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今回は、借りる方にはあまり関係がなくて、なおかつ、内容がやや面倒な話です。
ただ、今後、こういう仕組みのローンが増えてくると思いますので、知っていて損にはならない・・・という程度の話です。
「証券化」って・・・
「住宅ローンの証券化」という言葉を耳にしたことがある方もいらっしゃると思いますが、実は証券化であろうとなかろうと借入者にとってはほとんど関係はありません。
関係があるのは、銀行など住宅ローンの提供側の問題です。
昨今は、住宅ローンに限らず不動産や売掛債権などいろいろな資産の証券化が進んでいますが、これら「証券化」というのはアメリカで発達・普及した金融手法で、いろいろな資産から得られるキャッシュフロー（お金の流れ）を得る権利を券面化（証券化）し、投資家に対してその権利を販売することにより、資産を早期に資金化する（資金調達＝回収する）手法です。
(住宅ローンの証券化で代表的な「フラット35」の証券化の流れ)
�ゞ箙圓�住宅ローン「フラット35」を融資します。
��銀行が融資した住宅ローンを住宅金融公庫へ譲渡します。（住宅ローン債権を売却する）
��住宅金融公庫は、買い受けた住宅ローンを毎月１か月分とりまとめて信託銀行へ信託します。
※法律上は、公庫という法人の資産から独立した（法人の倒産リスクから独立した）「信託財産」として、次に述べる証券化の担保として提供するために「信託」という手法を用います。
※ローン債権の売却に伴い、お客さんにとっての貸主（債権者）は銀行から住宅金融公庫へ変わります。
�そ斬雍睛燦�庫は、信託した住宅ローン債権から毎月の返済額を受け取る権利を１億円ごとの券面に分割して証券化し、投資家（生命保険会社や年金基金など）へその権利を売却します。
�ソ斬雍睛燦�庫は、投資家から受け取った権利の売却代金で、銀行へローン債権の購入代金を支払います。
�Χ箙圓蓮▲蹇璽鷓銚△稜箋兮絛發鮗�け取った後も、引き続き、住宅金融公庫から委託を受けて、お客さんの返済窓口としての業務を行います。（銀行は住宅金融公庫から手数料を受け取ります。）
�Г�客さんが支払う毎月の返済額は、銀行から住宅金融公庫、住宅金融公庫から証券を買い受けた投資家へ支払われる。
という仕組みです。
銀行は何のためにローンを売却する?
銀行は、住宅ローンを貸し付けては、そのローンを住宅金融公庫へ売っていく・・・
それはなぜか・・・なんのために銀行はそんなことをする必要があるのでしょうか。
銀行は、「短期金利の預金」で資金調達
→ 「長期固定金利で住宅ローン」を運用すると将来の「金利逆ザヤリスク」
ところで、話は飛びますが、金利には、資金の貸付期間に応じて、短期の金利と長期の金利があります。
銀行は、普通預金や数年間の定期預金など比較的短期の資金を調達し、預金者に対し短期の金利を支払っています。
その銀行が、例えば35年の長期の住宅ローンを「全期間固定金利」で融資するとどうなるか・・・
預金などの調達金利は、市場で上がったり下がったりしますが、資金運用側の全期間固定住宅ローン金利は一旦貸し付けると35年間は変えられない。
すると、仮に数年後、５年後、10年後・・・に預金などの調達金利が上昇すると、ローンの運用利回りとの間で逆ザヤが生じる恐れがあります。（金利差だけで逆ザヤに至らなくても、人件費や店舗・システム等のコストを含めた経費も含めて考えれば、現在のような超低金利時代においては特にいとも簡単に逆ザヤに陥ります。）
つまり、短期の金利で資金を調達している銀行は、ローン（融資）も短期で運用しなければ、将来、資金調達と運用の金利のミスマッチが生じてしまうのです。
企業向け融資は比較的短期間で回すので問題は少ないのですが、住宅ローンは長期にわたるため、将来の運用利回りを固定してしまうような長期の固定金利の商品を出すことは困難なのです。
現に、そのような事情が主な原因となって、1980年代に全米の多くの住宅貯蓄組合（Savings & Loan≒日本の信用金庫や信用組合類似の形態の組織）が破綻に陥り、アメリカの金融危機を招いたのです。
※実は、そのときのアメリカにおける金融危機対策で設けられたRCC（整理回収機構）を真似て、日本の「金融再生機構」が設けられ、金融危機脱出のための不良債権整理にも活用されたのです。
短期の「預金」を運用する銀行が「短期固定」を売りたがるのが当然
このような事情で、銀行では、住宅ローンを販売するに当たっても、資金運用を長期間固定する「全期間固定」や「10〜20年固定」などは積極販売せず、「変動金利」や「２〜３年の固定金利」の商品を売りたがるのです。
言い方を変えれば、銀行は将来の自らの金利上昇リスクを避けて、そのリスクを住宅ローンの借入者に転嫁しているともいえます。
※ひどい言い方かもしれませんが、冷徹な事実です。金融のプロである銀行が自らテイクできないリスクを逃れて、金融の素人が大半である消費者にそのリスクを転嫁するのは正直フェアでないのではないかと感じます。それも、どこまでお客さんにリスクの説明責任を果たしているのか・・・
説明責任の問題は別として、金融の仕組みとしては決して銀行が悪いのではなく、資金調達を預金に頼っている銀行としてはリスクを回避しようとするのは致し方がないことではあります。（銀行業は公共性が高いとはいえど、慈善事業ではなく、収益事業ですから）
証券化で、金利リスクを証券投資家へ転嫁
そこで、住宅ローンの証券化の出番があります。
銀行は、全期間固定ローン債権を住宅金融公庫が買い取ってくれると分かっていれば、将来の金利逆ザヤリスクを負うことなく、全期間固定ローンを販売できます。金利リスクに縛られることなく、長期にわたって安定的に手数料を得られるフィービジネスへ取り組むという選択です。
※銀行は、最近、金利ざや稼ぎの「アセットビジネス」から、投資信託、保険の窓口販売や証券販売取次ぎなど安定的な「手数料ビジネス」へと営業の重点をシフトしてきているのです。
では住宅金融公庫はどうか。
住宅金融公庫も、ローン債権を信託し（証券化の際の担保とし）、ローン債権から返済額を受け取る権利を証券化して機関投資家へ売却することで、公庫も金利のリスクを負いません。金利上昇のリスクは機関投資家へ転嫁されるのです。
長期の資金（保険・年金）を運用する保険会社等は、長期の証券運用が合理的
一方、機関投資家は何のためにわざわざ固定金利を受け取る権利（証券）を買うのか・・・
それは、生命保険会社や年金基金といった機関投資家は、お客さんから預かった資金を長期に安定的に運用する必要があるからなのです。
銀行が、短期の資金を調達して短期で運用するのとは逆の理由で、長期で調達した資金を長期で運用しなければならない機関も、また、あるのです。
こうして、銀行も満足するかたちで、機関投資家の長期資金運用手段の提供もできる・・・
それが、住宅ローン債権の証券化であるといえます。
なお、アメリカではかなりポピュラーな仕組みで、市場の半分以上がこの証券化の仕組みを活用した住宅ローンになっています。
ちなみに、アメリカでは「ファニーメイ」や「フレデｨーマック」という政府支援機関（役員の任命権限を政府が持っている特殊会社）が、住宅金融公庫のような役割（ローンの買取と証券化）を担っています。
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