|
借入申込みからローン実行まで・・・
ローンの借入申込みをしてから実際に融資を受けるまで、かなり長い期間があります。
戸建てなら工期の短いプレハブ住宅でも、着工から竣工までだけでも３〜４か月はかかるでしょうし、在来工法なら半年程度はかかります。
一方、分譲マンションの青田売りの場合は、物件売出しから竣工まで長期間かかります。大規模マンションだと１〜２年かかることも珍しくありません。
そうすると、住宅の建設又は購入を決めてローンの借入申込みをしてから、その後住宅が竣工して実際に融資を受けるまでにはかなりのタイムラグがあります。
「実行時金利」が基本
そうすると、ローンの金利はいつの時点で決まるのか・・・
最近はいろいろなパターンがありますが、ローン金利は、「融資実行時の金利」が適用されるのが基本です。
つまり、住宅が完成し、登記も完了し、正式に融資契約を結んで住宅・土地に抵当権を設定して融資金を受け取る・・・そのときの金利が適用されるのが基本です。
申込時金利商品も
ただ、最近は「借入申込時点の金利」が適用される商品がでてきました。
「期間限定のキャンペーン商品」と「ファンド型商品」です。
○「期間限定のキャンペーン商品」
「○○年○○月○○日までに申込みを行い、○○年○○月○○日までに融資を受けられる方」に限って・・・と、「期間限定」で優遇金利を提示してローン申込みを受け付けていますので、その期限までに住宅が竣工して融資を受けることができる方は、申込時に提示された優遇金利で融資が受けられるます。
ただし、住宅の工期の関係で期限までには融資を受けられる見通しがなければ、「期間限定のキャンペーン」の申込みはできません。
○「ファンド型」
１０年程度以上の期間の固定ローンで見られる商品で、銀行がローン総額を○○○億円などと決めておいて、申込みがその額に達したら申込みを締め切る・・・という種類のものです。
※参考・・・（以下、読み飛ばして結構です。）
銀行は、このファンドを金利スワップの金融手法を用いて固定金利から変動金利へ交換したり、証券化手法によって将来の金利変動リスクを回避する・・・難しいですが、要するに銀行は預金など期間の短い金利変動の大きい資金調達を基に資金運用（貸付等）していますので、中･長期の固定ローンを出すには金利リスクをヘッジしないと将来預金金利が上昇した場合に資金調達と運用が逆ザヤになってしまう危険があるのです。）
「ファンド型」の商品の中には（銀行の商品によって一概には言えませんが）、期間限定キャンペーン商品と同じように申込時の金利が適用されるものがあります。
（銀行の商品によっては融資実行時の金利が適用されるものもありますので、個別に商品説明書で確認しましょう）
変動タイプでは「申込時金利」の意味がない
なお、これらローン申込時の金利が適用されるのは、「固定金利期間選択型」や「全期間固定型」の固定金利タイプです。
変動金利型では見られません・・・どうせ半年ごとに金利が変動するので「申込時の金利」にこだわる意味が無いからです。
また、固定金利期間選択型ローンには「最初に大きなお得コース」と「ずうっと優遇コース」の２種類がありますが、「申込時の金利適用」が見られるのは「最初にお得な金利コース」の商品です。「ずうっと優遇コース」では「融資実行時金利」の商品をみかけません。
これも変動金利と同様に、完済するまで店頭表示金利から例えば０．４％優遇などとされており、金利が変動することを前提とした商品だから、申し込み時金利にこだわる実益が極めて小さいということなのでしょう。
|
コメント（0）
