瑕疵担保責任・・・（住宅の安心） ( 不動産 ) - 住宅ローンあれこれ

瑕疵担保責任・・・（住宅の安心）

隠れた傷

　「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）という言葉は分かりづらい専門用語ですね。
　「瑕疵」とは「きず＝傷」の意味で、住宅の「隠れた瑕疵」を知らないままに住宅を購入した買主（又は請負工事の施主）に対して、売主（又は請負業者）が負うべき責任のことを「瑕疵担保責任」というのです。
　売主が負う「瑕疵担保責任」の具体的な内容は、買主が損害賠償を請求したり、契約を解除する（白紙に戻す）ことです。

いったい売主は、いつまで責任を負うのか・・・

①建売、マンションの売買における瑕疵担保責任
　宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却する場合、
　買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができるとしており、
　現に、一般の売買契約書では、ほとんどのケースで「２年」としているようです。

　なお、売主が宅地建物取引業者ではないとき（個人から中古住宅を購入するようなケース）は、その定めは適用されませんので、民法の適用を受けることになります。

　民法の規定では、買主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができることとされています。
　しかしながら、この民法の規定は強行規定ではありませんから、売主・買主間で、これと異なる契約を結ぶことが可能ですし、
　現に、中古住宅の売買契約においては、「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定められている例が多いようです。

②工事請負契約における瑕疵担保責任
　工事請負契約における請負業者の「瑕疵担保責任」（損害賠償又は補修工事）については、民法で施主を保護しています。
　民法では、瑕疵担保責任を追及できる期間は、耐火構造の住宅では引き渡しから10年、木造では引き渡しから5年と定められていますが、
　この10年・5年の瑕疵担保責任期間は、施主と業者の請負契約の定めで短縮することができますので、
現に、一般の工事請負契約書では「引き渡しから2年」とされることが多いようです。
　また、損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されています。

「品確法」における売主の瑕疵担保責任

　2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）では、「新築住宅の売買契約・請負契約においては、売主は住宅の引き渡しから10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を負う」と規定されました。
　瑕疵担保責任の内容は、「瑕疵修補請求」、「損害賠償請求」又は「契約解除」です。

　住宅の構造上、特に重要な部分＝「構造耐力上主要な部分」（基礎とか柱とか梁など）と「雨水の浸入を防止する部分」に関しては、通常の瑕疵担保責任の期間とは別に、「10年間」にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の買主を強く保護しているのです。

　なお、瑕疵担保責任を追及できる期間（＝権利行使期間）は、引渡しから１０年以内ならいつでも良いということではありません。１０年以内で「買主が欠陥を発見したときから１年以内」に限られていることに注意が必要です。

　なお、品確法の対象となるのは「新築住宅」のみであり、「中古住宅」は対象になりません。

住宅瑕疵保証制度

　「住宅瑕疵保証制度」とは、品確法に基づく10年間の瑕疵保証を確実するための保証制度です。
　つまり、売主に瑕疵担保責任があるといっても、仮に売主が倒産したらどうするのか・・・
　売主に対して損害賠償を求めても、払える資力がなければ話になりません。

　いくつかの機関がこのような保証制度を扱っているようですが、代表的な（財）住宅保証機構の保証制度（同機構では「住宅性能保証制度」という名称）では、瑕疵を未然に防ぐための独自の技術基準を定め、工事中に専門の検査員による現場審査を行った上で、住宅の引き渡し時に業者から買主（又は施主）に対して保証書を渡すことになっています。
　これにより、万が一保証期間中に登録業者が倒産しても、修補費用を約95％の保険でカバーできるのです。

　住宅を選ぶ際には、売主が瑕疵保証保険の制度に加入しているかどうか、購入する住宅が保険の適用になっているかどうかも確認しておきたいものです。