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なぜ銀行は借地に慎重なのか
一般に、どこの銀行でも借地上の住宅に対する住宅ローンの取扱いは、厳しいものがあります。
それは、「借地権」が大変あやうい権利であり、借地上の建物の担保価値が、不安定・不十分とみなされるからです。
借地権では、借地人が地主に対して地代を支払う義務がありますが、仮に借地人が地代の支払いを滞ると、地主は、債務不履行を理由に借地契約を解除し（白紙撤回し）、土地の明け渡しを請求することができるのです。
地主には、借地人に対し、「地代を支払わなければ、建物を取り壊して更地にして返せ」という権利があるのです。
そうなると、住宅ローンを融資する銀行は・・・例え住宅の抵当権を設定したとしても全く意味がないこととなります・・・土地ばかりでなく住宅の担保すらないのと同意義になります。
したがって、銀行は、借地権の住宅に対する融資には極めて慎重です。
借地の場合の住宅ローン
借地に対する銀行の住宅ローンの対応を考えるとき、二つの段階で考えることができます。
ひとつは、借地上の「住宅に対して融資する」のかどうか・・・
二つ目は、借地上の建物に融資するとして、さらに「借地権の取得費」（「権利金」や「保証金」名目で借地権取得時に地主に対して支払う一時金）そのものも融資の対象に含めるのかどうか・・・です。
借地上の「建物」に対する融資
まず、借地上の「建物」に対する融資をするのかどうか・・・
当然ながら、担保面から、多くの銀行が借地上の住宅に対する融資には否定的ですし、ホームページの商品説明書にも「借地上の住宅には融資しない」ことを明記している金融機関が少なくありません。
なお、商品説明書だけでは借地の場合の対応の詳細は分からないものの、
少なくとも、敷地が借地の場合には融資限度額を低くするとか、借地の場合には地主の承諾書の提出が必要とか、借地であっても「建物だけには融資する」ことを前提とした商品説明がなされている金融機関も見受けられます。・・・決して多くはありませんが・・・
私なりにざっと金融機関のHPで確認したところ、次の金融機関では、借地を前提とした商品説明振りの記載があり、借地上の住宅に対する融資を行っているものと推測できます。
（借地上の「住宅に対する融資」を行っていると考えられる金融機関）
三菱UFJ信託銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、東邦銀行、北越銀行、足利銀行、仙台銀行、東日本銀行、長野信金、高松信金、広島信金、近畿ろうきん、静岡ろうきん、JA愛知
・・・おそらくもっとあると思いますが、ただ、一般的ではないようです・・・
「借地権取得費」に対する融資
これらの金融機関の中には、「建物」だけではなく、借地権の「権利金」も融資の対象にしているところも含まれているかもしれませんが、HPの記述だけでは詳細はなかなか分かりません。
なお、公庫提携の統一商品である「フラット35」では、銀行がどこであれ借地権の権利金の取得そのものも融資の対象になるようです。
そのほか、「定期借地権」の取得の際に地主に対して支払う「保証金」（借家で例えれば敷金のような性格の預り金）を融資の対象にしている金融機関も（多くはありませんが）見受けられます。
（定期借地権の「保証金」を融資の対象としている金融機関）
三井住友銀行、スルガ銀行、北国銀行、大垣共立銀行、関西アーバン銀行、南都銀行、泉州銀行、紀陽銀行、JAかながわ、協同住宅ローン
これらの金融機関では借地人が地主に対して持つ「保証金返還請求権」を質に取る（担保に取る）という手法で一定の債権保全を図ろうとしています。
いずれにせよ、借地権は、住宅ローンでは担保面でのハンディがあるために、厳しい取扱いになっています。
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なるほど、勉強になります。今借地権の物件に手を出すかどうか、悩んでおります。物件は気に入ったんですが、借地権なんです。
2008/10/23(木) 午後 1:11 [ 安中模作 ]
なかなかむずかしいですね。
決して借地が悪いわけではありませんが、
実感としては地代の支払いももったいない気もいたしますし・・・
2008/10/23(木) 午後 9:46
先日、住宅ローンの借り換えを相談しにある金融機関に行きましたが、借地権について法律が改正されたということで断られました。
