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銀行も他行借換えを積極勧誘
低金利が続いたここ１０年ほどは、住宅ローンを借り替える方が結構いました。
既にローンを借りて返済中の方の多くが、一度は借り換えのことを考えてみたことがあるのではないでしょうか。
一方、銀行でも、ここ１０年ほどは企業がお金を借りてくれない一方で、借りたい企業にはなかなか貸せないという事情があって、住宅ローンの拡大に注力していますので、新規に家を建てる方、買う方だけでは足りず、既に他行で返済中のお客さんに一生懸命借り換えの勧誘を仕掛けているのです。
私はマンション住まいですが、郵便受けには頻繁に銀行からの借換えチラシやDMが入ってきます。
他行で返済中のお客さんは、単に自行の住宅ローンの伸張というだけでなく、実際に数年間、延滞もなくローン返済をしてきている実績があるので、デフォルト（不良債権化）しにくいお客さんとして銀行にとって大歓迎なのです。
借換えの損得勘定
ところで、借換えの損得勘定はどうなっているのでしょうか。
大雑把な言い方ですが、住宅ローンの借換えは、次のような場合に有効であるといわれます。
●残高1,000万円以上
●残返済期間10年以上
●金利差１％以上（既往ローンと借替え後のローンの金利差）
この場合の借換えメリット（利息軽減額）は、初年度だけで大雑把にみてみると
年間利息軽減額 ≒ 残高1,000万円×金利差 0.01 ≒ 10万円
２年目以降は徐々に残高が減る分、金利差メリットも逓減します。
一方、ローンの借換えには一定の費用がかかります。
借替えによる金利差でその費用を賄えなければ、借換えによる損失が発生してしまうことになるわけです。
したがって、「金利差」が「確定」できなければ、借換えの「効果」も「確定」できません。
短期固定、変動金利への借り換えでは将来金利差を確定できない
固定金利から固定金利への借換えであれば、金利差が確定できます。
固定金利から変動金利への借換え、固定金利から３年固定への借換え、３年固定から３年固定への借換えなどの場合は、将来の金利が不確定ですので、「金利差」は確定できません。
ただし、金利差が確定できなければ借換えの意味が全くないかというとそうではなくて、金利差が「期待」できる「蓋然性に賭けてみる」・・・という意味合いはありえます。
なお、ゼロ金利解除もあって今後は金利上昇が見込まれますので、変動金利や固定金利期間選択型など、将来の金利が確定していないタイプのローンに借り替える際には、将来の金利の蓋然性をご自身の判断で慎重に見極める必要があります。
とりわけ、当初数年間だけ優遇金利が適用されるようなキャンペーン金利商品は、その優遇期間が過ぎれば金利が急激にあがって返済額が増えるものもありますので、要注意です。
借換え費用
借換えローンの諸費用の構成要素は、
〔既往ローン〕
・既往ローンの抵当権の抹消登記費用（司法書士報酬 数万円）
〔借り換えローン〕
・融資契約書に貼付する印紙税（数万円）
・融資手数料（３〜５万円程度）
・抵当権設定登記費用（司法書士報酬 数万円）
・抵当権設定登記の登録免許税（融資額×0.1％≒数万円）
※ 軽減税率適用の場合です。本則は0.4％。
・保証料（一括払いの場合 数十万円
※ 年数などにもよりますが借入額の２％程度を見ておけばいいでしょう。
借入額2,000万円程度を想定すれば、極めて大雑把ですが、諸費用合計で50万円前後を想定しておけばいいと思います。
なお、既往ローンの保証料返戻金分で、借換えローンの保証料支払いの相当額が賄える場合もあり、その場合の費用の総額はその分減らせます。
短期固定・変動ローンを借り換える合理性
借り換えを考える場合は、何のために借り替えるのか、目的が明確でなければなりません。
基本パターンは次のふたつ。
�々盒睛�で借りた「全期間固定」ローンを、最近の安い金利のローンに借り換えることで、返済総額を減らす。
�◆嵎册斡睛�」や「固定金利期間選択型」で借りたローンを「全期間固定」に借り替えることで将来の金利リスクを排除する。
つまり、キャンペーンサーフィン（他行の3年固定キャンペーン商品への借り換え）は、一見、「得」になるように見えますが、返済額で得するのは次の３年間の利息差だけ・・・
一方で、融資額などにもよりますが、借り換えのための諸費用が少なくとも50万円程度は掛かるであろうことを考えると、３年固定から３年固定へのキャンペーンサーフィンは、あまり合理性がありません。
返済額の損得勘定の観点から考えれば、手間隙・諸費用かけて借り替えても、たいして得にはならないと思います。
「３年固定」を、わざわざ借り換える意味があるのは�△両豺腓任后�
将来の金利変動リスクをなくして安心を手に入れるために、当面の返済額が増えたとしても、「全期間固定」や２０年固定などの「長期固定」金利に借り替える・・・という選択。
借換えに際しては、その目的に沿って、かつその効果を具体的に試算して、じっくり検討しましょう。
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おはようございます。某銀行員に聞くと、顧客は2〜3年固定型を求めてくるようです。もう6年にわたって低金利が続いたからマヒしているのでしょう。高い買い物をするわりには安易な考え方ですね。新聞読んでないのだろうか？ここに来て、あわてて借り換えにくる客が多くなったそうです。預金金利の上昇は、必要と考えます。しかし、今後、住宅ローン破綻者は急増してくると思います。甘い審査で大量に貸し込んでいる某地銀は危なくなるのではないでしょうか。
2006/7/16(日) 午前 9:42 [ 奈央子 ]
wjdkf077さんへ そのような方の中には、最初の数年間だけに適用されるキャンペーン金利による毎月返済額が、家計の返済能力ぎりぎり一杯で・・・借入額を目一杯に組んでいる方もいます。 今後の金利上昇に伴い、ローン返済が厳しくなってくる方が少なからず出てくるのではないかと危惧しています。
2006/7/16(日) 午前 11:30