気を新鮮な空気に入れ換えることができます。

　高気密・高断熱化した住まいでは、常時、換気できるようにすることがポイントです。計画換気システムとか、24時間換気システムなどといわれていますが、それに全熱交換型の換気設備を組み合わせるとよいでしょう。ただし、全熱交換型でなくても、あまり省エネ効果を落とさずに換気できるタイプもあります。いずれにしても、居住環境を良好な状態に保つためには、換気は不可欠です。

　なお、改正建築基準法に基づく「シックハウス対策」においては、原則として、すべての建築物に機械換気設備の設置を義務づけています。24時間換気システムはもちろん機械換気設備であり、換気回数0.5回／ｈになるように定めています（つまり、１時間で部屋の空気の半分以上が入れ替わるようにする）。

Check Point９：住宅完成保証制度の内容をチェックする

Wed, 10 Oct 2007 08:32:33 +0900

Check Point９：住宅完成保証制度の内容をチェックする

　「住宅完成保証制度」は、施工業者の倒産などの理由で、工事が中止になるのを防ぐために設けられた制度です。この制度は、住宅品確法などの法律に基づく制度ではありませんが、住宅を確実に完成させるための保険のようなものです。

　具体的には、施工業者が(財)住宅保証機構などの機関もしくは住宅完成保証会社に登録していれば、工事の途中でその業者が倒産しても、建て主（注文主）に保証金が支払われるか、別の代替え施工業者が工事を続行してくれる、というものです。

　保証を受けるための手順を含めた流れは、以下のようになります（(財)住宅保証機構の場合。それ以外の保証機関もしくは住宅完成保証会社もほぼこれに準じる）。

　１．住宅完成保証制度の保証を受けることを条件に、登録業者に工事を発注。業者が未登録の場合には、工事請負契約までに登録するように依頼する。

　２．登録業者から、住宅完成保証契約約款および住宅完成保証のしおりをもらい、この制度の説明を受ける。

　３．保証タイプ（※）、保証限度額、保証割合、保証期間を確認（※ＡとＢの２つのタイプがある。Ａタイプは、住宅の未完成部分を代替え履行業者が工事した場合、工事の引き継ぎによって増えた費用を、代替え前の請負金額の20％を限度額として保証。Ｂタイプは、Ａタイプの保証に加え、前払い金と出来高に差額が生じた場合の損害を保証する）。

　４．指定の工事請負契約書に基づいて、工事請負契約を締結。

　５．登録業者は、工事完成のための保証委託契約を同機構に申請。

　６．保証委託契約の申請が承認されると、同機構との間で、保証委託契約が成立。

　７．同機構から保証書が発行されたら、登録業者は工事を開始する。

　８．工事を担当していた登録業者の倒産などにより、工事が中止された場合、発注者である建て主は、同機構に対して事故の状況を連絡し、対応策を相談する。

　９．同機構によって、代替え履行に向けての保証手続きが開始される。同時に、代替え履行の施工業者が選定される。

　10．建て主は、代替え履行業者に残工事を発注する。

　11．代替え履行業者が残工事に着手する。

リレー衛星分離に成功　月の写真もくっきり　「かぐや」

Wed, 10 Oct 2007 08:31:38 +0900

リレー衛星分離に成功　月の写真もくっきり　「かぐや」

2007年10月09日19時51分

　宇宙航空研究開発機構は９日、月探査機「かぐや」がリレー衛星の分離に成功したと発表した。搭載カメラがとらえた月の画像も公開した。

写真

「かぐや」のカメラが約８００キロの距離から撮った月。左上３分の２は地球から見えない月の裏側部分＝宇宙機構提供

　リレー衛星は、同日午前９時３６分に正常に分離された。リレー衛星は、かぐやが月の裏側を飛行中に電波を地球に中継する役目を果たす。

　公開された月の画像は３枚。アンテナの状態を確かめるカメラが、５日午後２時５０分から３時１０分にかけて、月から約１５００キロ、約１２００キロ、約８００キロの距離から撮影した。

　かぐやは１２日ごろ、もう一つの子衛星であるＶＲＡＤ衛星を切り離す。その後、高度１００キロの円軌道で約１年間、月を周回して観測を続ける。
朝日より転載

Check Point８：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

Thu, 04 Oct 2007 09:07:41 +0900

Check Point８：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

　「瑕疵（かし）保証（瑕疵担保期間の10年の義務化）」とともに、住宅品確法の大きな柱になっているのが、「住宅性能表示制度」です。この制度の利用は任意ですが、建て主が希望すれば、表示のための評価を受けることができ、「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」によって、建てる住宅、あるいは建てた住宅のさまざまな性能が具体的に示されます。

　前述のように、この制度を利用するかしないかは任意ですが、利用することで、以下のようなメリットが生まれます。

(1）設計や工事に入る前の打ち合わせ時において、９分野におよぶ性能を等級や数値で推定することができるため、要求や希望を施工業者などに伝えやすい（例えば、地震などに対する強度を最重視したい場合には、最上位の等級３を希望する、など）。

