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最初固定→その後は原則変動
「固定金利期間選択型」は、アメリカでは「ハイブリッド型」と呼ばれる金利タイプで、固定金利と変動金利を組み合わせた金利タイプです。
最初の一定期間・・・２年、３年、５年、１０年など、最初に決められた期間を固定金利とし、その後は原則として変動金利へ移行する仕組みです。
ただし、固定金利期間・・・例えば３年固定なら３年・・・が終了する際に、必ず変動金利へ移行するということではなく、借入者の選択によって、引き続き同じ期間の固定金利期間・・・例えば３年固定・・・を選べる商品が一般的ですし、
さらに、３年固定なら３年が終了する際に、次の期間について・・・例えば５年固定とか１０年固定を選ぶことができる銀行も多いようです。
固定金利期間が終了し、原則どおりに変動金利に移行する場合は手数料は掛かりませんが、
次も、引き続き固定金利期間を選択しようとするときには、一般に手数料が掛かります。銀行によって違いますが、5,000〜10,000円程度のところが多いようです。
ふたつの「優遇金利」
２〜３年固定金利タイプで特に気をつけておきたいのは「優遇金利」です。
実際にはほとんどの方に適用されるので、なぜ「優遇」なのかはよく分かりませんが、銀行間の金利競争で生まれた「優遇金利」には大きくふたつのタイプがあります。
ひとつは「最初にお得タイプ」、二つ目は「ずっとお得タイプ」
なお、「優遇」の比較対象とすべき本来の金利水準＝「基準金利」（＝店頭表示金利）というものがあって・・・例えばある銀行の３年固定なら年２．７％・・・この基準金利に比べていくら優遇してもらえるか・・・それが「優遇金利」です。
「最初にお得タイプ」
特別に「最初の３年間だけ」は例えば「１．０％に優遇」する・・・
そのあとは、本来あるべき「基準金利」・・・今の「基準金利」が2.7％だとしても、その基準金利にかかわりなく１％を適用する・・・仕組みです。
「ずっとお得タイプ」
返済が終了するまでの間、本来の金利＝基準金利から、例えば「ずっと０．７％優遇」した金利を適用する・・・仕組みです。
また、これらを組み合わせて、例えば、最初の３年間は１％、４年目からはずっと０．４％優遇する・・・というタイプもあります。
特に、「最初にお得タイプ」では、最初の期間は金利が低いので返済が楽かも知れませんが、優遇期間が終わると、一挙に返済額が増えることになります。
キャンペーン金利の落とし穴
変動金利の記事にも書きましたが、金利が上がるとどれくらい返済額が上がるかを参考に見てみます。
1,000万円、35年、元利均等、基準金利2.8％、当初３年間ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利1.5％の場合で試算すると、
�‥�初３年間（ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ優遇金利） （1.50％） ３．１万円／月
�■廓�経過後の金利水準が当初と同じ基準金利とした場合（2.80％） ３．８万円／月（1.2倍）
��３年経過後の金利水準が当初から１％上昇した場合 （3.80％） ４．４万円／月（1.4倍）
�ぃ廓�経過後の金利水準が当初から２％上昇した場合 （4.80％） ５．０万円／月（1.6倍）
実に、市場金利水準が当初に比べてたったの２％上昇しただけで、返済額は約６割も増えてしまうのです。
これがｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利の「落とし穴」です。
ただ、最近は、当初期間経過後も、例えば0.4％ずっと優遇・・・などという商品もありますので、その場合は幾分かはマイルドになるでしょうが・・・
それにしても、落差は大変大きなものがあります。
最初の３期間の返済額だけを見て、「これなら返せそうだ」と簡単に判断してはいけないのです。
とりわけ、住宅業者の販売チラシやセールストークでは、この優遇金利期間の返済額だけをお客さんに示して、購買意欲をかき立てる手法が見られますので、要注意です。
「優遇」って、何に比べて優遇？
さらに、「ずっとお得タイプ」も考え物・・・
本来の金利＝「基準金利」を決めるのは銀行です。
基準金利水準を銀行が勝手に決めるのではなく、客観的なメルクマールを基に・・・例えば銀行間取引金利（TIBOURなど）や公定歩合とかあるいはせいぜいその銀行の３年定期預金金利 ＋○％・・・というように決められるならいいのですが、
そうではなく、銀行が、一方的に、恣意的に基準金利を決められるのです。
つまり、ほとんどのお客さんに「優遇」することを前提に、その分上乗せして基準金利を決めるだけの話です。
そうでなければ、ほとんどのお客さんに適用される優遇金利などワークするはずがありません。
スーパーでさえ意図的な値引き表示は禁じられていますが、まあ、最初の値札（基準金利）は高くしておいて、値引き表示（優遇金利）をすれば「お得感」がアピールできる・・・
ややネガティブに書きましたが、決して「固定金利期間選択型」の金利タイプの是非を指摘しているわけではありません。全期間固定であれ、変動金利であれ、固定金利期間選択型であれ、それぞれにメリット、デメリットがあり、借りる人の状況や考え方でそれぞれに選んで頂ければいいと思います。
ただ、申し上げたいのは、いわゆる「キャンペーン金利」とか「優遇金利」という銀行の販売姿勢に疑問を感じ、その言葉だけで飛びつくことは避けたい・・・
ご自分の年収やライフステージや金利リスクを取れるだけの懐の余裕の度合いなどを踏まえて、冷静にご自分にあった金利タイプを選択していただきたいと思います。
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