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管理費・修繕積立金が安くて喜んではいけない
マンションの販売パンフレットや重要事項説明書を眺める際、誤解してはいけないことがあります。
それは、維持管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭使用料のことです。
これらが「安い」といって喜んではいけないのです。
これらの金額をいくらに設定するかは、マンション管理組合の運営に関わる重要な問題です。
マンションの価値は「管理」の良否で大きく左右
「マンションは管理を買え！」といわれます。
マンションの場合、一戸建てと違って、維持管理・修繕はもとより、居住ルールまで自分だけで決めることはできません。区分所有者で構成する「管理組合」の合意で決めなければならないのです。
ところで、マンションの価値は、都心までの距離、駅・店舗・病院・学校等の公共公益施設へのアクセスなどの「立地」のほか、駐車場・緑地・空地の状況、マンションの規模・施設など設計・施工の内容などいろいろな要素で決まります。
ただ、都心であれ、郊外であれ、等しく言えることは、築後経過年数が経っても管理がしっかりしているマンションの人気・価値はなかなか下がりにくい・・・ということです。
管理がしっかり行き届いているマンションは、住み続けるにも快適ですし、万一手放そうと思っても売りやすい・・・高く売れる・・・ことになります。
管理費・修繕積立金の水準
マンション購入を検討するに際しては、そのマンションの「管理面」の評価が重要で、特に「管理費」及び「修繕積立金」の水準が大きな意味を持ちます。
マンション管理の基礎的条件としてのお金（「管理費」及び「修繕積立金」）が確保できるかどうかで、その後の管理のあり方が左右されるからです。
マンションの規模や団地施設によって大きく違ってきますが、かなり大雑把に言えば、毎月の管理費が約12,000円、修繕積立金が約11,000円・・・必要だといわれています。
安くしたほうが「売りやすい」・・・でも業者が負担するわけじゃない！
しかし、これを高くするとマンションは売りにくくなります。
売主としては、購入希望者の無知に乗じて、できるだけ売りやすければいい・・という業者が少なくないのです。
いわく、管理費が安いですよ、修繕積立金も安いですよ、駐車場使料も安いですよ・・・こんなに維持費が安いマンションはありませんよ・・・
そのように見せかけること自体、マンション売主に負担が生じるわけではありません。
マンション業者が管理費等をどんなふうに設定しようが、結局は、業者が負担してくれるはずもなく、住宅購入者＝管理組合が負うことになるのです。
マンション管理や修繕の費用は、確実に必要となります。
その費用が十分でなければ、マンションを購入した後になって、管理組合で「値上げ」をしなければならなくなりますし、そのとき必要な値上げができなければ、ちゃんとした管理や修繕ができないことになり、マンションが劣化し、居住環境も悪くなって、マンション価値も下がることになるのです。
業者・マンションの「質」のメルクマール
ですから、管理費が安いとか、修繕積立金が安いとか、駐車場使用料が安いとか・・・
そんなことに、全く費用負担も責任も負わないマンション業者の勝手なセールストークを唯々諾々と受け入れるのではなく、
むしろ、必要な費用を最初から買主に対して正々堂々と提示して販売しているかどうか・・・これが売主の「質」、マンションの「質」を見分ける上でのひとつの観点にもなるのです。
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