私の場合、旧法の定期借地（20年）です。法改正で融資はさらに困難になっているのでしょうか。因みに地主は寺で、一般の地主のように営利目的で土地を売却することはできませんので、借地人に対して地代不払いを名目に追い立てることはないように思いますが、地主が法人というのが融資できない最大の理由でした。
議論してもしょうがないので、すぐにあきらめましたが、ご説明をお願いします。
2011/9/5(月) 午後 1:16 [ 借地人A ]
すみません、事実関係が分かりかねますので、再整理をお願いします。
旧法＝「借地法」には、「定期借地」というものが存在しません。「普通借地権」だけです。旧法であれば普通借地権だと思うのですが、それで正しいでしょうか？
いつ設定した借地権でですか？
賃借権でしょうか、地上権でしょうか？
マンション（区分所有建物）でしょうか、一戸建てでしょうか？
御教示ください。
なお、銀行の言う理由はこの材料だけでは良く分かりません。
ただ、推測するに、宗教法人が不動産を処分（売買、賃貸、担保設定等）するには、檀家、氏子など信徒・利害関係人にその旨を公告して異議がないことを確認しなければならず、この手続きをしなければその処分行為は「無効」とされることになっています。（宗教法人法２６，２７条）
個人や株式会社などの法人から賃借する場合に比べて、権利関係が不安定・不確実（手続きの有効性の確認手段が不透明）なことが、理由かもしれません。
2011/9/5(月) 午後 11:02
理解不足のようですみません。
認識している事実は以下のとおりです。
設定時期 平成１１年
（旧法、２０年と物件に表示されていたので「定期借地」と思ってしまいました）。
地主とは土地賃貸借契約書をかわしています。
住宅は一戸建てです。
もうすぐ、ローンの特約期間が切れることから、借り換えを考えています。当初は金融機関がすんなり融資してくれたので、借り換えも
問題ないと考えていましたが、制約があるとは思いませんでした。
2011/9/6(火) 午後 9:44 [ 借地人A ]
借地人さん、その銀行が借り換えに応じてくれない理由として考えられることはいくつかあります。
先ず、金融機関によって、借地だと融資してくれないケース。将来、地代不払いなどで借地契約が解除される可能性があり、住宅に抵当権を設定しても担保としての機能を果たさない恐れがあるためです。
2011/9/7(水) 午前 6:45
次に考えられるのは、借地契約が不安定なこと。
一戸建てだと、地代不払いのような債務不履行の場合に、地主から賃借契約を解除（解約）されやすい・・・実態があります。
一方、マンションのような区分所有建物の場合ですと、上物（住宅）の登記簿に土地の利用権利が「敷地権」の蘭に「賃借権」として登記されるのが一般的ですし、たとえ入居者の一人が地代を滞納したとしても、地主はそれを理由にマンション全体の賃貸契約（マンションの賃借契約は全体で一本です）を解除することは事実上難しく、マンションの賃借権は比較的安定しています。
たぶん、Ａさんの借地権は土地の登記簿には登記されていないのではないかと推察します。（賃借人が応じれば賃借権の登記ができます・・・）。そのような未登記賃借権でも住宅の登記があれば賃借人との当事者関係で登記したと同じ「対抗要件」があるにはあるにですが、たとえ登記があっても地代不払い等の債務不履行があれば契約解除が可能です。
2011/9/7(水) 午前 6:46
三つ目が一昨日のコメントで書きました宗教法人における不動産処分（賃借権設定等）の手続き（檀家への公告）の有効性を確かめるのが難しく、法的な安定性に懸念が残るという点です。
融資する側からみると、借地の中でも、担保面でかなり条件がよくないとは言えると思います。
ただ、それは、その銀行がどう判断するかであって、銀行によって取り扱いは違ってくると思います。
他行に当たってみる手はあります。
2011/9/7(水) 午前 6:48
詳細なご回答ありがとうございました。おそらく、一番目と三番目が理由だと思われます。
たびたびで恐縮ですが、あと10年ほどで借地契約の更新時期となりますが、さらにもう20年、更新するべきか迷ってします。借地権の土地でも売却できると理解して当初は契約したのですが、売却は難しいのでしょうか。
質問が住宅ローンからはずれてしまったようですみません。
2011/9/7(水) 午後 3:15 [ 借地人A ]
旧法の普通借地権は、地代をちゃんと支払っている分には、かなり借地人にとって有利な権利です。更新に際しても、地主はその土地を自己使用する必要性があるなどの「正当な理由」がない限り更新を拒絶できません。
更新しない場合には、借地人は地主に対して建物を時価で買い取ることを請求する権利もあります。
ただ、借地権には、借地権付き建物を取引する際に「借地権価格」という経済価値があります。
