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繰上返済したあとの返済方法は２通りあります。
ひとつは「期間短縮型」、二つ目は「返済額軽減型」
期間短縮型＝中抜き方式
「期間短縮型」は、繰上返済する時点で、その時点から将来へ向けての例えば１年分とか、３年分とか、５年分とか・・・の返済予定表のうちの一定期間分の「元金」部分だけを返す方法です。
※その期間分については、実際には「時の経過」がなかったことになりますから、発生するはずの利息が発生しなかったことになり、その期間分の予定利息は支払う必要がなくなるのです。
毎月返済額が５万円として、そのうち仮に元金分が３万円、利息分が２万円なら、
元金部分の３万円・・・それを１年なら１年分合計した額（約３６万円）を繰上返済することで、
本来なら支払う予定であったはずの利息分２万円・・・１年分の合計利息（約２４万円）を支払わなくて済む・・・ということになります。
繰上返済した結果、繰上返済した１年とか３年とかの期間が、そのまま前倒しで返済完了したことになり、その期間が「中抜き」されて、返済完了時期がその期間分前倒しになります。
繰上返済した翌月以後の返済は、「中抜き」した後の1年後とか３年後などの返済予定表の箇所から返済が続くこととなります。
そのため「期間短縮型」のことを「中抜き方式」と呼ぶ方もいます。
繰上返済後の毎月の返済額は、当初決められたとおりの額のままで変わりません。
返済額軽減型＝割り直し方式
一方、「返済額軽減型」は、50万円とか100万円など任意の額を元金返済した後で、
当初予定の返済完了予定時期を変えないで（残りの返済期間を変えないで）、毎月の返済額を再計算する方式です。
残元金が減った分、毎月返済額が減額されます。
返済額を再計算するという意味で「割り直し方式」と呼ぶ方もいます。
どっちがお得？？？
繰上返済後の累計支払総額の単純な形式比較だけで言えば、「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」に比べ、その後の支払総額は少なくなります。
例えば1,000万円、35年、年利3％、元利均等で借りて、毎月返済額38,484円の場合に、
借入後10年の時点で約100万円を繰上返済する事例
� 峇�間短縮型」では、当初予定に比べ返済期間が約４年４か月短縮し、利息軽減額は約200万円
�◆嵎嶌儚朷攜嵯拭廚任蓮∨莊酳嶌儚曚�38,4845円から33,721円に軽減し、利息軽減額は約142万円
利息軽減効果だけで見れば、「期間短縮型」のほうが大きくなります。
太く短く？ 細く長く？
いずれの方式にするかは、ひとそれぞれの考え方次第です。
太く短く行くか・・・細く長く行くか・・・
預貯金金利が低いせいもあって、最近は、繰上返済ばやりですが、体力を勘案しながら無理なく返していくことが必要です。
万一の備えを必ず手元に残しながら、賢く、安全に、繰上返済を考えましょう。
「借金も財産」です。
こんなに低金利でお金を借りていられるのも、住宅ローンだからこそです。
いざというとき、困ったときに、銀行からお金を借りようと思っても銀行はなかなかお金を貸してくれませんし、消費者ローン会社に飛び込んだりすれば10〜20％台の高利です。
無用な利息は支払いたくありませんが、無理しないこと・・・が大事です。
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