(2)住宅の性能が同じ基準で評価されるので、各性能について比較でき、例えばメーカー住宅の商品を選ぶ際の判断材料になる。

(3)外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できる。

(4)国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員（建築・設計の専門家）が評価し、しかも、設計段階と建設工事・完成段階の２段階チェックなので安心。

(5)建設住宅性能評価を受けると、万一、トラブルが起きても「指定住宅紛争処理機関」が、迅速かつ公正に対応してくれるので安心。

(6)「建設住宅性能評価書」が交付された住宅に対して、住宅ローンの優遇措置が受けられたり、地震に対する強度に応じた地震保険料の割引などがある。

　なお、性能評価を受けて評価書を作成してもらうためには、「指定住宅性能評価機関」に一定の評価料（評価機関や評価内容などによって差がある）を支払わなければいけません。

首都直下地震で１６２万世帯が家失う、半年後も２７万世帯

Wed, 03 Oct 2007 08:42:33 +0900

首都直下地震で１６２万世帯が家失う、半年後も２７万世帯

　首都直下地震が起きた場合、最大で１６２万世帯が家を失い、半年後も２７万世帯以上が住宅を失ったままになるとの試算を中央防災会議が２日発表した。

　政府の地震調査委員会は、南関東でマグニチュード（Ｍ）７前後の直下型地震が、今後３０年以内に７０％の確率で起きると予想している。同会議によると、東京湾北部を震源とするＭ７・３の地震が起きると、最大で１６２万世帯３７３万人が家を失う。

　各自治体などが、被災者のため、半壊住宅の修理や仮設住宅建設を進めたり、民間賃貸住宅を借りたりしても、発生から半年の時点で、１３５万世帯分しか確保できず、２７万世帯６４万人分が足りないという。住宅確保が順調に進まなかった場合、より多くの被災者が避難生活を続けるおそれもある。

　空き地面積に限りのある首都圏では、仮設住宅の建設数が頭打ちになるため、民間賃貸住宅の活用が有望視されている。
（2007年10月3日3時3分読売新聞）より転載

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

Wed, 03 Oct 2007 08:41:15 +0900

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

　住宅品確法に基づく「瑕疵（かし）保証（瑕疵担保期間の10年の義務化）」によって、2000年４月から住宅供給者（工務店、住宅メーカー、分譲会社など）に対して、新築住宅の瑕疵保証を10年間にわたって行うことが義務づけられました。その内容と保証を受けるポイントを挙げてみましょう。

●10年保証の内容
　１．保証対象は基本構造部分。具体的には、木造軸組工法の場合、基礎、土台、柱、梁などの軸組躯体部分、床、壁、小屋組および屋根など。

　２．欠陥があった場合に、建て主が請求できる内容は、補修請求または賠償請求。なお、契約書などで、請求などに関して建て主に不利になるような特約は設定できない。

　３．瑕疵担保期間（欠陥に関して、建て主が施工業者に請求できる期間）は、完成し、引き渡してから10年間。なお、10年保証は長期保証だが、期間が１─２年の短期保証が含まれ、その対象は、仕上げのはく離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良など。

　基本的な構造部分に関して、10年保証が施工業者に義務づけられているとはいっても、業者が不誠実だったり倒産してしまうと、保証が受けられないケースが出てきます。そんなことのないように、住宅品確法などの法律に基づかない制度として整備されているのが、(財)住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社が運営する「住宅性能保証制度」。以下、その内容を紹介しておきましょう。

●確実に瑕疵保証を受けるためのポイント
　１．施工業者が、保証をバックアップする（財）住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社に登録しているかどうかを確認する。登録業者であれば、万一、10年間の保証期間中に倒産しても、保証の対象となる個所の補修費用から免責金額を除いた額の80％が保険金として支払われる。

　２．登録業者であることを確認したら、その業者に住宅瑕疵保証機関などの10年保証住宅とする旨を依頼する。後の手続きは、すべて業者が対応してくれる。

　３．登録申請を行ったかどうかを確認。業者は、建て主から10年保証住宅の依頼があれば、その住宅を住宅瑕疵保証機関などに登録しなければならない。

　４．設計が住宅瑕疵保証機関などの設計施工基準を満たしているかを確認する。基準を満たしていれば着工。

　５．基準に沿って施工されているかを確認するために、住宅瑕疵保証機関などが専門の検査員による「現場審査」を実施。基礎工事の鉄筋配筋工事が終わった時期と、屋根工事完了時の２回行われ、建て主もその審査に立ち会うと勉強になる。

　６．現場審査に合格し、住宅登録が完了。

　７．住宅の引き渡し時に、建て主に10年保証住宅の保証書が渡される。その内容を確認する。

NEGOTIATOR交渉人! 地元密着 建物・土地情報