借地権価格は、立地（土地の評価額）や地代の水準（安い、高い）、賃借権設定当初の権利金（＝賃借権設定費用）などの要因で決まりますが、一般的な普通借地権では、土地の評価額の６割程度ともいわれます。
更新しなければ、その経済価値を放棄することになることは留意しておきたいことの一つです。
その土地が嫌いでないなら、単に借地が嫌だということだけなら、更新するのが経済合理性があるのではないかと思います。（勿論、地代の水準にもよりますが・・・）
なお、更新時には「更新料」を求められることが多いと思いますが、莫大な更新料を求められる場合には、非更新も視野に入るかも知れません。
2011/9/7(水) 午後 8:01
はじめまして、私は、51年間の定期借地権契約で12年前に住宅を建築しました。当時の住宅金融公庫の金利が10年目から4％に跳ね上がるため、フラット35に借り換え（現在1.95％）申請しましたが、住宅金融支援機構になってからは、賃借権に対する質権設定契約に関する地主の承諾書が必要とされ、地主に申し込みましたが、承諾でいないと拒否されました、かれこれ1年近く交渉しましたが全く受けつけられません。今後残りの期間内に住宅の建て替え、や改築をする際にも資金を調達する際にこの地主の承諾書を金融機関が求めてくるため、融資を受けられる見込みがない状況です。地主は神戸市の外郭団体です。
結局、定期借地権を推進する法律ができた後に住宅金融公庫が廃止されたため、はしごをはずされた状態になっています。、「地主の承諾書」の要求は、法的根拠に基づくものではなく、単に民間金融機関の悪しき実務的慣行に過ぎません。借地人の権利確立を目指すため、従来法務省が検討していた「借地権の担保化」を法的に具体化することはできないのでしょか？
2011/9/9(金) 午後 3:21 [ ume*a_*nt*nio ]
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ume*a_*nt*nioさん、こんばんは。
定期借地権の場合に必要とされる「賃借権に対する質権設定の同意書
」についてですが、
私の記憶が間違っていなければ、フラット３５で同意書が要求されるのは、上物（住宅）取得費だけでなく、借地権取得費（定期借地権の場合は「保証金」）も含めて融資の対象にする場合ではないかと思います。上物だけを融資の対象にする場合には、賃借権に対する質権設定までは求められないのではないかと思います。（間違っていたら申し訳ありませんが・・・）
ただ、フラットでの「借換えローン」であれば、住宅＋定借保証金の融資の借り換えという位置づけになりますので、借換え融資の中に補償金部分が含まれることになるため、質権設定が求められるのだと思います。
つまり、何を言いたいかというと、定期借地権の敷地だから必ず質権を求められるものではないということです。土地の取得費（保証金）に融資するから定期借地権に質権という担保権を設定するということです。
2011/9/9(金) 午後 9:33
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ume*a_*nt*nioさん、続きです。
一方、民間銀行の住宅ローンでは、必ずしも定期借地の保証金融資と質権がセットになっているとは限りません。銀行によっては質権なしで融資に応じてくれるところもあるのではないかと思います。
最近は、銀行ローンでも10年固定〜20年固定で、割に低金利の商品がありますので、公庫４％になるくらいなら、比較的長めの銀行固定期間ロ−ンに借り換えられれば、リーズナブルです。
質権設定なしで借り換えられる銀行を、手当たり次第に問い合わせしてみれば、どこか可能な銀行がありかもしれません
2011/9/9(金) 午後 9:44
ご回答いただきありがとうございます。なるほど、保証金がローンで組み込まれている場合が、地主の承諾書、質権設定となるわけですね。フラット35の場合、金融機構が直接申し込みを受け付けるわけではなく、民間の金融機関が窓口となるためレアケースである定期借地権の場合の対応方法が周知されていないのかもしれません。
借り換えに関して、他の金融機関も探してみたのですが、確かに金利は安いものもあるのですが、借地のケースでは手数料が高く、借り換えメリットがほとんどでないのが実情でした。
詳しくご説明いただいたおかげで良くわかりました。ありがとうございました。ただ、定期借地権推進協議会にも問い合わせたのですが、今のところ、根気良くに地主を説得するより手がありません、との回答でした。一般定期借地権における借地人の立場を法的に明確にしてもらいたいものですね。
