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「競売」より有利な「任意売却」で物件処分
返済が苦しくなって、このまま物件が競売（抵当権実行）されるくらいなら、いっそ不動産屋を通じてできるだけ高く住宅を売却し、その分債務残高を減らしたい・・・
「競売」だと時価の半値程度でしか処分できない事例も多いのですが、「任意売却」なら時価に近い水準で物件を処分できる可能性が高いのです。
金融機関では、このような場合の物件売却を、強制的な換価手段である「競売」との比較で「任意売却」という呼び方をします。
競売や任意売却で物件を売却した代金をローン債務に充当して、それでも残る債務残高については、「破産・免責」にならない限り、引き続き支払い義務が残ります。
ですから、債権者はもちろん、借入者としてもできるだけ高い価格で処分したいということになります。
仮に、幸いにして、売却代金でローンを返済して余りが出るようなら、それこそゼロからのやり直しをすれば良いわけですし、ローンが残っても僅かならば何とかできる場合もありえます。
「抵当権」が付いたままでは売却できない
ただ、このように、借入者としては物件を売却したいと思っても、抵当権がついているままでは物件を売却することはできません。（抵当権がついたままの物件を買ってくれる人はいません。）
そこで、抵当権を抹消してもらおうとすると、抵当権者からは「借金を完済してくれ」ということになります。
物件の売却代金でもってローンを完済できる見通しがあれば、抵当権者も売却に応じてくれるでしょう。
しかし、件売却代金をローン返済に充ててもなおローンが残るときは、抵当権者は容易には物件売却（抵当権抹消）に応じてくれません。
不良債権回収のための任意売却なら、銀行の抵当権抹消に応じやすい
ただ、銀行にとって「不良債権の回収」という法的な最終局面では、「競売」で安く買い叩かれるよりは、「任意売却」で少しでも高く売って少しでも多く回収できるなら、例え完済してもらえなくても抵当権の抹消に応じてくれる場合があるのです。
競売だと時価の６〜７割でしか売れませんが、それを時価に近い価格で売れて、その分回収を増やせるなら、銀行にとっても損失が少なくできるので、任意売却（抵当権の抹消）に応じてくれるのです。
後順位抵当権者の 任意売却承諾料＝「はんこ代」
なお、複数の債権者がいて、すべての債権者に満足な返済ができるだけの価格で売却できない場合はどうなるか・・・
つまり、第一順位の抵当権者は、競売するよりは任意売却に拠るほうが回収額が増えるので任意売却に応じてくれる場合が多いのですが、
抵当権者が複数いる場合には、
売却価格から、まずは第一順位の抵当権者に債務を全額返済し、
次に、余りがあれば、その余りから第二順位の抵当権者の債務を返済し、
さらに余りがでれば第三順位の抵当権者の債務を返済し・・・
という具合に、順位が高い人から順に債務を返済する仕組みになります。
そうすると、場合によっては第二順位以下の抵当権者には返済額が回ってこないということも日常茶飯事で、第二順位以下の抵当権が抹消できない・・・
したがって、第二順位以下の抵当権者が任意売却（抵当権抹消）に応じてくれない・・・ということにもなりかねません。
即ち、第二順位以下の後順位の抵当権が抹消できなければ、結果として任意売却ができないこととなってしまいかねないのです。
そこで、債権者間の妥協の余地が生じてきます。
第二順位以下の債務返済が全く期待できない債権者に対して、任意売却の同意を求めるために、売却代金から「数十万円の承諾料」を支払うことで、後順位の抵当権者に任意売却に同意してもらうという手法です。
第一順位の抵当権者にとって見れば、任意売却ができずに競売に至るよりは、売却代金から多少の承諾料を後順位抵当権者に譲ることになったとしても任意売却のほうが有利・・・ということがありますし、
後順位の抵当権者にとって見れば、物件が安く競売されて自分の債務に対する配当が全く期待できないよりは、むしろ任意売却に応じることでわずかながらも承諾料をもらえるならそのほうが実利がある・・・
第一順位抵当権者、後順位の抵当権者の双方にとって、競売よりは任意売却のほうが得になる・・・ということです。
このように債務の返済を受けることが期待できない後順位の抵当権者に支払う任意売却の承諾料を俗に「はんこ代」と呼びます。（抵当権抹消の承諾書の捺印の見返り費用という意味合いです）
「借入者のメリット」→ 高く売れる ＋ 引越し代
さらに、借入者にとってもメリットがあります。
競売されるよりはローン残高を減らせるということ以外にも、ささやかですが現実的な実利として「引越し代」をもらえる場合が多いということがあげられます。
もちろん、債権者の合意が前提ですが、借入者が任意売却に応じる見返りとして、物件の売却代金の中から引越し代を借入者に支払ってくれることが多いのです。
一方、当たり前のことですが、競売の場合には誰も引越し代をもってくれません。
競売、任意売却、いずれにしても物件を出て行かなければならない以上、引越し代が出る出ないは現実問題として借入者にとっての現実的なメリットではあります。
破産の場合においても、抵当権がついている住宅・土地は、抵当権者が競売で優先配当を受ける権利を持っていますので、任意売却する場合でも破産手続（強制執行)とは別に物件処分が行われます。
破産する借入者の立場から言えば、競売だろうと任意売却だろうと、いくらで売れようが、残った債務が免責されるならいずれにしても関係ない・・・後は野となれ山となれ・・・
ということになるわけですが、
任意売却で処分すれば「引越し代」をもってくれる・・・たかが数十万円でも「無い袖は振れない」状況の中では、任意売却を選ぶという選択のインセンティブはあるのです。
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