2011/9/10(土) 午前 9:45 [ ume*a_*nt*nio ]
�� ume*a_*nt*nioさん、参考追伸です。
定期借地権には、「賃借権」方式のほかに「地上権」方式があります。
「賃借権」に担保を設定するには、「質権」を設定することになります。この場合、賃借権の法律上の位置づけが「債権」という「請求権」であることから、賃借権に担保権を設定することについて、請求権の相手方である（賃借権の権利の源である）「地主の承諾」がなければ、質権という担保権が成立しないのです。
一方、「地上権」という借地権は、法律上「物権」と位置づけられ、借地権自体が（地主の底地所有権から）独立した権利として、借地人が（地主の意向にかかわらず）勝手に処分（売買、担保設定）することができます。
地上権の場合の担保権は、土地の所有権の場合と同じく「抵当権」になります。「物権」ですから地主の承諾は要りません。
2011/9/10(土) 午前 10:49
�� ume*a_*nt*nioさん、参考追伸です。
借地人の権利保護の観点から言えば、賃借権ではなく地上権方式とするのが望ましく、融資する金融機関の立場からも担保保全の観点で抵当権が設定できるので望ましいと考えます。
ですから、私は、借地権にするなら地上権方式が良いと考えますが、ただ、地上権の場合には借地人の権利が強くなる分、保証金の額が高くなる取引実態（賃借権約６割、地上権約８割）にあるというデメリットもあります。
2011/9/10(土) 午前 10:50
詳しいご説明ありがとうございます。住宅金融支援機構が求める質権設定契約には、以下の規定があり、この点に関して地主は承諾できないと主張しています。
1．「質権の実行により、賃借権が第三者に移転される場合は、その第三者との間で引き続き賃貸借契約を継続すること。」
2．「賃貸人は賃貸借契約の解約その他賃借権が消滅若しくは変更となる行為又はその恐れのある行為をしません。」
その他の規定に関しては特に問題なかったようなのですが、地主の主張は以下の通りです。
1．「質権の実行により賃借権が第三者に移転される場合は、その第三者との間で引き続き賃貸借契約が継続すること」で、公社の承諾を得ない第三者と賃貸借関係を継続する可能性が残るので問題がある。
2．「賃貸人は賃貸借契約（＝原契約）の解約その他賃借権が消滅若しくは変更となる行為又はそのおそれがある行為をしません」で、賃貸人としては、どんな契約解除のケースが出てくるかわからないので、約束することは出来ません。
（続く）
2011/9/10(土) 午後 0:23 [ ume*a_*nt*nio ]
（続き）
地主側の主張もわからないではないのですが、現状の賃貸借契約書で、反社会的勢力者が住居していることが判明した場合には一方的に賃貸借契約を解約すると記載されています。また民法第６１２条では、賃借権の譲渡については賃貸人の承諾を得なければならない旨を定めていますので、質権設定契約書の規定の表現方法にも問題があるように思えます。2．についても賃貸借契約書で地主が解約できる条件が明文化されているので、このような対応をとらなくてもと思いますが、「泣く子と地頭には勝てない」のが実情です。
2011/9/10(土) 午後 0:24 [ ume*a_*nt*nio ]
�� ume*a_*nt*nioさん、よく御調べになられてますね。
確かに、賃借権が第三者に移転することにつき、どれだけ安定性が確保されるかが重視されているようですね。
ただ、住宅（上物）が競売される際には住宅の抵当権は借地権にも及ぶとされており、借地権付きで競売されますし、地主が競落人への賃借権譲渡の承諾をしない場合にには裁判所による「代諾許可」の道もあ利ます。
「質権」があれば「保証金」の担保にはなるかもしれませんが、「質権」がなくても、住宅の存立基盤である借地権の確保はできる蓋然性が高いと考えられます。
いずれにしろ、地上権はともかく、賃借権は、借地人にとっても債権者にとっても脆弱な権利であることは確かです。
2011/9/10(土) 午後 9:11
ありがとうございます。良くわかりました。
話が元に戻ってしまいますが、結局、地主の承諾、質権設定契約等の手続きは、法的根拠に基づくものではなく、単に民間金融機関の悪しき実務的慣行に過ぎず、それほど意味のない行為だと言うことですね。
一般定期借地権の場合、51年後には更地で返却すると言う絶対条件があるのですから、その期間内でもう少し借地人の権利が認められるべきではないか、・・・そのための法的整備が間に合っていないのかもしれませんね。
2011/9/11(日) 午前 9:40 [ ume*a_*nt*nio ]